商场终止合同的法律理由及实务分析

在商业运营中，商场与商户之间的关系并非一成不变。由于市场环境的变化、经营策略调整或合同履行过程中出现的问题，商场可能会面临需要终止合同的情形。从法律角度深入探讨商场终止合同的合法理由，并结合实际案例进行分析，以期为商场和商户提供参考。

商场终止合同的法律理由及实务分析 图1

商场终止合同的基本概念

在法律术语中，“终止合同”是指基于合同双方的意思表示或法律规定，提前结束合同关系的行为。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同终止的原因可以是协商一致终止、约定的终止条件成就，或者是因不可抗力等法定事由导致合同无法继续履行。

在商场与商户的关系中，终止合同通常发生在租赁、联营或其他商业模式中。无论是哪种关系，终止合同都需要符合法律规定，并且遵循公平原则，确保双方权益不受损害。

商场终止合同的法律理由及实务分析 图2

商场终止合同的法律依据

根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，商场终止合同的合法理由主要包括以下几种：

1. 协商一致终止合同

根据合同法第93条的规定，合同双方可以协商一致解除合同。在商场与商户的关系中，如果双方经过充分沟通后达成一致意见，可以选择提前终止合同。此种情况下，双方应当签订书面协议，并明确终止后的权利义务关系。

2. 约定的终止条件成就

根据合同法第93条第2款的规定，合同中可以事先约定终止条件。一旦约定的条件成就，商场或商户有权单方面解除合同。在租赁合同中，可能约定如果商户连续三个月未支付租金，则商场有权终止合同。

3. 因不可抗力导致合同无法履行

根据合同法第94条的规定，若因不可抗力事件的发生（如战争、自然灾害等），导致合同无法继续履行的，商场或商户可以解除合同。需要注意的是，主张不可抗力的一方需要提供充分证据，并在合理期限内通知对方。

4. 违约行为导致合同终止

根据合同法第94条的规定，如果一方严重违反合同约定，导致对方无法实现合同目的，另一方有权解除合同。如果商户长期拖欠租金或商品质量严重不符合约定，则商场可以据此解除合同。

商场终止合同的实际理由

基于前述法律依据，结合商场经营的实际需求，实践中常见的终止合同的理由包括以下几种：

1. 商铺闲置或违约行为

在商业中，些商户可能因经营不善或其他原因导致商铺长期闲置，或者未能履行合同约定的义务。未按期支付租金、物业管理费，或者违反商场的营业时间规定等。商场在发现此类违约行为后，可以依据合同条款或法律规定终止合同。

2. 商场整体调整

升级改造、业态调整是商场经营过程中常见的现象。为了提升商场的整体形象和竞争力，商场可能会对现有布局进行调整，导致部分商铺需要关闭。商场可以根据租赁合同中的“调整权”条款，提前通知商户终止合同。

3. 经营状况恶化

如果商场的经营状况出现严重下滑，如客流量大幅减少、营业额持续下滑等，可能影响到整体环境。商场可以选择与部分商户协商解除合同，以降低运营成本和风险。

4. 政策性因素

在些特殊情况下，政府规划或政策调整可能导致商场无法继续经营。城市改造、商业区域迁移等，商场可以因此终止与商户的合同关系。

终止合同的法律风险与注意事项

虽然上述理由为商场终止合同提供了充分的法律依据，但实践中仍需注意以下几个方面：

1. 严格履行通知义务

根据《中华人民共和国合同法》第96条的规定，合同一方主张解除合应当通知对方。如果对方对解除有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除的效力。商场在终止合必须严格按照法律规定的方式和程序送达通知。

2. 避免扩大损失

根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，合同终止后，双方应当遵循结算、清理的原则，妥善处理善后事宜。一方不得以合同终止为由，拒绝履行已经产生的义务或故意损害对方的合法权益。

3. 合理分配责任

如果商场因自身原因单方面终止合同（因整体调整需要），应当根据公平原则给予商户相应的补偿。在租赁关系中，可以协商退还押金、免除部分租金等。

4. 注意证据保存

在终止合同的过程中，商场和商户都应当注重证据的收集和保存。违约行为的通知函、协商记录、终止协议书等，这些材料在日后的争议解决中将起到关键作用。

违约责任与争议解决

如果商场或商户在终止合同过程中违反法律规定或合同约定，另一方可以主张违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，守约方有权要求违约方赔偿损失，并继续履行义务（如合同被终止前的债务关系）。

双方可以通过协商解决争议；如果协商不成，可以根据合同条款向人民法院提起诉讼，或者提交约定的仲裁机构进行仲裁。

案例分析

为了更好地理解商场终止合同的具体法律适用和风险，以下将通过一个典型案例进行分析：

案例背景

大型商场与一家服装品牌商户签订租赁合同，约定租期为5年。合同中规定，如果商户连续三个月未支付租金，则商场有权解除合同。在实际履行过程中，由于市场竞争加剧，该服装品牌的销售情况持续低迷。在第12个月的租金到期后，商户未能按时支付租金。对此，商场选择依据租赁合同中的约定 termination clause，终止了与该商户的关系。

法律分析

根据上述案例，我们可以得出以下

- 合同条款的有效性：商场和商户在签订合明确约定了终止条件（连续三个月未支付租金），该条款符合《中华人民共和国合同法》第93条第2款的规定，具有法律效力。

- 通知义务的履行：商场应当在发现违约行为后，及时向商户发出书面通知，并给予合理的整改期限。如果商户未能在限期内履行义务，则可以正式终止合同。

- 损失的计算与赔偿：在终止合同后，双方应当结算已产生的费用，包括但不限于已使用的租金、物业管理费等。如果终止合同给守约方造成了额外损失（如预期利益损失），违约方应当予以合理补偿。

商场终止合同是商业运营中常见的法律问题，也是合同管理的重要环节。在实际操作过程中，商场需要基于法律规定和合同约定，审慎行使合同终止权，并注意风险防范。

商场在终止合应当严格遵守《中华人民共和国合同法》的相关规定，确保终止行为的合法性；应当根据实际情况选择适当的终止理由，并妥善处理与商户的关系；注意保存相关证据，以便应对可能出现的法律纠纷。

只有通过规范化的管理、合法合规的操作，商场才能在保证自身利益的维护良好的商业信誉和市场形象。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）