虚假宣传为何团队能全身而退？——以府项目为例

虚假宣传的顽疾与法律后果

房地产市场虚假宣传问题屡见不鲜，成为社会关注的焦点。虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，还破坏了市场的公平竞争秩序，甚至可能引发系统性风险。以“府”项目为案例，深入探讨虚假宣传为何能够屡禁不止，以及相关责任主体如何规避法律责任的关键因素。

在“府”项目的销售过程中，消费者发现实际交付的外立面与开发商前期宣传存在严重不符。开发商在售楼处展示的效果图和样板间中，明确将项目外立面描述为全铝板设计，但在实际建设过程中，却使用了涂料替代铝板材料。这种“ bait-and-switch”（引诱与替换）手法不仅违背了商业道德，还涉嫌构成虚假宣传和欺诈行为。

以法律从业者的视角，结合“府”项目的实际情况，从以下四个方面展开分析：1. 虚假宣传的法律界定；2. 开发商规避法律责任的主要手段；3. 监管部门履职不力的症结；4. 消费者维权的难点与对策。通过深入剖析这一典型案例，揭示虚假宣传现象背后的深层问题，并提出可行的解决路径。

虚假宣传的法律界定与责任追究

（一）虚假宣传的法律定义

根据《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）第2条的规定，虚假广告是指“通过一定媒介或者形式直接或者间接地介绍商品或者服务，其内容与实际不符，足以引人误解的行为”。在房地产销售领域，虚假宣传的表现形式多种多样，既包括对商品房质量、功能的夸大描述，也包括对周边配套环境的刻意渲染。

虚假宣传为何团队能全身而退？——以“府”项目为例 图1

结合“府”项目的实际情况，开发商在销售阶段通过效果图和样板间展示全铝板外立面，但在实际施工过程中偷工减料，使用了廉价的涂料替代材料。这种行为不仅违反《广告法》，还可能触犯《消费者权益保护法》和《预售商品房买卖合同司法解释》等法律法规。

（二）虚假宣传的责任主体

在房地产销售活动中，虚假宣传的责任通常由以下几方共同承担：

1. 开发商：作为商品房的出售方，开发商是虚假宣传行为的直接实施者。根据《广告法第5条》，开发商需承担民事赔偿责任，并可能面临行政处罚。

2. 中介机构：部分房地产中介公司参与了前期宣传工作，若其明知或应知宣传内容虚假仍予以推广，则可能构成共同侵权。

3. 监管部门：住建、工商等部门负有监管职责。如存在失职行为，需承担相应的行政责任。

在“府”项目中，监管部门未能及时查处虚假宣传行为，客观上纵容了开发商的违法行为，导致问题愈演愈烈。

“府”案例中的虚假宣传表现与成因

（一）虚假宣传的具体表现

1. 外立面材质造假：开发商在销售阶段承诺全铝板外立面，实际交付时却使用涂料替代材料；

2. 样板间误导性展示：通过精心设计的样板间和效果图，营造出与实际不符的高端形象；

3. 口头宣传规避法律风险：部分销售人员采用“暗示”而非明示的方式进行虚假宣传，试图规避法律责任。

（二）虚假宣传频发的深层原因

1. 经济利益驱动：

房地产行业利润率高，开发商为了追求短期收益，往往采取虚假宣传手段提升项目溢价能力；

虚假宣传为何团队能全身而退？——以“府”项目为例 图2

中介机构和营销公司通过夸大宣传获取更多佣金收入，形成利益共同体。

2. 监管制度不完善：

《广告法》虽然对虚假宣传行为作出了原则性规定，但在具体执行中缺乏可操作性的细则；

多头管理导致职责不清，住建、工商等部门在协作机制上存在障碍。

3. 消费者维权意识薄弱：

很多购房者对法律条款不熟悉，在发现虚假宣传后不知道如何主张权利；

即便提起诉讼，由于证据难以收集，胜诉率往往不高。

“府”案例中的责任规避路径

（一）开发商的责任规避策略

1. 合同条款的设计：

开发商通常在预售合同中加入“免责声明”或“最终解释权归出卖方所有”的条款，试图规避法律责任；

在“府”项目中，开发商通过《商品房买卖合同》约定“宣传物料仅供参考，不作为要约内容”，以此排除自身责任。

2. 利用法律空白：

虽然虚假宣传行为已构成违法，但由于缺乏专门针对房地产领域的细化规定，实际处罚力度往往过轻；

开发商通过支付一定数额的罚款了结案件，而民事赔偿部分则以“调解”方式私下解决。

3. 拖延战术与诉讼时效：

在消费者提起诉讼后，开发商通常采取“拖字诀”，利用程序延缓案件处理进度；

通过复杂化的证据审查流程，使得许多购房者由于时间成本过高而放弃维权。

（二）监管部门的责任规避

1. 履职不力：

“府”项目的虚假宣传行为长期存在，说明监管部门未能及时发现并查处问题；

相关部门之间缺乏信息共享机制，导致监管形成“真空地带”。

2. 选择性执法：

由于房地产行业对地方经济的贡献率较高，许多地方政府在处理虚假宣传案件时态度暧昧，倾向于以经济发展指标为导向。

3. 处罚力度过轻：

即使对虚假宣传行为作出行政处罚，罚款金额也往往象征性偏低；

违法成本与违法收益不成比例，导致开发商铤而走险。

解决路径与对策建议

（一）完善法律法规体系

1. 出台专门性法规：

针对房地产领域的虚假宣传行为，制定专门的管理办法或实施细则；

设定具体的责任追究标准和处罚措施，消除法律适用中的模糊地带。

2. 明确多方责任边界：

对于虚假宣传涉及的各方主体（如开发商、中介公司、广告平台），明确规定各自的责任范围；

建立健全联合惩戒机制，形成监管合力。

（二）加强市场监管力度

1. 建立信息共享平台：

搭建统一的房地产市场信息发布平台，确保开发企业的真实资质和项目信息透明可查；

加强跨部门协作，实现对虚假宣传行为的快速响应和联动查处。

2. 强化日常巡查机制：

建立网格化监管体系，定期开展房地产项目的实地检查和随机抽查；

对于发现的虚假宣传线索，及时依法处理并曝光典型案例。

（三）提升消费者维权能力

1. 加强普法宣传教育：

通过线上线下多种渠道，普及《广告法》、《消费者权益保护法》等法律法规知识；

帮助购房者提高法律意识和证据保存能力。

2. 完善多元化纠纷解决机制：

推动建立房地产领域的消费纠纷调解机构，为消费者提供便捷的投诉渠道；

鼓励支持消费者协会组织集体诉讼，降低维权成本。

“府”项目的虚假宣传事件暴露了当前房地产市场监管中的诸多问题。要从根本上解决这一顽疾，需要从法律制度、监管机制和消费者保护等多个维度入手，构建全方位的治理体系。只有这样，才能实现促进行业健康发展的长远目标，维护消费者的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）