无产权租赁合同纠纷管辖规则及实务解析

无产权租赁合同纠纷？

房屋租赁关系日益普遍，随之而来的是各类租赁合同纠纷。“无产权租赁”作为一种特殊类型的租赁形式，近年来引发了广泛关注。“无产权租赁”，是指出租人对租赁房屋并不具备完整的物权属证明（如房产证、不动产权证书等），或者租赁房屋的权属存在瑕疵，未取得合法土地使用权、建筑手续不全等情况。这种租赁关系往往涉及复杂的法律问题，尤其是在纠纷发生时，如何确定管辖法院以及如何处理相关争议，成为实务中亟需解决的问题。

无产权租赁合同纠纷的管辖问题，既关系到当事人的合法权益保护，也影响司法效率和公正性。结合相关法律法规及司法实践，系统解析无产权租赁合同纠纷的管辖规则，并探讨在实务操作中的注意事项。

无产权租赁合同纠纷的法律属性

（一）无产权租赁的定义与特征

1. 定义：无产权租赁是指出租人未取得房屋所有权证书或土地使用权证，或者虽然取得相关权属证明，但因其他原因无法有效转移物权的租赁关系。

2. 特征：

无产权租赁合同纠纷管辖规则及实务解析 图1

权属不清或不完整；

租赁行为可能违反《城市房地产管理法》等法律法规；

易引发后续纠纷（如腾退、赔偿等）。

（二）无产权租赁合同的效力

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及其他相关法律规定，无产权租赁合同的效力需结合具体情况判断：

1. 有效情形：若出租人对租赁房屋拥有合法使用权或有权处分，且租赁行为未违反法律、行政法规强制性规定，则合同可能被认定为有效。

2. 无效情形：若出租人不具备合法权属证明，或者租赁房屋存在权属争议，则合同可能被认定为无效。

在某案件中，张某将一处尚未取得房产证的自建房出租给李某，后因房东与村委会产生纠纷，法院认为张某未取得不动产权属证明，其处分行为无效，因此租赁合同也被判定无效。

无产权租赁合同纠纷的管辖规则

（一）一般原则：合同履行地和被告住所地

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，合同纠纷通常由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。在无产权租赁合同纠纷中：

1. 被告住所地：若被告（出租人）的户籍地或经常居住地位于A地，则A地法院可能有管辖权。

2. 合同履行地：具体指向房屋所在地，即租赁房屋的实际位置。

（二）特殊情形下的 jurisdictional 问题

1. 权属不清的情况：

无产权租赁合同纠纷管辖规则及实务解析 图2

若租赁房屋存在所有权争议，需结合相关当事人（如实际所有权人或其他权利人）的住所地或财产所在地确定管辖法院。

2. 涉及行政查处的情形：

如租赁房屋因无证建设等问题被行政机关查处，可能影响法院对案件管辖权的判断。

（三）实务中的注意事项

法院在处理无产权租赁纠纷时，通常会优先考虑租赁房屋的实际位置（即合同履行地），尤其是在被告住所地与租赁房屋所在地不一致的情况下。

若原告选择起诉，应尽可能提交足以证明被告身份及租赁关系的证据材料。

无产权租赁合同纠纷的实务应对策略

（一）出租人如何规避风险？

1. 确保权属合法性：在开展租赁业务前，务必核实房屋权属情况，取得必要的权属证明文件。

2. 签订规范合同：明确双方权利义务，避免模糊条款，降低法律争议的可能性。

（二）承租人如护权益？

1. 审慎选择出租方：充分调查出租人的资质及房屋权属信息，避免因租赁关系无效而遭受损失。

2. 及时主张权利：若发现租赁房屋存在权属问题，应及时通过法律途径维护自身权益。

（三）法院在处理此类纠纷时的注意事项

1. 查明事实真相：法院应重点调查租赁房屋的权属情况及相关法律关系，以确定合同效力和管辖权限。

2. 平衡各方利益：在保护承租人合法权益的也需兼顾出租人的合理诉求。

典型案例分析

案例一：

基本案情：张某将一处未取得房产证的自建房出租给李某，约定租期为5年。后因张某与村委会就土地使用权发生争议，李某诉至法院要求确认租赁合同无效并腾退房屋。

法院裁判：法院认为张某未取得不动产权属证明，其处分行为无效，租赁合同应被认定为无效。最终判决李某限期腾退房屋。

案例二：

基本案情：王某通过某中介公司承租了一处尚未完成过户的房产，后因房东与第三人发生继承纠纷，王某以无法继续履约为由诉至法院。

法院裁判：法院认为，房产过户问题属于所有权转移范畴，并不影响租赁合同的有效性（前提是房东确实有权出租房屋）。最终判决中介公司协助调解双方矛盾。

无产权租赁合同纠纷的管辖规则涉及多方利益平衡和法律适用难题。在实务操作中，当事人应尽可能规避法律风险，而法院则需结合案件具体情况，依法妥善处理争议。

对于未来的发展趋势，随着《民法典》及相关配套法规的完善，无产权租赁领域的法律规制将更加明确，司法实践也将趋于统一化、规范化。这不仅是对各方权益的有效保护，也是推动租赁市场健康发展的必要条件。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）