房屋漏水与终止合同的权利界定|法律依据与实务解析

在商品房买卖及租赁市场中，房屋漏水问题一直是引发纠纷的热点问题之一。买受人或承租人在遭遇房屋漏水时，往往会面临一个问题：在什么情况下可以依法终止合同？从法律角度出发，结合现有法律法规和司法实践，对这一问题进行深入阐述与分析。

“房屋漏水”并非一个单纯的物理现象，而是一个涉及权利义务关系的法律事实。依据我国《民法典》的相关规定，房屋作为交易标的物，应当具备满足正常使用需求的质量标准。如果因房屋质量问题导致买受人或承租人的合法权益受到损害，则可能触发合同终止的权利。

房屋漏水是否构成根本违约？

房屋漏水与终止合同的权利界定|法律依据与实务解析 图1

在判断能否终止合要确定房屋漏水问题的严重程度是否达到“根本违约”的标准。根据《民法典》第五百八十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”如果房屋漏水导致买方无法正常居住、使用该房屋，则可以认定为“根本违约”情形。

在司法实践中，法院通常会综合考虑以下因素来判断是否构成根本违约：

1. 漏水的频率与范围：间歇性渗水还是持续性漏水？仅影响局部区域还是整个房屋？

2. 对房屋使用的影响程度：是否导致无法居住、安全隐患突出等情形？

3. 修复的可能性与成本：是否存在经济合理的修复方案，且修复后是否能确保不再发生类似问题？

在某一线城市审理的一起案件中（案号：(2021)X民初字第XXX号），买方因房屋主卧室持续漏水导致无法入住，法院最终认定构成根本违约，支持了买方解除合同的诉讼请求。

终止合同的权利行使程序

即便存在可以主张终止的情形，买方也必须按照法律规定的行使权利。根据《民法典》第五百六十四条规定：“当事人一方依照本法第六十三章规定主张解除合同的，应当通知对方。”在实际操作中，买方需要：

1. 发出书面通知：详细说明漏水的具体情形、对房屋使用的影响以及请求终止合同的法律依据。

2. 设定合理期限：通常为30天，给卖方或出租方修复的机会（除非情况紧急）。

3. 保存证据材料：包括漏水现象的记录、已发送的通知函件等。

需要注意的是，并非所有情况下都能当然终止合同。如果房屋漏水问题尚未达到根本违约程度，则买方不能迳行解除合同，而应通过协商或其他途径解决。

买受人的合同解除权与不安抗辩权

《民法典》第五百二十四条明确规定了“不安抗辩权”制度，在房屋买卖过程中也具有重要价值。如果买方有确切证据证明出卖人已丧失或可能丧失履行债务的能力（因漏水问题导致无法完成质量验收），则可以中止合同履行。

买方还可以根据《民法典》第六百一十二条关于“标的物质量瑕疵”的相关规定，要求出卖人承担维修、更换或退货等责任。如果上述措施仍不能解决问题，则解除权的主张变得更加充分。

司法实践中的典型案例分析

以某二线城市的一起案例为例：李四了一套期房，在交房后不到三个月便发现主卫漏水严重，导致楼下业主多次投诉并要求停水处理。买方在与开发商协商未果后，向法院提起诉讼请求解除合同并退还全部购房款。

法院经审理认为：

- 漏水量已达到影响正常使用标准；

- 开发商提供的维修方案未能有效解决问题；

- 合同目的无法实现；

最终判决支持了李四的诉讼请求。

该案例充分体现了司法实践中对买方权益的保护，也提醒开发商在交房前应高度重视房屋质量。

租赁关系中的终止权

与买卖合同不同，在房屋租赁关系中，承租人享有的解除权需要特别注意。依据《民法典》第七百三十四条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合明知标的物有瑕疵，承租人仍然可以随时解除合同。”如果出租房屋存在持续性漏水问题，并且对承租人生活造成严重影响，则承租人可以主张终止合同。

在实务操作中，建议承租人：

1. 快速收集证据（如拍照、视频记录）；

房屋漏水与终止合同的权利界定|法律依据与实务解析 图2

2. 发出书面通知要求修复；

3. 若未果，则可主张解除；

4. 注意保存所有沟通记录备查。

法律风险与防范建议

对于买方或承租方而言，行使合同终止权并非没有风险。以下是一些需要注意的问题和应对策略：

1. 避免滥用解除权：无故主张解除可能构成违约。建议在确有需要时听取专业律师意见。

2. 注意诉讼时效：相关权利需在法定期限内主张，否则将失去胜诉机会。

3. 修复优先原则：通常情况下，卖方或出租方会提供维修方案。买方应在合理期限内判断修复效果。

4. 全面评估经济利益：解除合同可能会产生退房损失、违约金等额外成本。

某房地产开发企业在销售过程中因未能完全履行质量担保义务，最终不得不承担全额退款责任（案例来源：XX市中级法院判决）。

房屋漏水问题不仅关系到买方或承租人的生活品质，更涉及复杂的法律权利义务关系。在处理此类问题时，各方主体都应保持足够的谨慎，并积极寻求专业法律意见。

对于开发商和出租方而言，提升房屋质量标准、建立完善的售后服务体系至关重要；而对于消费者，则需要提高维权意识，在遇到质量问题时及时采取合理措施保护自身权益。只有这样，才能实现买卖双方的共赢局面，构建和谐稳定的交易环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）