怎样终止中介合同：法律实务操作指南

随着市场经济的发展，中介服务在商业活动中扮演着越来越重要的角色。无论是房地产交易、金融投资还是知识产权转让等领域，中介合同的存在几乎是不可或缺的。在实际履约过程中，由于各种主客观原因，合同的一方或双方可能会提出终止中介合同的要求。如何合法合规地终止合同成为许多实践者面临的难题。从法律专业角度出发，详细解析中介合同终止的相关法律规定、操作步骤及注意事项，为企业法务工作者和中介服务提供者提供实务参考。

中介合同的定义与特点

在阐述怎样终止中介合同之前，我们需要先对中介合同的基本概念和特征有一个清晰的认知。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者引荐，促使委托人与第三人订立合同，并且按照约定为委托人提供相关服务的协议。这一定义准确界定了中介合同的基本内容。

从法律性质上看，中介合同具有以下鲜明特点：

怎样终止中介合同：法律实务操作指南 图1

1. 双务性：作为中介合同的当事人，既包括委托人也包括中介人，双方都需要承担相应的权利义务。

2. 委托性：委托人的主要目的就是通过中介人的居间服务完成特定的民事或商事活动。

3. 有偿性：中介合同通常是具有偿性的，中介人会依照约定收取相应的中介费用或报酬。

4. 独立性：中介人在提供服务时通常需要保持独立自主的地位，并非委托人的代理人。

这些特点决定了在终止中介合必须充分考虑各方权益，确保程序的合法性和正当性。

中介合同终止的情形

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，合同终止主要有以下三种情况：

1. 协商一致终止：当双方当事人达成一致意见解除合同关系时，中介合同可以终止。

2. 约定条款终止：在原合同中如果设有特定的条件，如完成了约定的居间服务或者出现了某些特定事件，这些都可能成为合同终止的事由。

3. 违约导致终止：当一方出现根本违约行为，使对方蒙受重大损失时，守约方有权解除合同。

接下来我们将重点探讨在中介服务中的具体情况：

（一）协议约定的终止条件

在签订中介合双方通常会对居间完成的标准和终止条件进行明确约定。

- 在房地产中介中，当买方找到合适房源并达成交易后，居间服务即告完成，合同自然终止。

- 在专利技术转让中介中，一旦成功撮合双方签订正式的技术转让协议，中介义务即已履行完毕。

这种基于合同条款的主动终止情形下，中介人无需再继续提供后续服务，委托人也无须支付未到期的费用。这种约定体现了契约自由原则，但也要求合同条款必须明确无歧义。

（二）因违约行为导致合同终止

在实务操作中，最常见的中介合同终止情况往往是由于一方存在根本性违约行为所致。

- 在知识产权转让中介中，如果委托人私自与第三方达成协议，直接违反了排他性的居间约定，这种情形下作为中介人的相对方有权解除合同。

- 当出现重大过错或故意损害相对方利益的行为时，隐瞒重要信息、虚构事实或者滥用职业便利等，这些都构成根本违约，守约方可以据此解除合同。

需要注意的是，判断是否构成根本违约需要综合考量多种因素：

1. 违约行为的性质和程度

2. 对合同目的实现的影响程度

3. 相对方的实际损失情况

这些因素都需要在具体案件中结合实际情况进行分析后才能得出。

（三）基于法律规定行使合同解除权

即便双方事先对居间终止条件未作详细约定，法律规定也赋予了各方当事人在特定情况下单方面行使合同解除权：

1. 因不可抗力导致合同无法履行

根据《民法典》第五百六十三条的规定，如果由于不可抗力的因素出现，致使合同目的无法实现的，受损害方可以解除合同。在疫情期间，一些依赖于人员流动或者现场服务的中介服务可能因此被迫终止。

2. 当事人一方明确表示或以行为表明不履行主要义务

根据《民法典》第五百二十八条、第五百二十九条的规定，如果相对方在履行期限届满之前就明确表示将不履行合同约定义务的，或者实际行为已经表明了这种意思，则另一方可以解除合同。

