房屋租赁合同纠纷中的继续履行业务探讨

在房屋租赁市场中，由于房屋租金及相关政策的变化，承租人与出租人的权利义务关系可能出现矛盾和冲突。在此背景下，“继续履行房屋租赁合同纠纷”成为了司法实践中常见的一类案件类型。对“继续履行房屋租赁合同纠纷”的相关问题进行详细分析。

何为“继续履行房屋租赁合同纠纷”

“继续履行房屋租赁合同纠纷”是指在房屋租赁法律关系中，一方或双方因各种原因未能按照合同约定履行各自的义务，导致另一方要求继续履行合同所产生的纠纷。具体而言，这种情况往往发生在承租人未按时支付租金，或者出租人擅自提高租金、改造租赁物，甚至单方面解除合。

从法律角度分析，“继续履行”是一种违约责任的承担方式。根据《中华人民共和国合同法》（现已废止，相关条款已转移至《中华人民共和国民法典》）百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋租赁合同纠纷中，当一方未完全履行合同义务时，另一方有权要求其继续履行。

房屋租赁合同纠纷中的继续履行业务探讨 图1

“继续履行”的适用并非绝对。在具体案件中，法院会对合同的实际履行情况、双方的利益平衡以及履约的可能性进行综合考量。

“继续履行房屋租赁合同纠纷”常见情形

1. 承租人未按时支付租金

承租人在租赁期间未按约定时间缴纳租金，是导致“继续履行房屋租赁合同纠纷”的最常见原因。根据《民法典》第七百零三条规定，承租人应当按照约定的时间和方式支付租金。如果承租人长期拖欠租金，出租人有权采取解除合同或要求支付租金的法定权利。

2. 出租人擅自提高租金

部分出租人在租赁期间因市场行情变化而单方面提高租金，这种行为违反了《民法典》第七百零八条关于“租赁期限届满前，除法律另有规定或者当事人另有约定外，出租人不得擅自变更合同内容”的规定。在司法实践中，人民法院通常会认定该行为无效，并判令出租人继续履行原合同。

3. 出租人未尽修缮义务

根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务。如果出租人未对房屋进行必要的维护和修缮，导致承租人无法正常使用房屋，则可能构成违约责任。承租人有权要求继续履行合同，并责令出租人履行维修义务。

4. 承租人擅自转租或改造

部分承租人违反租赁合同约定，未经出租人同意将房屋转租给他人，或者对房屋进行不当装修和改造。这种行为不仅违反了《民法典》第七百一十七条的规定，还可能导致房屋价值贬损。在司法实践中，法院通常会判令承租人停止侵权行为，并继续履行合同。

“继续履行房屋租赁合同纠纷”的解决路径

1. 协商调解

在房屋租赁合同纠纷中，双方当事人可以选择通过协商或调解的方式解决问题。根据《中华人民共和国民法典》第六百五十二条的规定，租赁合同双方都有权提出和接受调解。如果能够达成一致，继续履行合同或解除合同皆可通过协商解决。

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2. 行政途径

些情况下，房屋租赁纠纷可能与地方政府出台的“限租令”“禁售令”等行政政策相关。当事人可以向当地房产等行政主管部门投诉，寻求解决方案后继续履行合同。

3. 司法诉讼

如果协商或调解无法解决，双方可向人民法院提起诉讼，要求继续履行房屋租赁合同。在司法实践中，法院会综合考虑以下因素来判断是否支持继续履行：

- 租赁合同的剩余期限；

- 当事人的履约能力；

- 继续履行是否会损害社会公共利益。

法院在“继续履行”案件中的裁判要点

在房屋租赁合同纠纷中，即使承租人存在违约行为（如拖欠租金），法院在判令是否解除合也会充分考虑以下因素：

1. 承租人的违约程度：如果承租人的违约行为严重影响了lease agreement的履行，则出租人有权解除合同。

2. 出租人的过错情况：如果出租人在合同履行过程中存在严重过错，则不能要求继续履行。

3. 当前市场环境：法院会考虑当前房屋租赁市场的普遍状况，以确保判决符合公平原则。

在房屋租赁关系中，“继续履行”是一种重要的违约责任承担方式。在司法实践中，法院会对案件的具体情况作出综合判断，既要保护守约方的合法权益，也要维护社会经济秩序的稳定。在“租购并举”的住房制度下，需要进一步明确租赁双方的权利义务关系，以减少此类纠纷的发生。

在“继续履行房屋租赁合同”案件中，当事人应当增强法律意识，严格按照合同约定履行义务。通过合理设置合同条款、充分履行告知义务、及时行使权利等多种方式，共同促进房屋租赁市场的规范化和健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）