房屋买卖合同纠纷中的继续履行判项执行问题及案例分析

在房屋买卖合同纠纷中，"继续履行"作为一项重要的判决内容，在司法实践中具有复杂的法律适用和执行难点。从典型案例出发，结合相关法律规定，对“继续履行”的判项内容进行深入分析，探讨其执行中的现实困境及解决路径。

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖合同纠纷案件呈现逐年上升趋势。在这些纠纷中，“继续履行”是一项频繁出现的判决结果，尤其是在预约合同或意向书引发的争议中更为突出。“继续履行”的法律适用是否恰当？其执行过程中存在哪些问题？这些问题亟需通过典型案例和理论分析加以解答。

房屋买卖合同纠纷中的“继续履行”判项执行问题及案例分析 图1

本文通过对10个相关案例的研究，从以下几个方面展开讨论：

1. “继续履行”判决内容的合法性与可执行性；

2. 典型案件中“继续履行”的适用条件及疑难问题；

3. 执行过程中遇到的主要难点与解决对策；

“继续履行”判项的基本概念与法律依据

根据《中华人民共和国合同法》百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。“继续履行”作为一种重要的违约责任形式，在理论上又被称为“实际履行”，其核心在于强制违约方按照合同约定完成既定义务。

在房屋买卖合同纠纷中，“继续履行”通常涉及以下几个方面：

1. 买受人要求开发商按约交付商品房；

2. 卖方拒绝履行合同义务，买方诉请法院判令其继续履行并办理过户手续；

3. 预约合同项下的“继续履行”，如本案所述的意向书争议。

典型案例分析：预约合同与本约合同关系中的“继续履行”适用问题

案例1：某购房者与开发商签订《房屋预订意向书》后，因房价上涨开发商拒绝签订正式买卖合同

在这一案件中，法院认为，《房屋预订意向书》虽名为“意向书”，但其内容已经具备了商品房买卖合同的主要条款，因此属于合法有效的预约合同。法院判决开发商应当继续履行《意向书》，与购房者签订正式的商品房销售合同。

法律分析：

预约合同的效力问题。根据的相关司法解释，《房屋预订意向书》在满足一定条件下可以视为具有约束力的预约合同。

“继续履行”的适用条件。在本案例中，法院认为开发商单方面毁约构成违约，因此应当承担“继续履行”的责任。

案例2：买方未按期支付首付款，法院判决其不得强制继续履行合同

在一个典型案例中，购房者因自身资金问题未能按时支付房款，开发商诉请解除合同。法院经过审理后认为，在双方明确约定的情况下，买家未按约履行付款义务构成违约。但由于双方签订的销售合同中并无“继续履行”的具体条款，且买方确实无法在合理期限内筹措资金，最终判决解除合同。

法律分析：

违约责任与解除权的冲突。“继续履行”并非绝对优先的原则，在特定情况下可以通过解除合同的方式实现公平正义。

合同约定的具体指向。法院应当严格按照双方在合同中的约定来判断“继续履行”的适用范围和条件。

案例3：购房者已付部分款项，但开发商未能按期交房，诉请继续履行

在这个案件中，购房者支付了定金及部分首付款后，开发商因项目烂尾未按时交付房屋。法院经过调查认为，开发商违约事实成立，依法判决其应当继续履行合同义务，包括交付房产并办理相关手续。

法律分析：

开发商的抗辩事由能否成立？在本案例中，法院认为开发商提出的“不可抗力”抗辩理由不充分，未能达到减轻或免除其责任的程度。

“继续履行”的必要条件是是否存在使得合同根本无法履行的重大障碍。在本案中，并未出现此类情形。

“继续履行”判项执行中的现实困境

尽管“继续履行”是一项重要的违约责任形式，但在司法实践中仍面临着诸多挑战和难题。

1. 执行难度与可诉性问题

“继续履行”的具体指向需要具备明确性和可操作性。在一些复杂案件中，法院的判决内容过于笼统，导致实际执行过程中难以落实。

可能存在的争议焦点包括履行的具体方式、时间表、后续配合义务等。

2. 违约方的履行能力问题

在部分案件中，特别是涉及开发商作为违约方时，可能存在履行不能的情形。因项目烂尾导致无法交房或办理产权转移手续。

此类情况下，“继续履行”往往需要借助国家强制力的介入，这在一定程度上增加了执行成本和难度。

3. 利益平衡问题

法院在适用“继续履行”的过程中，必须注意对各方当事人权益的平衡保护。既要维护合同的严肃性，又要考虑违约方的实际履行能力。

在一些涉及群体性纠纷的案件中（如多个购房者起诉同一开发商），法院需要妥善统筹各方利益，避免激化矛盾。

解决路径与实务建议

针对上述问题，本文提出以下几点建议：

1. 强化诉前调解工作

法院在受理相关案件时，应当尽量通过诉前调解方式促使双方达成和解协议。这既可以减轻法院的审判压力，又能有效维护购房者的合法权益。

2. 明确“继续履行”判项的具体内容

在司法实践中，法院应当尽可能详细地载明“继续履行”的具体指向和要求，并在必要时提供可行的操作指引。

房屋买卖合同纠纷中的“继续履行”判项执行问题及案例分析 图2

3. 加强对违约方的信用惩戒

对于无正当理由拒绝履行合同义务的一方当事人（尤其是企业），可以通过纳入失信被执行人名单等方式，促使其主动履行生效判决确定的义务。这一措施既有助于提升司法公信力，又能有效降低执行难度。

4. 统一裁判尺度和法律适用

上级法院应当通过制定指导性文件或发布典型案例的方式，进一步统一“继续履行”判项的适用标准，确保同案同判。

房屋买卖合同纠纷中的“继续履行”问题，不仅关系到单个案件的处理效果，更涉及到整个社会经济秩序的稳定。本文通过对多个典型案例的分析和提出了具有操作性的解决方案和实践建议。希望这些探讨能够为司法实践提供有益参考，并在一定程度上推动房屋买卖合同纠纷解决机制的完善与发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）