商铺租赁合同终止的法律分析与应对策略

商铺租赁合同是指承租方（乙方）向出租方（甲方）支付租金，使用商铺进行商业经营活动的一种协议。2018年及以后时段内，随着城市化进程的加快和商业地产市场的波动，商铺租赁合同的终止问题逐渐成为法律实务中的热点话题。无论是因店铺被国家征收、市场环境变化，还是双方协商一致提前终止，合同终止都会对甲乙双方的权利义务产生深远影响。

在本文中，笔者将结合《中华人民共和国合同法》（现已修订为《中华人民共和国民法典》）及相关司法解释的规定，分析商铺租赁合同终止的情形、程序及法律后果，并就实践中如何妥善处理此类问题提出建议。特别需要注意的是，2018年以后的商铺租赁市场受宏观经济波动策调整的影响较大，因此本文也将重点讨论在这些特殊背景下合同终止的具体应对策略。

商铺租赁合同终止的主要情形

根据《民法典》第七百九十一条的规定，商铺租赁合同的终止可以通过以下几种方式实现：

商铺租赁合同终止的法律分析与应对策略 图1

1. 合同期满自动终止

合同约定的租赁期限届满后，若双方未就继续租赁达成一致，则合同自动终止。这种情况下，承租方应当按照合同约定的时间退还商铺，并结清租金及其它费用。

2. 协商一致提前终止

根据《民法典》第七百九十一条款的规定，甲乙双方可以在合同期满之前通过协商一致的方式提前终止合同。这种情况常见于商铺经营不善、市场环境变化或承租方另有发展计划时。

3. 因店铺被征收或征用而终止

根据《民法典》第七百九十一条第二款的规定，若商铺因国家征收、征用或者自然灾害等不可抗因导致合同无法继续履行，则双方可以提前终止合同。承租方有权要求出租方协助办理相关补偿手续，并主张相应的损失赔偿。

4. 违约行为引发的合同终止

若一方在合同期内出现严重违约行为（如拖欠租金、擅自转租或改变商铺用途），则另一方可以依据《民法典》第七百九十一条第三款的规定，通过通知方式解除合同，并追究违约方的责任。

商铺租赁合同终止的程序

商铺租赁合同的终止程序直接关系到双方权益的实现。以下是合同终止时应当遵循的基本程序：

1. 协商阶段

在决定终止合同之前，双方应尝试通过友好协商解决分歧。对于因市场环境变化或经营问题引发的合同终止，协商是首选方式。在2018年商业地产泡沫破裂后，许多承租方与出租方通过协商达成一致，提前终止合同并友好分手。

2. 发出书面通知

如果协商未果或无需协商（如因违约行为解除），则应向对方发出书面通知，明确表示将依据《民法典》第七百九十一条的规定解除合同。通知中应当载明解除合同的理由和法律依据，并要求对方在合理期限内履行相关义务。

3. 办理退租手续

合同终止后，承租方应立即停止使用商铺，并与出租方办理清点物品、退还押金及结清费用等手续。此时，双方应当签订《退租协议》，明确各自的权利义务。

4. 索偿或补偿

若合同终止系因出租方违约（如未按约定提供商铺设施）或商铺被征收，则承租方有权要求出租方赔偿损失或协助办理相关补偿手续。在2018年至2019年间，城市地铁建设导致大量商铺被征收，承租方成功获得了相应的拆迁补偿。

商铺租赁合同终止的法律后果

商铺租赁合同终止后，双方可能面临的法律后果主要包括以下几方面：

1. 租金结算与押金退还

承租方应当结清未付租金及相关费用，并根据合同约定办理押金退还手续。若承租方存在违约行为，则出租方可扣除相应金额。

2. 物品归还与商铺状态恢复

承租方应当将商铺及内部设施完好地返还出租方，若有损坏或擅自装修，则需承担修复责任或赔偿损失。

3. 违约责任追究

若一方因严重违约导致合同终止，则另一方可依据《民法典》第七百九十一条的规定，要求违约方承担相应的赔偿责任。在2019年发生的承租方擅自转租案中，出租方通过诉讼 succesfully 赢得了违约赔偿。

4. 补偿或赔偿

若合同终止系因商铺被征收或其他非主观因素，则双方可依据《民法典》第七百九十一条的规定，要求获得相应的补偿或赔偿。在2018年政府出台的新政导致商铺无法经营时，承租方成功获得了政府的经济补偿。

商铺租赁合同终止的法律分析与应对策略 图2

实践中的注意事项

在实际操作中，为避免因合同终止引发纠纷，双方应注意以下几点：

1. 严谨签署合同

在签订商铺租赁合应当明确约定合同有效期、租金标准、终止条件及相关违约责任。在2018年商铺租赁纠纷案件中，正是因为合同条款模糊，才导致了后续的法律纷争。

2. 及时沟通

若在合同期内出现可能导致终止的情形（如拖欠租金或市场环境变化），双方应保持密切沟通，并尽量通过协商解决问题。在2019年经济下行压力增大时，许多承租方与出租方通过协商了租赁期限或调整了租金标准。

3. 保存证据

在合同终止过程中，双方应当妥善保存相关书面通知、付款凭证及沟通记录等证据材料。这些证据在后续可能发生的纠纷中将发挥重要作用。

商铺租赁合同的终止是商业活动中常见的法律问题，尤其是在2018年以后的市场环境下，因经济波动策调整导致的合同终止现象更为普遍。通过本文的分析合同终止不仅涉及双方权益的保障，还关系到社会稳定与经济发展。在实际操作中，双方应当严格遵守《民法典》及相关法律法规，并在必要时寻求专业法律人士的帮助，以确保自身合法权益不受损害。

希望本文能为广大商铺承租方和出租方提供有益的参考，帮助大家更好地应对合同终止问题。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）