限价房赠与合同的效力问题研究

随着我国经济的持续发展和房地产市场的日益繁荣，限价房作为一种特殊的房地产产品，逐渐走进了公众的视野。限价房是指政府或者开发商在房地产销售过程中，对房价进行限制的一种房地产产品。而限价房的赠与，则是指开发商或政府向购房人提供一定比例的限价房份额，作为赠与人对购房人的一种权益保障。在限价房赠与合同中，关于合同效力的问题往往容易产生争议。围绕限价房赠与合同的效力问题进行深入研究，以期为相关法律实践提供有益的参考。

限价房赠与合同的概念与特点

（一）限价房赠与合同的概念

限价房赠与合同是指开发商或政府与购房人签订的一种特殊的房地产买卖合同。该合同中，开发商或政府向购房人提供一定比例的限价房份额，作为赠与人对购房人的一种权益保障。这种合同在房地产市场中较为常见，尤其在限价房销售过程中。

限价房赠与合同的效力问题研究 图1

（二）限价房赠与合同的特点

1. 合同内容特殊：限价房赠与合同的内容较为特殊，涉及到房地产的买卖和赠与两种法律关系。

2. 合同主体地位不对等：在限价房赠与合同中，开发商或政府作为赠与人，与购房人作为受赠人之间存在不对等的地位。

3. 合同目的明确：限价房赠与合同的目的是为了保障购房人的权益，提高购房人的购买能力。

限价房赠与合同效力的认定标准

在限价房赠与合同中，关于合同效力的认定主要涉及以下几个方面：

（一）合同的合法性

限价房赠与合同应当符合国家法律法规的规定，包括房地产市场的管理制度、房地产买卖合同的格式要求等。合同内容应当明确、合法，不存在违反国家法律法规的情况。

（二）合同的目的性

限价房赠与合同的目的应当是为了保障购房人的权益，提高购房人的购买能力。赠与人在合同中应当明确表示赠与限价房份额的原因，并保障购房人在合同履行过程中享有的权益。

（三）合同的效力

在限价房赠与合同中，如果合同内容合法、目的明确，那么该合同应当具有法律效力。在合同履行过程中，赠与人应当按照合同约定履行赠与义务，受赠人则应当按照合同约定支付房款。一旦合同履行完毕，赠与合同即视为履行完毕，赠与行为视为完成。

限价房赠与合同效力问题的案例分析

（一）案例一

某市一套限价房，由开发商A与购房人B签订买卖合同。根据合同约定，开发商A向购房人B提供一定比例的限价房份额作为赠与。后因 developersA公司资金链断裂，无法继续履行合同。购房人B要求开发商A履行赠与义务，但开发商A以资金链断裂为由拒绝履行。此时，购房人B要求判断该限价房赠与合同的效力。

法院审理认为，限价房赠与合同合法有效。虽然赠与人A公司因资金链断裂而无法继续履行合同，但购房人B在合同签订时已经履行了购房义务，开发商A应当履行赠与义务。法院判决开发商A履行赠与义务，购房人B获得限价房份额。

（二）案例二

某市一套限价房，由政府C与购房人D签订买卖合同。根据合同约定，政府C向购房人D提供一定比例的限价房份额作为赠与。后因政府C政策调整，限价房不再对外销售。购房人D要求政府C履行赠与义务，但政府C以政策调整为由拒绝履行。此时，购房人D要求判断该限价房赠与合同的效力。

法院审理认为，限价房赠与合同合法有效。虽然政府C的政策调整导致了限价房的不再对外销售，但购房人D在合同签订时已经履行了购房义务，政府C应当履行赠与义务。法院判决政府C履行赠与义务，购房人D获得限价房份额。

限价房赠与合同作为一种特殊的房地产买卖合同，在房地产市场中较为常见。在限价房赠与合同中，关于合同效力的认定主要涉及合同的合法性、目的性以及效力等方面。通过案例分析，我们只要限价房赠与合同内容合法、目的明确，且购房人已经履行购房义务，那么该合同应当具有法律效力。赠与人及政府都应当按照合同约定履行各自的义务，以保障购房人的权益。

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