房屋租赁合同纠纷争议|不动产专属管辖与协议管辖的有效性

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的蓬勃发展，房屋租赁合同纠纷案件呈现出逐年递增的趋势。在司法实践中，确定此类纠纷的管辖法院一直是实务中的重点和难点问题。从法律理论与实践相结合的角度出发，全面分析房屋租赁合同纠纷中关于管辖权认定的相关规则，并结合具体案例进行深入探讨。

房屋租赁合同纠纷管辖权的基本概念

1. 概念界定

房屋租赁合同纠纷是指在房屋租赁关系中，出租人和承租人之间因租金支付、房屋修缮、提前解约等问题产生的争议。根据《民事诉讼法》的相关规定，此类纠纷属于不动产纠纷的一种。

房屋租赁合同纠纷争议|不动产专属管辖与协议管辖的有效性 图1

2. 管辖权的基本原则

在确定房屋租赁合同纠纷的管辖法院时，应当遵循以下基本原则：

（1）专属管辖原则：根据《民事诉讼法》第三十三条款的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。

（2）协议管辖优先原则：当事人可以在合同中约定争议解决方式和管辖法院，但不得违反级别管辖和专属管辖的规定。

房屋租赁合同中协议管辖条款的效力分析

1. 协议管辖的基本要求

房屋租赁合同纠纷争议|不动产专属管辖与协议管辖的有效性 图2

根据《民事诉讼法》第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。

2. 实践中的常见问题

（1）约定不明的法律后果

在实践中，当事人对管辖法院的约定往往过于笼统或不明确。甲市某区"某科技公司"与乙市某区"装公司"签订房屋租赁合同，约定"发生争议时向任意一家有权机关提起诉讼"。这种约定因缺乏确定性而可能导致管辖权争议。

（2）无效协议的情形

当约定的管辖条款违反法律强制性规定时，该条款将被认定为无效。某份房屋租赁合同中约定"由本合同签订地以外的异地人民法院管辖"，如果该约定与《民事诉讼法》关于专属管辖的规定相冲突，则可能被视为无效。

不动产租赁合同中的专属管辖问题

1. 不动产租赁的特殊性

房屋作为不动产，在租赁过程中涉及的权利义务具有很强的地域性。《民事诉讼法解释》第二十八条明确规定，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖法院。

2. 管辖争议的具体表现

实践中经常出现当事人协议选择与不动产无关的地点管辖的情况。S省T市某工程项目中，承包方达公司与出租方装公司签订吊篮租赁合同，并约定由B市C区人民法院管辖。如果该约定违背了专属管辖的规定，则可能被认定无效。

特殊情况下的管辖权确定

1. 混合型纠纷的处理

当房屋租赁关系与其他法律关系（如建设工程施工合同）发生交叉时，应当注意不同法律关系之间的相互影响。此时需要综合考虑各类因素来确定管辖法院。

2. 管辖权异议的审查标准

在管辖权异议案件中，人民法院应当重点审查以下

（1）是否违反级别管辖和专属 jurisdiction的规定；

（2）是否构成恶意规避管辖；

（3）是否符合约定条款的形式要件。

司法实践中的统一与协调

1. 地区差异的客观存在

由于各地法院对法律的理解和适用可能存在一定的差异，导致相同类型的案件会出现不同的裁判结果。法院可能认为租金纠纷属于普通合同纠纷而不受专属管辖限制，而另一地法院则坚持适用不动产专属管辖原则。

2. 统一裁判尺度的重要性

应当通过制定司法解释或发布指导性案例的方式，进一步明确房屋租赁合同纠纷的管辖规则，统一全国法院的裁判标准。

随着房地产市场的发展和相关法律法规的不断完善，房屋租赁合同纠纷案件的审理规则也在不断进步。未来需要重点关注以下问题：

（1）如何更好地平衡协议管辖与专属 jurisdiction之间的关系；

（2）加强对格式条款中管辖约定的规制；

（3）探索建立更完善的多元纠纷解决机制。

希望通过本文的探讨，能够为司法实践和法律适用提供一些有益参考，也为相关研究者提供研究思路。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）