房屋租赁合同终止与解除的区别|租赁权益保障的法律解读

在房屋租赁关系中，"终止"和"解除"是两个容易混淆但含义不同的法律术语。理解这两个概念对于维护承租人和出租人的合法权益至关重要。

1. 房屋租赁合同终止

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，租赁期间届满或双方达成协议提前终止租赁关系时，房屋租赁合同即告终止。其特点在于：

租赁期限按约定履行完毕或合同期限自然届满；

房屋租赁合同终止与解除的区别|租赁权益保障的法律解读 图1

不涉及违约责任的追究；

双方需及时办理交接手续并结清相关费用。

2. 房屋租赁合同解除

《民法典》第五百六十五百六十四条规定，解除是指在租赁期限未届满时提前终止合同关系。解除的原因主要包括：

承租人或出租人严重违约（如拖欠租金、擅自转租等）；

不可抗力事件导致合同无法履行；

合同约定的解除条件被触发。

(一) 法律效力不同

终止：仅使未来的权利义务关系消失，过去的条款仍有效力。

解除：使合同关系溯及既往地消灭，要求恢复原状并赔偿损失。

(二) 适用条件不同

房屋租赁合同终止与解除的区别|租赁权益保障的法律解读 图2

类别终止解除

适用情形合同期限届满或双方协商一致终止违约行为、不可抗力或约定条件达成

法律后果仅需按期退房结算可能需要恢复房屋原状并承担赔偿责任

(一) 协商解决途径

双方自愿协商，达成一致意见；

如通过居间方或第三方调解解决问题。

(二) 司法救济途径

向人民法院提起诉讼要求解除合同并主张损害赔偿；

通过仲裁机构解决争议（前提是合同中有仲裁条款）。

案例一：承租人因工作调动需提前退租，与出租人协商一致终止租赁关系。双方结清租金及押金后完成房屋交接，该情形属于合同终止。

案例二： Tenant未按期支付租金超过约定天数， landlord依据《民法典》第五百六十四条规定解除合同并主张违约金。法院判决确认解除效力，并要求Tenant支付未付租金及合理损失。

(一) 对出租人：

建立完善的租赁档案，确保续租流程规范；

定期检查承租人的经营状况，防范拖欠风险。

(二) 对承租人：

审慎签订租赁合同，详细了解各项条款内容；

保留所有租金支付凭证，避免证据缺失。

房屋租赁合同的终止与解除关系到双方权益保护。明确两者的区别有助于更好地维护自身合法权益和降低法律风险。在实际操作中，建议尽量通过协商途径解决问题，并在必要时寻求专业律师的帮助以保障合法权益。

本文分析了房屋租赁合同终止与解除的区别及其适用条件，并结合典型案例对相关法律问题进行了详细解读。希望对广大承租人和出租人在处理租赁关系变更问题时有所帮助。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）