房屋租赁合同纠纷是否属于专属管辖？

随着我国城市化进程的加快，房屋租赁市场呈现蓬勃发展态势。与此因房屋租赁合同引发的各类纠纷也日益增多，如何确定此类案件的管辖法院成为实务中的重要问题。围绕“房屋租赁合同是否属于专属管辖”这一核心问题，结合现行法律规定及司法实践，进行全面解析。

专属管辖？

专属管辖是指某一类民事案件只能由特定地域内的法院管辖的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定：“下列纠纷，除另有规定外，不属于人民法院民事诉讼主管范围：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”

专属管辖的本质在于确保与不动产相关的争议能够通过最直接、最有效的途径解决。在适用专属管辖时，法院需要对该类案件进行严格的法律定性。

房屋租赁合同纠纷是否属于专属管辖？ 图1

房屋租赁合同纠纷的性质

1. 合同性质

房屋租赁合同是出租人将自有或其有权处分的不动产交付承租人使用，承租人支付租金的合同。这类合同本质上属于债权债务关系，而非物权变动关系。

2. 争议焦点

房屋租赁纠纷常见于以下情形：

租金支付争议；

租赁期限届满后的权利义务关系；

房屋维修责任；

违约责任的承担等。

3. 标的物属性

虽然房屋作为租赁合同的标的物，但其核心是使用权的让渡，而非所有权的转移。在性质上更接近于债权纠纷，而与单纯的不动产处分无涉。

司法实践中对房屋租赁合同管辖的不同认识

1. 支持专属管辖的观点

部分法院认为，房屋租赁涉及不动产的使用和收益，应适用不动产所在地专属管辖规定。理由是：

房屋作为重要财产形式，其管理和处分需在特定地域内解决；

便于查清案件事实，尤其是涉及房产现状等问题时；

符合“地缘性”原则，保障当事人合法权益。

2. 反对专属管辖的观点

另一部分观点则认为：

租赁合同本质上属于契约关系，应适用合同纠纷的一般管辖规则；

不动产所在地仅作为争议发生的关联地点，并非决定性因素；

若机械适用专属管辖，可能会影响合同自由原则的贯彻。

的态度与相关规定

根据《关于合同双方当事人协议约定发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉如何确定管辖的复函》的规定：“合同双方当事人在协议中约定"发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉"，该条款可以理解为选择由原告住所地法院管辖。如果不存在级别管辖或专属管辖的限制，则此类约定应当视为有效。”

这一规定表明，在缺乏明确的法律规定时，应优先尊重当事人的意思自治。

现行法律框架下的

根据《民事诉讼法》及其司法解释：

若有管辖协议且不违反级别管辖和专属管辖规定：应尊重当事人约定，由协议指定法院管辖。

若无管辖协议或协议无效：按照“被告住所地”或“合同履行地”原则确定管辖法院。

需要注意的是，“合同履行地”并非简单指不动产所在地，而是在于具体履行行为的发生地。

1. 租金支付发生地；

2. 房屋交付地；

3. 修缮义务履行地等。

如何正确适用法律？

1. 准确把握案件性质

法院在受理房屋租赁纠纷时，要明确案件的核心争议点。如果争议主要围绕租金支付、违约责任等合同条款的履行，则应适用合同纠纷的一般管辖规则。

2. 审慎认定“不动产纠纷”

根据《民事诉讼法解释》第二十八条，“不动产物权的取得、转让、抵押或者其他物权变动纠纷”属于专属管辖范围。但对于租赁关系这种债权行为，不应简单归入不动产权属纠纷范畴。

3. 尊重当事人意思自治

司法实践中应坚持合同自由原则，只要当事人的约定不存在违法情况，就应当予以支持。

典型案例分析

1. 案例一：甲公司诉乙公司房屋租赁合同纠纷案

案情：甲公司将某写字楼出租给乙公司使用，双方在合同中约定“若发生争议由原告所在地法院管辖”。后因租金支付问题产生纠纷，甲公司在A市提起诉讼。

法院认为：根据相关规定，该管辖条款合法有效，应当予以尊重。

2. 案例二：李某诉张某房屋租赁合同纠纷案

案情：李某将其名下一套住房出租给张某使用。因房屋维修问题发生争议，双方协商未果。李某在北京市海淀区法院提起诉讼。

法院认为：本案争议焦点为房屋维修责任，并非不动产权属纠纷，因此不应适用专属管辖。

与建议

房屋租赁合同纠纷是否属于专属管辖，需要结合案件具体情况来判断。关键在于准确界定案件性质及法律关系，而不是简单地套用某一原则。

实践建议：

1. 当事人方面

在签订合明确约定争议解决方式和管辖法院；

如发生争议及时收集相关证据，确认管辖权归属。

2. 司法实务方面

法院在审理时需严格区分案件性质，准确适用法律依据；

房屋租赁合同纠纷是否属于专属管辖？ 图2

加强对当事人意思自治的尊重，避免机械执法。

3. 立法完善建议

进一步明确房屋租赁纠纷的具体适用范围；

完善相关司法解释，减少实务中争议空间。

在处理房屋租赁合同纠纷时，应当始终坚持法律精神和原则，既要维护不动产所在地法院的管辖权威，也要充分尊重契约自由原则，确保各方合法权益得到公正保护。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）