开发商虚假宣传未确定学区的法律责任与维权策略

随着我国城市化进程的加快，商品房市场蓬勃发展，但与此商品房销售中的虚假宣传问题也日益突出。以“学区房”名义进行虚假宣传的行为尤为普遍，不仅严重损害了购房者的合法权益，还扰乱了房地产市场的正常秩序。从法律角度出发，分析开发商在未确定学区的情况下进行虚假宣传的法律责任，并为购房者提供维权策略建议。

虚假宣传的本质与表现形式

1. 虚假宣传的定义

根据《中华人民共和国广告法》和《商品房销售管理办法》，虚假宣传是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告、宣传单、口头介绍等方式，对商品房的位置、价格、面积、质量、性能、用途、绿化、物业管理、教育设施等事项进行不实或者引人误解的表示。虚构或夸大教育配套设施（如学区房）的行为是最为常见的虚假宣传形式之一。

2. 未确定学区的具体表现

开发商虚假宣传未确定学区的法律责任与维权策略 图1

开发商在销售过程中，可能通过以下方式暗示或承诺项目为“学区房”：

在广告中使用“小学学区”、“重点中学周边”等用语；

置业顾问口头承诺“可以划片进入某优质学校”；

在宣传资料中附带学校效果图或周边教育设施布局图；

在购房合同补充协议中加入“力争将项目纳入学区”的条款。

3. 虚假宣传的法律后果

根据《民法典》第七条和第八条规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则。如果开发商在没有确定学区的情况下作出承诺，可能构成欺诈行为，导致购房合同被撤销或承担相应的赔偿责任。

未确定学区的虚假宣传与法律界定

1. 广告性质的分类

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料通常属于要约邀请。如果开发商在广告或宣传中对教育配套设施进行了具体、明确的说明，并且这些说明对购房者的签订合同及房价产生重大影响，则该内容可能被视为要约。

2. 学区未确定情况下的法律分析

如果开发商在销售过程中明确承诺项目为某学校学区房，但未能提供相应政策文件或教育部门批复作为依据，则其行为存在较高风险。具体分析如下：

合同效力问题：如果承诺内容未写入正式购房合同且无其他书面证据证明，购房者难以主张权利；但如果开发商在宣传资料中明确标注学校信息并未备注“仅供参考”等免责声明，则可能构成要约，进而影响合同成立。

欺诈行为认定：根据《消费者权益保护法》，如果开发商故意隐瞒真实情况或虚构事实，导致购房者基于错误认识签订合同，购房者有权主张撤销合同并要求赔偿。

3. 未确定学区的广告是否具有约束力

在司法实践中，法院通常会综合考虑以下因素来判断未确定学区的虚假宣传是否构成违约：

开发商在销售过程中是否存在明知或应知学区未确定但仍进行宣传的情况；

购房者购房行为与开发商承诺之间是否存在因果关系；

学区信息对购房者决策的影响程度等。

购房者的维权路径

1. 保留证据，及时主张权利

购房者发现开发商存在虚假宣传行为后，应时间收集相关证据，包括但不限于：

广告宣传单、文章截图；

置业顾问的短信、通话录音；

购房合同及补充协议；

物业管理公司的宣传材料等。

2. 通过协商解决争议

在收集充分证据后，购房者可以尝试与开发商协商解决问题，要求其履行承诺或给予相应赔偿。

3. 提起诉讼维护权益

如果协商未果，购房者可以选择向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任或欺诈责任。根据《民法典》，购房者可以主张以下几种权利：

合同解除权：如果虚假宣传构成根本违约，购房者有权单方面解除购房合同；

损害赔偿：要求开发商赔偿因学区未确定而造成的房价差价损失或其他实际损失。

4. 向行政主管部门投诉

购房者还可以向当地住建部门、市场监管部门投诉，要求对开发商的虚假宣传行为进行行政处罚。根据《房地产广告发布暂行规定》，行政机关可以责令停止违法行为并处以罚款。

法律完善的建议

1. 健全法律法规，明确责任边界

当前我国关于学区房的法律规定较为笼统，缺乏针对未确定学区的虚假宣传行为的具体规范。建议立法部门进一步完善相关法律法规，明确开发商在宣传学区房时应尽的调查义务和告知义务。

2. 强化监管力度，遏制虚假宣传

行政机关应当加强日常监管，建立房地产项目销售前的审查机制，特别是对涉及学区房的宣传内容进行严格把关。对于已出现虚假宣传行为的企业，要及时采取措施，防止损害扩大。

开发商虚假宣传未确定学区的法律责任与维权策略 图2

3. 提高消费者法律意识

购房者在购房过程中往往处于信息不对称的弱势地位，因此需要通过教育和培训，提升自身的法律意识和风险防范能力。购房者可以参加购房知识讲座或咨询专业律师，以更好地维护自身权益。

开发商未确定学区而进行虚假宣传的行为，不仅损害了购房者的合法权益，还破坏了房地产市场的公平竞争环境。从法律角度来看，购房者可以通过协商、调解、仲裁和诉讼等途径维护自身权益，也有权要求政府部门履行监管职责。随着法律法规的进一步完善和社会监督的不断加强，相信这种现象将得到有效遏制，从而促进房地产市场的健康发展。

本文仅代表笔者个人观点，具体案件请以司法机关最终裁判为准。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）