虚假宣传的房子可以退房吗|购房合同纠纷|退房条件

“虚假宣传的房子可以退房吗？”这是一个在房地产市场中经常被购房者提出的法律问题。虚假宣传是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告、宣传资料或其他对楼盘的性质、用途、质量、面积、配套设施等进行夸大或误导性的描述，以吸引消费者。这种行为不仅违反了《民法典》的相关规定，也侵害了购房者的合法权益。购房者在发现虚假宣传后，往往会寻求法律途径解除合同并要求退房。从法律角度详细分析虚假宣传的房子是否可以退房，并探讨相关的解决途径与注意事项。

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虚假宣传？

虚假宣传是指房地产企业在商品房销售过程中，通过广告、宣传单页、售楼处讲解等，对楼盘的性质、用途、面积、配套设施、质量标准等进行不实或夸大描述的行为。

1. 虚构配套设施：某楼盘在宣传中声称“五分钟到达市中心”，但该区域根本不具备通往市中心的便捷交通条件。

2. 夸大房屋功能：开发商宣称某个小区拥有“学区房”资质，但实际情况是该小区并不属于学区范围。

3. 隐瞒不利信息：如未告知购房者某楼盘附近存在污染源、噪音干扰等问题。

虚假宣传的本质是一种误导性行为，其目的是为了吸引更多的购房者的关注和欲望。这种行为一旦被证实，不仅会引发消费者的不满，还可能构成对消费者权益的侵害。

虚假宣传的房子是否可以退房？

根据《民法典》第五百二十四条的规定：“当事人订立合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下作出的意思表示……”在商品房买卖合同中，如果开发商存在虚假宣传的行为，且这种行为足以误导购房者作出错误的购房决策，则购房者有权要求解除合同并退房。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称“《商品房买卖司法解释》”）第三条也明确规定：“对买受人因欺诈（包括虚假宣传、隐瞒真实情况等行为）而订立的商品房买卖合同，买受人有权请求撤销或者解除合同。”

购房者在发现开发商存在虚假宣传后，可以基于以下两个法律依据请求退房：

1. 合同无效或可撤销：如果虚假宣传构成欺诈，则购房者可以主张合同无效或请求撤销合同。

2. 根本违约：如果虚假宣传导致购房者对所的商品房产生了重大误解，并且这种误解直接影响了购房者的购房目的，则可以认定为开发商的根本违约行为，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。

退房的条件与程序

（一）退房的条件

1. 虚假宣传构成欺诈：购房者需要证明开发商在销售过程中存在虚假宣传的行为，并且这种行为足以误导其作出购房决定。

2. 购房者因虚假宣传而受到损失：由于虚假宣传导致购房者多支付了房价款或面临其他经济损失。

3. 购房合同尚未实际履行：如果商品房已经交付使用，购房者要求退房的难度可能会增加，但并不意味着完全无法实现。

（二）退房的程序

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1. 协商解决：购房者可以与开发商协商解除合同，并退还已支付的购房款及相关费用。

2. 调解：如果协商未果，购房者可以通过第三方调解机构（如房地产协会、消费者协会等）进行调解。

3. 仲裁或诉讼：如果调解失败，购房者可以向有管辖权的法院提起诉讼，要求解除合同并退房。

在实际操作中，购房者需要收集相关证据，包括广告宣传资料、售楼处口头承诺记录、购房合同等相关材料。这些证据将在法律程序中发挥重要作用。

典型案例分析

（一）案例一：虚构学区房的虚假宣传

某开发商在其楼盘广告中宣称“本项目为学区房，孩子可就读优质公办小学”。购房者了房产后发现该小区并不属于学区范围，导致孩子无法入学。法院认为开发商的行为构成欺诈，支持购房者的退房请求，并要求开发商退还已付房价款及利息。

（二）案例二：隐瞒不利信息

某楼盘在销售过程中未告知购房者其附近存在一条高速公路，导致购房者后发现噪音严重影响生活。法院认为开发商的行为属于隐瞒真实情况的虚假宣传，判决购房者可以解除合同并退房。

购房者的注意事项

1. 审慎签订合同：购房者在签订商品房买卖合应仔细阅读合同条款，并对广告宣传内容进行核实。必要时可要求将广告中的关键承诺写入合同。

2. 保留证据：购房者应妥善保存与开发商之间的所有沟通记录、广告资料等证据，以备后续可能的法律程序使用。

3. 及时维权：如果发现开发商存在虚假宣传行为，应及时采取行动，通过协商、调解或法律途径维护自身权益。

虚假宣传的房子是否可以退房，取决于是否存在欺诈行为以及购房者是否因此遭受损失。根据《民法典》和相关司法解释，购房者在遇到虚假宣传问题时，可以通过合同解除的实现退房目的，并要求开发商承担相应赔偿责任。在实际操作中，购房者需要注意收集证据、选择合适的维权途径，并尽可能通过法律手段解决问题。

监管部门也应加大对房地产市场虚假宣传行为的打击力度，维护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）