物业服务终止合同协议书的签订与履行注意事项

随着我国物业管理行业的不断发展，物业服务终止合同协议书的签订与履行问题逐渐成为社会各界关注的焦点。在物业服务过程中，由于各种主客观原因，物业服务企业与业主之间可能会出现矛盾和纠纷，最终导致合同提前终止或期满不再续约。从法律实务的角度出发，结合《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，详细探讨物业服务终止合同协议书的签订与履行过程中的注意事项，以期为相关主体提供参考。

物业服终止合同协议书的概念与法律依据

物业服务 termination agreement（以下简称“termination agreement”）是指在物业服务合同约定的期限届满前，双方协商一致同意提前终止原服务合同，并就相关权利义务关行清算和解除的书面协议。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中关于清理条款的效力。”在签订 termination agreement 时，双方应当明确约定结算费用、交接程序等清理义务的具体内容。

实践中，termination agreement 的签订往往涉及以下几个方面的法律问题：

物业服务终止合同协议书的签订与履行注意事项 图1

1. 合同解除的条件是否具备

2. 终止协议的具体内容是否合法合规

3. 后续费用清算和财产移交的风险防范

4. 可能引发的争议解决机制

物业服务终止合同协议书的主要条款

为了确保 termination agreement 的法律效力，避免因约定不明确而导致纠纷，在实际操作中应当注意以下几项核心条款：

1. 终止原因及生效时间

协议书中应明确约定导致合同终止的具体事由，并注明双方达成一致意见的时间节点。“经甲乙双方协商一致，本协议自2024年6月30日起正式终止所有物业服务关系。”

2. 费用结算与支付方式

包括但不限于已产生的物业管理费、服务人员工资、设备维护费用等项目的具体金额，以及付款时间表和支付方式。

3. 工作交接安排

物业企业应当在终止协议生效前完成对物业共用部位、设施设备及相关档案资料的移交工作。建议约定详细的交接清单，并由双方签字确认。

4. 违约责任与争议解决

尽管合同已经终止，但仍需约定若一方未履行约定义务时应承担的法律后果。明确后续可能出现的争议如何处理，选择诉讼或仲裁方式。

5. 补充协议条款

对于在原物业服务合同中未予明确但需要特别说明的问题，双方可以在 termination agreement 中另行协商达成一致。

签订与履行终止协议的注意事项

1. 充分沟通协商

双方应当本着平等自愿的原则进行谈判，确保所有条款经过充分讨论并达成共识。避免采取单方面行动，以免引发不必要的纠纷。

2. 严格程序要求

在终止物业服务合同之前，必须严格按照相关法律法规和原合同约定的条件、方式履行必要的通知义务和协商程序。在《前期物业服务合同》或《物业服务合同》中往往有关于提前终止的事先通知期限要求。

3. 完整保存资料

双方应当对整个终止过程中的所有往来文件、会议纪要、交接记录等证据材料进行妥善保存，以备不时之需。建议将 termination agreement 的内容通过公证或见证的方式固定下来，增强法律效力。

4. 关注法律风险

尤其是在处理大额费用结算和重要设施设备移交时，应当特别注意防范可能的法律风险，必要时可以寻求专业律师的意见。

终止协议履行中的常见问题及解决建议

1. 费用争议的问题

由于物业服务质量与收费金额之间的矛盾往往较为复杂，建议在协议中对各项费用进行分项核算，并由双方共同确认。

如果在费用结算过程中出现分歧，可以考虑邀请第三方专业机构介入评估。

物业服务终止合同协议书的签订与履行注意事项 图2

2. 人员安置问题

物业服务企业应当妥善处理员工的劳动关系，在终止协议中明确约定员工工资支付、社会保险转移等事宜。必要时，可以寻求当地劳动行政部门的帮助。

3. 设施设备归属问题

需要特别注意区分哪些属于业主共有财产，哪些是由物业服务企业提供或投资的部分，确保权属清晰。

4. 后续纠纷预防

在终止协议中明确约定违约责任和争议解决方式，避免因一方未履行义务而导致的索赔风险。可以考虑约定适当的履约保证金机制。

典型案例分析

2023年某市某住宅小区业主委员会与物业服务公司签订了解除合同协议书。在协议履行过程中，双方因物业费结算问题发生争议，最终诉诸法院。法院经审理认为，虽然双方协商一致终止了合同关系，但由于费用结算条款约定不明确，导致实际履行中产生歧义，因此判决物业公司应当退还多收的部分费用。

通过上述案例在签订 termination agreement 时，必须做到内容详尽、程序合法，才能最大限度地降低法律风险。

物业服务终止合同协议书的签订与履行是一个专业性较强且容易引发纠纷的环节。相关主体在操作过程中应当严格遵守法律法规，充分考虑各种可能的风险因素，并通过完善的协议条款和规范的操作流程来保障自身合法权益。建议在处理此类事务时寻求专业律师的帮助，以确保整个过程合法合规、风险可控。

在“法治中国”的大背景下，只有建立健全的合同管理制度，强化法律风险意识，才能推动物业管理行业健康有序发展，实现物业服务企业与业主之间的互利共赢。希望通过本文的探讨，能够为相关实务工作提供有益参考和借鉴。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）