提前终止租赁合同如何赔偿|租赁合同|违约责任

作者：@i |2025-07-22 13:19

在现代商业社会和日常生活中，租赁关系无处不在。无论是房屋租赁、商铺租赁，还是设备租赁等，租赁合同的签订与履行已经成为人们经济活动中的重要组成部分。在实际操作中，由于各种原因导致租赁合同提前终止的情形时有发生。这种情况下，如何确定赔偿责任，维护双方权益，成为社会关注的重点。从法律角度详细阐述提前终止租赁合的赔偿问题。

提前终止租赁合同及其赔偿问题

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同的主要内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式等。这些条款是双方履行合同的基本依据。

提前终止租赁合同，是指在租赁合同期限届满之前，出租人或承租人单方面或协商一致解除租赁关系的行为。这种行为可能基于多种原因，承租人因经营不善无法继续支付租金，或者出租人因自身经营需要收回租赁物等。

提前终止租赁合同如何赔偿|租赁合同|违约责任图1

根据法律规定，提前终止租赁合同可能会导致违约责任的产生。因为合同的提前终止往往意味着一方未能履行其在合同中约定的主要义务，从而对另一方造成了经济损失。这种情况下，受损的一方可以根据法律和合同条款追究对方的赔偿责任。

提前终止租赁合的赔偿范围

在司法实践中，如何确定提前终止租赁合同后的具体赔偿范围，是实务操作中的难点问题之一。从以下几个方面进行探讨：

（一）装饰装修费用的处理

在房屋租赁中，承租人为了适应经营需要，往往会对自己承租的房屋进行装修和装饰。这种情况下，在租赁关系提前终止后，若出租人不同意续租或不存在违约行为，则承租人的装饰装修费用往往无法得到赔偿。

根据《民法典》第七百六十八条的规定，如果装饰装修物可以与租赁物分离且不损坏租赁物，则可以要求出租人给予合理补偿。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，若因出租人的原因导致合同提前终止，则承租人的装修损失应由出租人赔偿。

在实际操作中，需要根据具体情况分析装修材料是否能够拆除以及是否会对租赁物造成破坏。如果装饰装修物无法分离或拆除将会损坏租赁物的主要结构，则这种情况下，除非承租人同意恢复原状，否则其主张装修补偿的诉求可能难以得到支持。

（二）未履行部分的租金损失

在租赁合同中，租金通常是按月支付的，而提前终止意味着承租人不再需要使用租赁物。如果不存在违约行为，则通常情况下，承租人无须支付尚未开始的期间租金；但如果出租人因合同提前终止导致其遭受了其他经济损失或预期利益损失，则该部分损失是否应由承租人承担呢？

这里需要根据具体情况判断：若因承租人的提前退租导致出租人丧失了再次出租的机会，则其损失可以通过计算剩余租赁期内的合理租金收入来确定，这部分差额可以作为赔偿依据。

（三）违约金的适用

在房屋租赁合同中，双方通常会约定违约金条款，以约束各方严格履行合同。当一方提前终止合如果符合《民法典》第五百八十四条规定的“损失赔偿额应低于可得利益”的条件，则另一方可以根据实际情况选择要求实际损失或者违约金。

需要注意的是，并非所有的违约金条款都会被法院支持，只有在违约行为确实导致了实际损失并超过约定的违约金数额时，法官才会进行调整。双方在设定违约金时需要结合实际情况合理商定金额，以避免合同履行过程中发生不必要的争议。

（四）其他附随损失

除了上述赔偿项目外，提前终止租赁合同还可能造成其他的直接或间接损失。

1. 律师费等实现债权的费用：如果出租人因承租人的违约行为而提起诉讼，则其合理支出（如律师费、交通费等）可以作为实现债权的实际费用要求承租人赔偿。

2. 中介服务费：如果租赁合同在履行过程中，出租人为了重新出租需要支付新的中介服务费，则该部分费用可以视为租金提前终止后的损失之一。

3. 设备折旧费或搬迁费用：对于含有特定设备的经营性租赁，在提前终止时也可能产生设备折旧或重新寻找新场地的额外支出。

赔偿责任的具体认定原则

在处理提前终止租赁合同纠纷时，法院通常遵循以下几个方面的原则：

（一）过错责任原则

违约方是否存在过错是确定赔偿责任的关键。如果承租人因自身原因无法继续履行合同（如拖欠租金、擅自转租等），则其需要承担相应的赔偿责任；反之，若系出租人单方面提高租金或进行房屋改造而导致承租人被迫提前终止合同，则出租人需相应赔偿损失。

（二）可预期利益原则

在确定赔偿范围时，法官通常会参考《民法典》第五百八十四条的规定，即赔偿金额不应超过违约方在订立合预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。这类似于“可预见规则”。

（三）公平合则

法院在处理此类纠纷时，还会综合考虑双方的利益平衡和交易公平性。在处理装饰装修费用问题时，会兼顾保护承租人的合法权益（如维护其添附物价值），也防止部分承租人滥用自身优势地位谋取不当利益。

提前终止租赁合同赔偿案例分析

案情概要：

2018年4月，某餐饮公司（以下简称“甲方”）与个体经营者张三（以下简称“乙方”）签订了一份为期五年的商铺租赁合同。根据合同约定：年租金为50万元，按季度支付；任何一方提前终止合同均需提前两个月通知对方，并支付相当于三个月租金的违约金。

2019年8月，由于经营状况不佳，张三未能按时支付当季租金（约定了宽限期一个月后仍然未付）。甲方多次催讨无果后，在9月底决定终止租赁关系，并要求张三立即迁出该商铺。

争议焦点：

租赁合同中约定的提前终止违约金是否有效？

张三是否存在过错，应承担哪些赔偿责任？

法院裁判结果：

1. 关于违约金条款的有效性：法院认为，在签订合双方对终止条件已有明确约定，并且该条款不存在显失公平或重大误解的情形。违约金条款具有法律效力。

2. 关于租金损失的赔偿：由于张三未按合同支付相应租金，导致租赁关系无法继续维持。法院判决其应支付剩余租赁期内的租金（除去已履行部分），需根据合同约定支付相当于三个月租金的违约金。

3. 关于装饰装修费用：张三在商铺内进行了部分装修，但未能提供相关费用的正规票据，且这些装修项目不具备可移动性。其主张装修补偿的要求未能得到支持。

法律评析：

通过本案例在租赁关系终止后的赔偿问题上，法院会严格按照合同约定和实际损失来进行判决。

如果承租人无法提供相关证据证明其主张的相应费用，则可能承担不利后果。

在认定违约金是否合理时，法官往往会考虑双方缔约地位是否平等、条款设置是否公平等多重因素。

提前终止租赁合同如何赔偿|租赁合同|违约责任图2

与建议

1. 明确合同条款：在签订租赁合应当尽量详细地约定提前终止条件、违约责任以及相关赔偿事项。如果可能的话，应请专业律师参与审查合同内容，确保其合法性和可操作性。

2. 充分沟通协商：当出现可能导致租赁关系提前终止的情形时，双方尽量通过友好协商的方式解决纠纷；如果确实无法达成一致，则应当及时寻求法律途径解决问题。

3. 留存相关证据：无论是承租人还是出租人，在履行合都应妥善保存所有交易记录和书面文件。这些证据在发生争议时往往能够起到决定性作用，有助于法院准确查明事实，作出公正裁判。