商场与业主合同纠纷：法律适用与争议解决路径分析

随着商业地产的快速发展，商场与业主之间的合作模式日益多样化，但由于双方在权利义务分配、租金收取标准、商铺管理等方面存在诸多分歧，合同纠纷也呈现频发态势。这些纠纷不仅影响了商场和业主体谅经营的稳定性，还可能引发连锁反应，对区域经济环境造成不利影响。从合同履行中的常见争议点入手，结合现行法律规定与司法实践，探讨商场与业主合同纠纷的法律适用规则及解决路径。

商场与业主合同关系的基本框架

在商业地产运营中，商场与业主之间的法律关系主要体现在租赁合同或委托管理协议之中。这些合同的核心在于明确双方的权利义务关系，包括租金支付标准、公共设施使用费分摊方式、商铺日常经营管理权限划分等事项。实践中，很多商场会通过收取一定的管理服务费来实现对整个mall的统一运营管理。

从法律性质来看，商场与业主之间的关系可以视为一种民事合同关系，但也需要注意到商业运营的特殊性。这种特殊性主要体现在以下几个方面：

1. 合同履行期限较长：商业地产项目通常具有较长的生命周期，在签订合需要充分考虑到未来可能发生的各种变化。

商场与业主合同纠纷：法律适用与争议解决路径分析 图1

2. 综合收益模式复杂：商场的经营效益受多重因素影响，包括整体入驻率、消费者流量、区域经济环境变化等，这些都会影响业主与商场的利益分配。

3. 权益边界模糊：在联合运营模式下，双方在租金分成、广告收入分配等方面往往存在较大争议，导致合同履行过程中容易产生矛盾。

常见合同纠纷类型及司法实践要点

根据近年来的案例统计，商场与业主之间的合同纠纷主要集中在以下几个方面：

1. 租金支付标准争议：由于商业地产项目的收益波动性较大，在实际运营中经常出现租金调整的问题。部分业主可能会以经营状况不佳为由主张降低租金，而商场则可能要求严格按照合同约定执行。

2. 公共费用分摊分歧：在联合经营模式下，商铺的日常维护、设施设备更新等费用需要由全体商户共同承担。在具体操作过程中，经常出现某一方拒绝支付相应费用的情况。

3. 管理权限争议：商场为了保证整体形象和运营效率，通常会对商铺的经营管理进行一定限度内的规范。但部分业主可能认为这些规范限制了其经营自主权。

4. 收益分配模式冲突：在采用联合经营模式时，双方会约定一定的利益分成机制。但在实际执行过程中，可能会因为收入确认标准不统一等问题引发争议。

商场与业主合同纠纷：法律适用与争议解决路径分析 图2

针对上述典型纠纷类型，司法实践中通常会遵循以下处则：

1. 严格按照合同意思自治原则进行裁判

2. 充分考虑商业地产运营的行业特点和商业惯例

3. 在涉及调减租金等情事变更问题时适用公平原则

争议解决路径分析

对于商场与业主之间的合同纠纷，现行法律规定了多元化的争议解决途径。主要包括以下几种方式：

（一）协商调解

在发生合同纠纷后，双方应当尝试通过友好协商的方式解决问题。这种方式不仅可以降低纠纷解决成本，还能有效维护双方的商业合作关系。

实践中，协商调解可以采取以下形式：

1. 双方派出代表进行面对面谈判

2. 通过律师渠道进行非直接接触沟通

3. 委托第三方调解机构协助和解

（二）仲裁途径

如果协商调解未能达成一致，双方可以选择将争议提交至约定的仲裁机构。根据《中华人民共和国仲裁法》的相关规定，有效的仲裁条款或仲裁协议可以确保纠纷通过仲裁程序解决。

在商业地产项目中，通常会在租赁合同或管理协议中明确约定仲裁条款。选择仲裁的好处在于：

1. 程序相对灵活

2. 专家型仲裁员能够更好地理解行业特点和商业惯例

3. 裁决结果具有终局效力

（三）诉讼途径

当其他争议解决方式无法奏效时，双方可以选择向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，合同纠纷属于民事案件范畴，应当通过诉讼程序寻求解决方案。

在选择诉讼途径时需要注意以下几点：

1. 确保起诉条件符合法律规定

2. 准确确定管辖法院

3. 充分准备证据材料

法律风险防范建议

为避免或减少合同纠纷的发生概率，商场和业主双方应当从源头上做好风险防控工作：

（一）完善合同条款设计

在签订合应当尽可能细化各项权利义务约定：

1. 明确租金调整机制

2. 约定公共费用分摊标准和方式

3. 规范经营管理权限范围

（二）建立健全内部管理制度

商场方需要建立完善的招商、日常运营管理体系，并定期向业户公开经营数据，提升透明度。

（三）加强沟通协商机制建设

在发生争议时，双方应当及时启动沟通协商程序，尽量通过和解方式解决分歧。可以考虑设立定期会晤制度，就潜在问题进行预防性探讨。

商场与业主之间的合同纠纷是商业地产运营中不可避免的挑战，但只要双方都本着诚信合作的态度，并借助法律途径妥善处理争议，就能够最大限度地减少矛盾对正常经营活动的影响。未来还应当进一步完善相关法律法规，在司法实践中不断经验教训，推动建立更加成熟和规范的商业合作机制。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）