房地产商虚假宣传|虚假广告如何赔偿购房人损失的法律实务分析

在当前中国房地产市场快速发展的背景下，虚假宣传问题日益突出。一些房地产开发商为了追求短期利益最，在预售阶段通过夸大或虚构项目配套设施、绿化水平、教育医疗资源等信息，吸引购房者。这种行为不仅违反了《消费者权益保护法》《广告法》等相关法律规定，还严重损害了购房者的合法权益。从虚假宣传的定义与表现形式入手，分析房地产商在虚假宣传中的法律责任，并结合司法实践探讨如何有效维护购房者权利。

房地产商虚假宣传的法律界定

虚假宣传行为主要表现为两种情况：一种是明确虚构事实，如声称有知名学校办学而实际并无关联；另一种是对产品性能进行夸大或隐瞒关键信息。根据《广告法》第28条规定："广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告"。

在司法实践中，法院通常将下列情形认定为虚假宣传：

1. 宣传内容涉及项目关键信息（如学区房、医疗配套）

房地产商虚假宣传|虚假广告如何赔偿购房人损失的法律实务分析 图1

2. 宣传方式具有欺骗性

3. 虚假宣传与购房决策存在因果关系

中级人民法院审理的"张三诉开发商虚假宣传案"中，法院认定开发商在广告中宣称"步行5分钟即可到达市中心地铁站"属于明显夸大，与实际规划严重不符，构成虚假宣传。

房地产商虚假宣传的法律责任

1. 行政责任

政府部门可以依据《广告法》第65条对虚假宣传行为进行查处：

责令停止发布虚假广告

没收非法所得

房地产商虚假宣传|虚假广告如何赔偿购房人损失的法律实务分析 图2

并处广告费用一倍以上三倍以下罚款

2. 民事赔偿责任

根据《民法典》第73条和第149条规定，开发商因虚假宣传产生的民事责任包括：

（1）缔约过失责任

即使购房者尚未签订正式购房合同，开发商在预售阶段的虚假陈述已构成缔约过失。法院通常会判令开发商赔偿购房者的实际损失和合理信赖利益。

在"李四诉开发商案"中，法院判决开发商因虚构小区规划返还购房者定金并支付相应利息。

（2）违约责任

若购房者已经签订购房合同，而交付的房屋与宣传不符，则构成违约。购房者有权要求赔偿：

差价损失

信赖利益损失（如装修费、搬家费等）

精神损害赔偿

3. 刑事责任

如果虚假宣传内容达到欺诈发行股票罪或集资诈骗罪的量刑标准，相关责任人可能面临刑事处罚。

购房者权益保护的实务要点

1. 完善购房合同条款

建议购房者在签订合明确规定广告内容作为合同条款，并约定相应的违约责任。

2. 注意保存证据

收集所有宣传材料（包括售楼处展示、沙盘模型、宣传册、置业顾问承诺等），这些都可能成为维护权益的重要证据。

3. 及时主张权利

发现问题后，购房者应时间通过法律途径维权：

向当地住建部门投诉

向消协申请调解

提起诉讼要求赔偿

近年来的司法判例显示，法院在处理虚假宣传案件时更倾向于保护弱势群体（购房者）利益。在"王五诉开发商案"中，法院判决开发商返还全部购房款并赔偿同期贷款利息。

房地产商的风险防范建议

1. 完善内部合规制度

建立广告发布审查机制，避免虚假宣传的发生。

2. 真实客观进行推广

对项目信行严格审核，确保宣传内容的真实性。

3. 建立应急预案

对于可能出现的宣传争议，提前制定应对方案，尽量通过协商解决纠纷。

通过不断完善法律框架和司法实践，中国房地产市场的营商秩序正在逐步规范。购房者在面对虚假宣传时也应提高警惕，及时采取法律措施维护自身权益。

注：本文案例均为化名，具体案件请参考正式判决文书。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）