北京盛鑫鸿利企业管理有限公司拆迁过程中房屋可以买卖吗？法律与实务分析

在城市化进程不断加快的背景下，拆迁成为一项常态化的工作。而随着城市发展和旧城改造的推进，越来越多的拆迁安置房进入市场。关于“拆迁过程中房屋可以买卖吗？”这一问题，在法律实务中存在诸多争议与不确定性。从法律角度出发，结合实务案例，详细探讨拆迁房屋在不同情形下的买卖规则及其法律风险。

拆迁房屋的分类与交易限制

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》及相关法律法规的规定，拆迁房屋可以大致分为两类：商业性质的拆迁安置房和政策性棚户区改造安置房。这两类房屋在交易条件及法律适用上存在显着差异。

（1）商业性质拆迁回迁房

对于商业性质的拆迁安置房（即因商业开发导致的房屋拆迁而产生的安置房），其本质上属于普通商品住宅，不受政策性住房的限制。根据《民法典》的规定，这类房屋的买卖合同自签订之时即可生效，买受人可以依法办理不动产权属登记。

实践中，许多城市对商业性质的拆迁安置房并无转让时间限制。但需要注意的是，部分地方政府可能会设置一定的限售期（通常为2-5年）。在购买此类房屋时，建议购房者查看当地政策规定，并与卖方明确约定违约责任。

拆迁过程中房屋可以买卖吗？法律与实务分析 图1

（2）政策性棚户区改造安置房

对于因政府主导的城市棚户区改造而产生的拆迁安置房，则存在较为严格的交易限制。根据《城市房屋拆迁管理条例》及地方性法规的规定，这类安置房自交付之日起一定期限内（通常为5年）不得上市交易。

在限售期内出售政策性棚户区改造安置房的，买受人需缴纳额外的土地收益金或其他相关税费。具体收费标准因地区而异，购房者应当向当地房产交易中心咨询相关信息。

拆迁房屋买卖的主要法律问题

在实务操作中，涉及拆迁房屋买卖的纠纷案件屡见不鲜。这些纠纷主要集中在以下几个方面：

（1）合同效力问题

根据《民法典》第209条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。在拆迁房屋尚未办理产权过户手续之前，买卖合同虽然成立，但并不具有所有权转移的法律效力。

需要注意的是，如果卖方在签订买卖合明确表示“五年内不得转让”，而买方知情并接受，则合同依然有效。但在限售期内因政策限制无法完成交易的，双方可以通过协商解除合同或要求赔偿损失。

（2）权属不清问题

拆迁房屋往往涉及多方主体权益。在棚户区改造项目中，政府可能会与原房主签订《拆迁安置协议》，约定由政府提供安置房。但若卖方并非被拆迁人，或者其对所售房屋无处分权，则可能导致买卖合同无效。

部分拆迁安置房因历史遗留问题尚未办理不动产权证。此时，买受人在主张权利时需要证明自己已支付全部购房款，并完成占有和使用。在司法实践中，法院可能会支持买受人的物权期待利益，但具体能否取得所有权仍取决于地方政府的政策。

拆迁过程中房屋可以买卖吗？法律与实务分析 图2

（3）税费缴纳问题

由于拆迁安置房往往享受政府提供的价格优惠或政策补贴，因此在出售时需要补缴相关税费。这些税费包括但不限于土地收益金、契税差额等。若卖方未履行这一义务，则可能导致买方无法完成过户手续。

拆迁房屋买卖的风险防范与实务建议

鉴于上述法律风险，本文提出以下几点实务建议：

（1）签订书面合同并明确约定双方权利义务

买卖双方应当就以下事项达成一致：

房屋基本情况（地址、面积、产权归属等）

办理过户手续的时间节点及违约责任

限售期内的房屋使用与收益分配

税费缴纳及比例

（2）核实卖方身份和房屋权属状态

买受人应当事先查询卖方是否为被拆迁人，是否存在共有人。还要确认房屋是否存在抵押、查封等权利限制情形。

（3）及时完成产权登记

在限售期满后，买卖双方应尽快办理不动产权过户手续。若因行政障碍导致无法交易的，可以请求法院介入强制履行或要求赔偿损失。

延伸阅读：商品房按揭贷款的计算方法

在拆迁安置房时，部分购房者会选择申请银行按揭贷款。以下是按揭贷款的基本计算方法：

1. 首付款比例：

按照国家规定，首套房首付比例最低为30%，二套房首付比例不低于40%。

2. 贷款利率：

央行基准利率：首套房5年期以上贷款执行利率为4.825%。

二套房则上浮10 %。

3. 月供计算公式：

\[

每月还款额 = P \times r \times (1 r)^n / ((1 r)^n - 1)

\]

P为贷款本金，r为首月利率，n为总还款月数。

4. 其他费用：

包括契税、评估费、保险费等，具体收费标准因地区和银行而异。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）