房管局终止合同法律适用与实务操作分析

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房屋作为地方人民政府的职能部门，负责管理本行政区域内的房产市场秩序、保障性住房建设及房产交易等事务。在房产交易活动中，由于各种主客观原因，买卖双方可能达成终止合同的一致意思表示或者因法律规定的事由导致合同自动终止。这种情况下，如何合法合规地终止合同关系、维护各方合法权益、稳定房地产市场秩序，是房管部门面临的现实问题。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。”以及第五百六十三条“有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债权人免除债务； （四）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定。在房产交易中，双方协商一致解除房屋买卖合同或因违约、不可抗力等法定事由导致合同终止的情况时有发生。

房管局终止合同法律适用与实务操作分析 图1

房管部门在处理终止合需要明确适用的具体法律依据，并遵循严格的程序要求以确保行政行为的合法性。

房管局终止合同的相关法律规定

根据《城市房地产管理法》第五十二条：“ 房地产转让、抵押或者租赁，当事人应当签订书面合同。”第五十四条：“房地产买卖合同签订后，双方当事人应当在30日内持合同及相关证件到房地产管理部门办理备案手续。”

根据《商品房销售管理办法》第二十条规定：“房地产开发企业不得进行返本销售或变相返本销售，不得分割销售商品房，不得以售后包租形式销售商品房。”

《存量房交易合同示范文本》以及地方性法规和规章对终止合同的情形也有详细规定。《关于规范本市存量住房买卖经纪服务行为的通知》明确了何种情况下可以解除购房合同。

在法律实务中，房屋买卖合同的终止应当遵循以下原则：意思自治与强行法相结合；维护交易安全与公平正义并重；严格程序保障双方权益。

终止合同的具体情形

1. 双方协商一致解除合同

双方当事人基于真实意思表示，可以在平等自愿的基础上达成协议终止房屋买卖合同。这种情况下，房管部门应当依据《民法典》第五百六十二条款的规定，认可双方的合意并办理相应的注销登记手续。

2. 单方行使法定解除权

根据《民法典》第五百六十三条，“因不可抗力致使不能实现合同目的”、“一方在履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务”的情况下，对方可以解除合同。因卖方原因导致买方无法获得银行按揭贷款时，也应当允许买方解除合同。

3. 合同被确认无效或被撤销

如果合同自始无效（如一方采取欺诈、胁迫手段订立合同）或者被撤销，则自始没有法律效力，双方因终止合同关系而不再受原合同约束。这种情形下房管部门应当依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定予以处理。

4. 当事人一方违约导致合同解除

根据《民法典》第五百六十五条款：“当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据合同性质或法律规定可以解除合同的情形下，另一方可以解除合同。”

终止合同的程序

1. 协商阶段：双方应当进行充分协商，达成一致终止协议。如果双方无法自行解决，可以通过司法途径寻求帮助。

2. 司法判决或仲裁裁决：当协商不成时，守约方可以根据《民法典》第五百七十七条等法律规定，向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。

3. 房管部门备案解除：在法院、仲裁机构作出终止合同的生效法律文书后，双方持相关材料到房管部门办理合同解除备案手续。对于已经完成网签或备案的合同应当及时解除，避免影响后续房屋交易活动。

行政管理中的注意事项

1. 严格核查申请资料：

- 双方身份证明

- 终止协议书

- 法院判决书或仲裁裁决书（如需）

- 原合同文本

- 其他相关材料

2. 风险防范措施：

- 制定统一的操作流程，规范窗口工作人员的审批行为。

- 建立健全的档案管理制度，妥善保存终止合同的相关资料，防止遗失或损毁。

- 加强对办理人员的培训，提高法律政策的理解和执行水平。

3. 做好信息公开策指引：

- 在政务、服务大厅等醒目位置公开终止合同办事指南。

- 设立咨询窗口，为前来办理业务的群众提供详细的指导和解答。

案例分析

案例1：双方协商一致解除合同

甲与房地产开发签订《商品房买卖合同》，后因资金周转问题，双方协商一致解除合同。根据《民法典》规定，这种情形属于合法解除，相关部门应予以办理注销登记手续。

案例2：买方行使法定解除权

乙购买丙的一套二手房，约定在3个月内办理贷款。但丙因其个人原因拒绝配合提供相关材料，导致乙无法获得贷款。此时乙可以依据《民法典》第五百六十五条行使解除权。

案例3：合同无效被撤销的情形

房管局终止合同法律适用与实务操作分析 图2

丁通过隐瞒房屋真实产权状况的方式与戊签订买卖合同，后来戊发现真相后以欺诈为由请求法院确认合同无效。此情形属于合同自始无效，应当终止履行。

在实际操作中，房管部门需要严格依法行政，妥善处理终止合同的相关事宜，既要保护交易双方的合法权益，也要维护良好的房地产市场秩序。建议通过完善内部制度、加强人员培训、优化服务流程等措施，提升终止合同办理效率和服务水平。

未来工作中，还需要注意以下几点：

- 统一尺度：制定全省或全国统一的房屋买卖合同解除标准。

- 技术支撑：开发智能化管理系统，实现网上申请和进度查询功能。

- 多部门协同：加强与法院、仲裁机构的信息共享，推动建立联席会议制度。

规范终止合同的办理程序不仅关系到单个交易双方的利益，更是维护房地产市场健康稳定发展的重要举措。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）