3. 对方延迟履行义务导致合同目的无法实现

如果对方长期拖延履行合同义务，并且该迟延已达到根本违约的程度，使得合同目的无法实现，作为守约方也有权解除合同。

终止中介合同的操作步骤

在明确可以终止合同的情形后，具体的解除流程也需遵循法律规定和实务操作规范：

（一）审查合同约定条件

需要认真检查原合同中关于合同终止的条款。如果双方事先对终止情形有所约定，则应当先按照约定履行相关程序。

1. 确认是否存在触发终止的事由

2. 核查行使终止权的具体方式，如是否需要提前通知对方、通知的形式和内容要求等

（二）收集相关证据

在确定可以通过合法途径解除合同后，首要任务就是收集和完善各种与合同履行相关的证据资料。这些证据将来可能会用于证明违约事实或主张权利。

1. 合同本身及补充协议

2. 履行过程中的往来函件、会议纪要等书面材料

3. 证明违约行为的证据，如聊天记录、邮件往来等电子证据

怎样终止中介合同：法律实务操作指南 图2

4. 造成的损失的具体数额和相关证明

（三）行使合同解除权并通知对方

根据《民法典》第五百六十四条的规定，合同一方行使解除权应当书面通知另一方。通知中需明确载明以下

1. 行使解除权的理由及相关法律依据

2. 合同自通知送达对方时解除的具体日期

3. 要求相对方配合办理相关后续事宜

（四）协商终止或申请司法确认

在发送解除通知后，建议与对方进行沟通协商，就终止后的权利义务处理达成一致意见。如果未能协商解决，则可以向人民法院提起诉讼，请求法院确认合同的解除效力。

终止中介合同的相关法律后果

在合法终止中介合同后，还需要妥善处理好相关的法律后果：

（一）费用结算与支付

1. 已经提供服务部分的收费

如果居间工作已经完成了一定的部分，并且对促成合同订立发挥了作用，则可以要求支付相应的报酬。

2. 未履行部分的费用减免

根据《民法典》第九百六十二条的规定，如果中介人故意隐瞒与合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的话，不得请求支付报酬；如果有其他情形导致合同解除的，可以根据服务完成的情况适当减少报酬。

（二）损害赔偿责任

1. 因违约而终止的情形下

如果因一方的过错行为导致合同提前终止，并给相对方造成损失，则需要承担相应的损害赔偿责任。具体包括：

- 产生的直接经济损失

- 额外支出的合理费用

- 合同履行后可以获得的利益（可预见原则）

2. 因不可抗力导致合同终止

如果是由于不可抗力因素而无法继续履行合同，则不需要承担赔偿责任，但可能需要根据具体情况共同分担已产生的损失。

（三）保密义务的延续

即使中介合同已经终止，作为专业的中介服务提供者仍负有对委托人商业秘密、个人隐私等信息的保密义务。这一点在《民法典》第九百六十一条中已有明确规定，不能因为合同终止而免除这种后续责任。

终止中介合同的风险防范与实务建议

为避免因中介合同终止产生争议和纠纷，在实务操作中应当注意以下几点：

（一）规范合同条款的设置

在签订中介合就明确约定相关的权利义务：

1. 终止条件的具体情形

2. 合同解除的通知方式和确认程序

3. 解除后的费用结算流程

4. 保密责任的持续期间和具体范围

（二）加强日常管理与风险预警

建立完善的内部管理制度，及时发现并防范潜在的风险：

1. 定期检查合同履行情况

2. 及时保存各类书面文件和电子记录

3. 对可能出现的问题提前制定应对预案

（三）专业律师的帮助和支持

在处理复杂的中介合同终止问题时，建议聘请专业律师提供法律支持：

1. 就具体案件进行法律分析和判断

2. 协助收集整理相关证据材料

3. 拟各类法律文书

4. 代表或协助参与谈判协商

（四）注重证据的固定和保存

对于重要的合同履行情况一定要及时记录和固化：

1. 所有往来文件、函件应当妥善保存，尤其是电子数据更要进行公证或者时间戳处理

2. 对重要事件的发生过程尽量以书面形式固定下来

3. 维护好相关的通信记录和会议纪要

典型案例分析及实务启示

案例一：中介合同因不可抗力而终止

某婚庆公司在疫情期间被迫取消婚礼策划服务，导致其与酒店、摄影团队等供应商的合同也无法履行。作为婚庆公司聘请的中介服务机构是否有权解除相关居间合同，并要求退还预付款？

根据《民法典》第五百六十三条的规定，由于疫情属于不可抗力因素，受影响的一方可以据此解除合同并未承担违约责任。该中介机构在收到婚庆公司的通知后应当同意解除双方签订的中介服务协议，并协助处理后续事宜。

案例二：中介未尽到勤勉义务导致合同终止

某企业欲招聘高管人选，通过猎头公司进行推荐。但猎头公司在推荐过程中未进行必要的背景调查和资质核实，导致最终录用人员出现重大失误并给企业造成损失。这种情形下，企业是否可以解除与猎头公司的协议？

根据《民法典》第九百六十二条的规定，如果中介人故意隐瞒真实情况或者提供虚假信息，则不得要求支付报酬；在给委托人带来损失的情况下还应当承担相应的赔偿责任。

案例三：滥用终止权而导致赔偿

某艺人与某经纪公司签订三年的独家经纪合同。期间因工作安排发生矛盾，经纪公司单方面宣布终止协议，并强行带走该艺人的社交账号密码。这种情况下，经纪公司是否违法？

根据《民法典》第九百七十一条规定，任何一方不得擅自终止中介合同。如果无正当理由提前终止合同，应当承担相应的违约责任和赔偿损失的责任。

在当今复杂的商业环境中，中介服务扮演着越来越重要的角色。正确理解和适用中介合同的相关法律规则对于保护各方合法权益、促进交易安全具有重要意义。

1. 合法解除权的行使：只有在具备合法理由的情况下，并严格按照法定程序和个人约定，才能行使合同解除权。

2. 风险防范与证据管理：完善的合同条款设置和严谨的证据保存机制是避免纠纷的关键。

3. 专业支持的重要性：在处理复杂的法律问题时，专业的律师团队能够提供可靠的支持和建议。

通过对中介合同终止条件的正确认识和合理运用，可以有效维护各方利益，促进商业活动的健康发展。

参考文献

1. 《中华人民共和国民法典》

2. 《中华人民共和国合同法》（已废止）

3. 相关司法解释及法律文件

4. 中华人民共和国指导性案例

5. 各地法院发布的典型案例和裁判指引

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）