抵押期间租赁合同效力：法律实务与争议解决

随着我国经济发展和金融市场活跃，抵押融资已成为企业和个人获取资金的重要方式。在实践中，抵押人往往会在抵押物上设立租赁关系，这种做法既可能出于经营需要，也可能存在规避执行的嫌疑。在此背景下，《中华人民共和国民法典》及相关司法解释对抵押期间租赁合同的效力问题作出了明确规定，但实务中仍存在诸多争议和不确定性。

结合最新法律法规及司法实践，重点探讨抵押期间租赁合同的法律效力、履行规则以及相关争议解决路径，为企业法务人员、律师及金融机构从业者提供参考。

抵押与租赁关系的基本法律规定

根据《民法典》第405条，“抵押权人不得以抵押权优先于租赁物上已经存在的租赁关系”，明确了“抵押不破租赁”的原则。这条规定确立了在抵押期间，承租人的合法权益应当受到保护，即承租人有权继续使用租赁物，抵押权的实现不得影响租赁合同的有效性和履行。

需要注意的是，“抵押不破租赁”并非绝对，其适用范围存在一定的限定条件：

抵押期间租赁合同效力：法律实务与争议解决 图1

1. 租赁关系必须合法有效：承租人与出租人之间的租赁合同需符合法律规定的形式要件和实质要件。如果租赁合同无效或被撤销，则“抵押不破租赁”的原则无从谈起。

2. 抵押权设立时间在先：即租赁关系应当在抵押权设立之前已经存在，或者租赁合同的签订是在抵押权人明知且同意的情况下签署的。若租赁合同是在抵押登记之后签订的，可能存在规避抵押权人利益的嫌疑。

3. 租赁物的实际占有与使用：承租人需实际占有和使用租赁物，才能主张“抵押不破租赁”的权利。

抵押期间租赁合同效力的主要争议

在司法实践中，关于抵押期间租赁合同的效力问题主要集中在以下几个方面：

1. 隐性租赁关系的存在是否影响抵押权的实现

实践中存在一些规避抵押权的情形：即抵押人在抵押权设立后与承租人签订租赁合同，或者通过阴阳合同的方式约定较长的租期。这种行为可能被认定为恶意串通，损害抵押权人的利益。

在某案件中，法院查明抵押人在获得贷款后，与承租人签订了一个长达十年的租赁合同，且租金明显低于市场价。法院最终判决该租赁关系无效，并要求承租人腾退房屋。这种裁判思路体现了对抵押权人利益的保护倾向。

2. 租赁合同的具体履行问题

在债务人无法清偿到期债务时，抵押物往往会被拍卖或变卖以实现抵押权，此时承租人的权利如何处理？

优先续租权：根据《民法典》第405条的规定，如果租赁合同有效且承租人实际占有使用租赁物，则承租人有权在同等条件下优先获得租赁权。

补偿机制：实践中，抵押权实现后，承租人的损失可以通过与抵押权人协商或提起诉讼的方式主张赔偿。

3. 拖欠租金的处理

在有些案件中，承租人可能存在租金支付义务违约的情况。对此，法院通常会要求抵押权人在行使抵押权时将承租人拖欠的租金作为抵销债务的因素予以考虑，并不得以此为由拒绝承认租赁合同的有效性。

实务中的注意事项与风险防范

为了减少纠纷并保护自身权益，各方主体应当注意以下几点：

（一）对于出租人（即抵押人）

1. 确保租赁关系的真实性和合法性：在签订租赁合应当对承租人的身份和资质进行核实，并保证合同内容符合法律规定。

2. 及时通知债权人：根据《民法典》第405条的规定，如果出租人在设立抵押权后与承租人订立租赁合同，应当及时告知债权人（即抵押权人），并征得其同意。

3. 避免长期租赁安排：过长的租赁期限可能被认定为规避抵押权的行为，建议合理设定租赁期限或在合同中约定一定的终止条件。

（二）对于承租人

1. 审慎签订租赁合同：应当核实出租人的抵押登记情况，并确保租赁合同内容真实有效。

2. 及时行使权利：如果认为自身权益受到侵害，应当在法定期限内通过诉讼或仲裁途径维护权益。

3. 支付租金的完整性：按时足额支付租金不仅是承租人的义务，也是证明租赁关系合法性的关键证据。

（三）对于抵押权人（债权人）

1. 尽职调查的重要性：在办理抵押登记前，应当对抵押物上的权利负担情况进行全面查询，并要求抵押人提供详细的资产状况说明。

抵押期间租赁合同效力：法律实务与争议解决 图2

2. 建立风险预警机制：通过定期审查和现场检查的方式，及时发现抵押人是否存在私自出租或恶意串通的行为。

3. 妥善处理租赁关系：在实现抵押权时，应当与承租人积极协商，确保其合法权利不受无故侵害。

典型案例分析

案例一：未尽告知义务的租赁合同

某公司向银行申请贷款并以其名下房产提供抵押担保。贷款发放后，该公司法定代表人擅自与某关联企业签订了一份为期二十年的租赁合同，并将租金水平压至极低。

银行在发现此事后提起诉讼，法院认为：由于出租人未履行通知义务且租赁期限异常长，可以推定该租赁关系存在规避抵押权之目的。法院判决认定租赁合同无效，并责令承租人腾退房屋。

案例二：优先续租权的实现

某个体工商户因经营需要向信用社借款，并以其自有房产设定抵押。借款到期后，借款人无力偿还贷款，信用社因此申请拍卖抵押房产。

在此情况下，法院明确要求买受人应当保障承租人的优先续租权。在同等条件下，承租人成功竞拍该房产并继续履行租赁合同。

抵押期间租赁合同的效力问题涉及多方利益的平衡，既需要在程序上严格遵守法律规定，又需要在实质上维护交易安全。从司法实践来看，裁判者应当兼顾保护承租人的合法权益和维护抵押权人的优先地位。

在法律适用层面可能还需要进一步明确一些模糊地带，如何界定“恶意租赁”与“合法租赁”，以及如何在特殊情况下合理分配举证责任等。这些都需要理论界和实务部门的共同努力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）