房产中介居间合同纠纷：法律要点与实务解析

随着房地产市场的繁荣发展，房产中介行业迅速崛起，成为连接买卖双方的重要桥梁。在实际交易过程中，由于信息不对称、合同条款模糊以及中介服务的复杂性等原因，中介居间合同纠纷频发。重点分析房产中介居间合同纠纷的主要类型、法律争议焦点及应对策略。

房产中介居间合同的基本概念与特点

房产中介居间合同是指中介服务机构为促成买卖双方达成交易而提供的专业服务协议。其核心在于中介作为第三方，帮助买方找到合适的房源，并协助卖方寻找潜在买家，在整个过程中提供信息匹配、撮合谈判、协助过户等服务。

与传统的委托代理不同，居间合同具有以下几个特点：

房产中介居间合同纠纷：法律要点与实务解析 图1

1. 服务双向性：中介需要向买卖双方分别收取佣金或信息服务费。

2. 信息依赖性：中介的利润依赖于其掌握的信息资源和专业能力。

3. 法律关系复杂性：涉及多方主体，容易引发多重法律责任。

房产中介居间合同纠纷的主要类型

在司法实践中，房产中介居间合同纠纷主要集中在以下几个方面：

（一）中介服务费收取纠纷

这是最常见的争议类型。买方通常会质疑中介的收费标准是否合理，或者认为部分服务应由卖方承担。

案例：上海某区法院曾审理一起中介向买方收取全额佣金的案件，买方主张佣金过高且不合理。法院最终判决中介公司退还部分佣金，因为其未提供相应的服务内容。

（二）信息不实引发的纠纷

当中介故意隐瞒房产瑕疵（如产权问题、抵押情况等），或虚报房源信息，往往会导致买卖双方产生信任危机。

案例：北京某中介因承诺所售房屋为满五唯一却未如实告知被买方诉至法院。最终法院判决中介赔偿买方损失并返还已收取的佣金。

（三）履约保证金争议

部分中介要求买方缴纳履约保证金，但未明确退还条件和标准，导致纠纷发生。

案例：成都某中介与买方约定支付10万元保证金，但后来因价格波动要求买方补差价。法院判决该条款无效，中介应当退还保证金。

房产中介居间合同的主要法律争议点

（一）佣金收取规则

中介应在合同中明确规定佣金的收费标准和支付方式。

应当区分交易失败的不同原因，合理分担费用。

（二）信息真实性义务

中介有责任对房源信行核实。

必须如实告知买方房屋的重大瑕疵。

（三）居间服务终止后责任承担

即使交易未能最终达成，中介也需提供必要的协助义务。

不得利用掌握的信息损害任何一方利益。

司法裁判规则与风险防范建议

（一）司法裁判规则

举证责任：当发生争议时，中介需要证明其已充分履行合同义务。

违约认定：如果中介存在故意隐瞒事实或误导行为，则构成根本违约。

（二）买方的注意事项

1. 在签订合仔细阅读条款，特别是关于佣金、保证金和解约条件的部分。

2. 保留与中介的所有沟通记录，作为可能发生的争议证据。

3. 发现问题及时与中介协商，必要时寻求法律帮助。

（三）中介的风险防范措施

1. 建立完善的内部管理制度，规范中介人员的执业行为。

2. 对提供的房源信行严格审核，避免虚假宣传。

3. 在合同中增加补充条款，明确特殊情形下的处理方式。

典型案件解析

案例一：佣金纠纷案

基本事实：

中介与买方签订居间协议，约定交易成功后买方支付全额佣金。但后来房价下跌，买方拒绝支付。

法院裁判：

法院认为佣金属于服务报酬的一部分，只要中介完成居间义务，则有权收取相应费用。本案中，中介已促成交易达成，因此判定买方应支付佣金。

案例二：信息失实现纠纷

基本事实：

房产中介居间合同纠纷：法律要点与实务解析 图2

中介向买房隐瞒了卖方尚未取得房产证的事实。在买方起诉后，法院判决中介全额退还所收佣金，并赔偿损失。

裁判要点：

法院强调中介机构的信息核实义务，任何故意或过失导致的虚假陈述均属于严重违约行为。

与建议

房产中介居间合同纠纷虽然复杂多样，但只要各方主体严格按照法律规定和合同约定行事，很多问题是可以避免的。对于中介公司而言，合规经营是核心；而对于消费者来说，则需要提高法律意识，保护自身权益。通过完善法律法规、加强行业自律以及提升公众的法治观念，我们有望共同构建一个更加公平和谐的房地产市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）