租赁合同是否继续履行|租赁合同的效力与履行规则解析

租赁合同是否继续履行：法律分析与实务指南

租赁合同作为民事活动中常见的法律文书，其签订和履行涉及广泛的法律问题。在实践中，经常会出现租赁合同期满后，双方未续签书面协议但实际使用租赁物的情形。此时，争议点往往聚焦于原租赁合同是否继续有效，以及相关权利义务如何处理。

租赁合同的效力与终止

租赁合同的有效性是决定其能否继续履行的基础。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）的相关规定，租赁合同在以下情况下有效：

租赁合同是否继续履行|租赁合同的效力与履行规则解析 图1

1. 当事人具备完全民事行为能力；

2. 合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背社会主义核心价值观；

3. 双方意思表示真实。

当租赁合同期限届满后，若双方未续签新的书面合同，但承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，则原租赁合同并未终止。根据《合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

租赁合同期满后的续签与权利义务

1. 不定期租赁合同的性质：

不定期租赁合同指的是双方未约定明确 lease term 的情况。在实践中，这种情况下，任何一方均可随时解除合同，但需提前通知对方。

2. 续签协议的形式要求：

租赁合同是否继续履行|租赁合同的效力与履行规则解析 图2

根据《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》，续租应当签订书面协议，并依法履行备案手续。

3. 权利义务的延续性：

即使未签订新的书面协议，承租人仍应按照原合同约定支付租金及相关费用。出租人也有权要求承租人按时足额支付租金，如承租人未能履行，则可能构成违约。

特殊情况下的租赁合同履行

1. 租赁物所有权变动：

根据“买卖不破租赁”原则，《合同法》第二百二十九条规定，在租赁期间内，若租赁物的所有权发生变动（出售），新的所有人仍需尊重原承租人的使用权。承租人有权继续使用租赁物。

2. 抵押与查封：

如果租赁物被抵押或因其他原因被法院查封，承租人在不违反其他法律规定的前提下，仍应享有对该租赁物的使用权。

3. 拆迁影响：

在城市更新过程中，若租赁期间内房屋被纳入拆迁范围，则需依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定处理。此时，承租人的合法权益应当受到保护。

常见争议与解决途径

1. 租金标准调整：在不定期租赁情形下，通常会参考原合同的租金标准。若无约定，则应按照当地市场租金水平确定。

2. 合同解除：

在不定期租赁中，任何一方均可随时通知对方解除合同。但实践中，若无正当理由单方面终止租赁关系，可能会引发违约责任纠纷。

3. 诉讼解决：当协商未果时，双方可通过提起民事诉讼的方式解决争议。法院将根据《合同法》及相关司法解释作出判决。

实务建议

1. 建议定期签订书面协议：

双方应在租赁期限届满前明确是否续租，并及时办理相关手续。对于长期合作的情况，可考虑签订更长期限的合同，以保障双方权益。

2. 准确记录使用情况：

在未续签的情况下，应保留好承租人继续支付租金及使用的相关证据，这在日后的争议处理中将非常重要。

3. 遵守法律法规和地方政策：

不同地区对租赁行为的具体规定可能有所不同，建议双方密切关注相关政策变化，并及时调整履约策略。

租赁合同的签订和履行涉及法律、经济等多个层面，在实际操作中需要谨慎行事。通过正确认识相关的法律规定并结合实务中的经验教训，可以有效避免潜在纠纷，实现互利共赢的目标。

在处理租赁合同是否继续履行的问题时，应当综合考虑原合同的有效性、双方的实际行为、相关法律法规规定以及地方政策导向等多方面因素，并根据具体情况作出合法合理的处理。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）