房屋装修未完成租赁合同终止怎么办？法律依据与解决措施

在房屋租赁过程中，因各种原因导致租赁合同提前终止的情况时有发生。其中一种常见的情形就是，在租赁合同尚未履行完毕之前，承租人或出租人提出解除合同，而此时可能房屋尚未完成装修。这种情况下，如何处理装修未完成与合同终止的关系？涉及的法律问题复杂且多变，需要从民法典及相关司法解释中寻找答案。结合实际案例和法律规定，详细分析房屋装修未完成时租赁合同终止的具体应对措施。

民法典对装饰装修的规定

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十二条至七百三十四条的规定，承租人经出租人同意对租赁物进行的装饰装修，在租赁关系解除时，归属问题需依法处理。

1. 不可移动部分归出租人所有

承租人对房屋进行的不可移动装修，如墙面粉刷、地面铺设瓷砖等，在合同终止后一般会归属于出租人。此时承租人不得要求拆除或取走。

房屋装修未完成租赁合同终止怎么办？法律依据与解决措施 图1

2. 未形成附合的可移动装修物，可以由承租人取回

对于未与租赁物形成附合的装饰物，活动家具、窗帘布艺等装饰品，在不损害租赁物价值的前提下，承租人有权要求带走或折价补偿。

3. 合同约定优先原则

出租人和承租人之间对装修归属另有明确约定的，应当依照合同约定履行。如果没有特别约定，才适用上述法定规则。

4. 情况复杂时可申请司法鉴定

对于部分附合的装饰物，将地板更换为高级木地板但未完全重新铺设的情况，可以通过司法评估确定其价值归属。

装修未完成原因分析

在实践中，导致租赁合同终止但房屋尚未完成装修的原因多种多样：

出租人违约

出租人未按约定提供适租的房屋，因产权纠纷导致承租人无法正常使用房屋。这种情况下，承租人有权解除合同，要求赔偿损失。

承租人违约

承租人因自身经营或生活计划变化中途退租，但尚未完成装修。

不可抗力因素

如疫情、自然灾害等不可抗力导致企业停产或个人失业，无力继续履行租赁合同，从而造成装修中途停止。

协商解决途径

在出现租赁合同终止且房屋未完成装修的情况下，双方当事人应尽可能通过友好协商解决问题：

1. 书面补充协议

在终止原租赁合同的双方可签订补充协议，明确尚未完成装修的归属及后续处理方式。约定未完成部分由承租人自行处理或承担相应费用。

2. 确定已完成部分的补偿

双方应共同确认已经完成的部分，并商定合理的价值评估标准。这部分的价值可以作为承租人在终止合同后的损失主张赔偿。

3. 妥善处理剩余装修材料

对于已采购但尚未安装使用的装修材料，如果租赁合同终止后仍希望继续装修的，双方需就这些材料的归属达成一致。如果不再需要，则应通过变卖或清偿的方式妥善处理。

4. 明确未完成装修的责任分担

如果因出租人的过错导致合同提前终止，未按期交付房屋或存在严重质量问题，承租人可以要求赔偿已经投入的合理装修费用。

司法途径解决

如果协商无法达成一致，双方可采取以下法律手段：

1. 提起诉讼或仲裁

双方可以根据租赁合同中的约定选择向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。在诉讼中，法院会依据民法典和相关司法解释作出公正裁决。

2. 举证责任分配

房屋装修未完成租赁合同终止怎么办？法律依据与解决措施 图2

承租人需保存好装修过程的相关证据，包括但不限于预算单、施工记录、付款凭证等。这些证据将有助于法院确定实际损失并判令出租人承担相应赔偿责任。

3. 合理预估修复费用

如果承租人未完成的装修属于可恢复部分且不影响房屋整体使用价值，法院可能会支持其要求继续履行或折价补偿的主张。

相关法律建议

为避免类似纠纷的发生，建议出租人和承租人在签订租赁合就以下问题事先作出约定：

1. 明确装饰装修条款

合同中应详细规定承租人进行装饰装修的具体要求以及相应的责任分担方式。

2. 设定合理的解除条件

双方可共同设定哪些情况下可以解除合同，以及解除时的补偿机制。因出租人原因导致承租人无法使用房屋，则需承担相应赔偿责任。

3. 预留装修费用争议解决条款

在出现装修未完成且合同提前终止的情况下，双方应同意通过友好协商或第三方评估来确定相应的补偿金额。

案例分析

案例：某装饰公司与房东因装修未完成解除租赁合同纠纷案

基本事实：装饰公司承租一套商铺用于开设室内设计工作室，并计划投入20万元进行整体装修。在实际施工过程中，由于房东未能 timely提供合法的产权证明导致无法通过消防验收，影响正常经营。最终装饰公司不得不中途退场。

法院裁判要点：

1. 确认租赁合同因房东原因提前解除；

2. 支持装饰公司要求赔偿已完成的装修部分的合理费用；

3. 对于未完成部分，由于材料已经采购但尚未安装使用，判定双方按比例分担相应损失。

法律评析：

本案中，法院严格按照民法典的相关规定作出判决。确认了承租人的合理投入，也考虑了公平原则，适当分担因合同提前终止所造成的损失。这一判例对于类似案件的处理具有参考价值。

与建议

房屋租赁过程中，装修未完成导致的合同终止问题较为复杂，涉及多方利益平衡。为减少纠纷，双方当事人应加强沟通协商，在签订合充分预见到各种可能性，并通过法律专业人士的帮助明确各项权利义务关系。在遇到争议时，及时寻求专业法律帮助，依法维护自身权益。

正确处理这类问题是确保房屋租赁市场健康发展的重要环节。希望本文的分析能够为相关主体提供有益参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）