售房部合同欺诈的法律风险与防范对策研究

随着中国房地产市场的快速发展，售房环节中的合同欺诈现象日益凸显。这种违法行为不仅侵害了购房人的合法权益，还严重破坏了房地产市场秩序，影响了社会的和谐稳定。结合近年来全国各地的真实案例，深入分析售房部合同欺诈的主要表现形式、法律后果以及防范对策。

售房部合同欺诈的主要表现形式

1. “一房多卖”现象

这是售房部合同欺诈中最常见的违法行为之一。部分开发商或其销售人员为了谋取更高的利润，故意隐瞒已将房屋出售的事实，与多个购房人签订商品房买卖合同。一旦某位购房人完成支付，其他购房人便面临无法履行合同的风险。在某二线城市就曾发生过“一房三卖”的恶性事件，导致多位购房者血本无归。

2. 虚假承诺与隐瞒真相

售房部合同欺诈的法律风险与防范对策研究 图1

部分房企为了吸引购房者，会在售楼部大量散布不实信息，如虚构房屋潜力、夸大教育配套资源等。更有甚者，某些销售人员会故意掩盖预售楼盘的合法性问题，导致购房者在事后才发现所购并不存在或存在重大瑕疵。

3. “阴阳合同”操作

一些开发商与购房人签订两份内容完全不同的合同——一份用于办理备案手续（阳合同），另一份则是双方真实意思表示的版本（阴合同）。这种做法往往导致购房者在发生纠纷时处于不利地位，难以维护自身权益。

售房部合同欺诈的法律后果

1. 民事责任

根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同欺诈行为人需要承担包括但不限于赔偿损失、返还财产等民事责任。在商品房买卖合同中，购房者不仅可以要求解除合同，还可以主张赔偿因欺诈造成的经济损失。

2. 刑事责任

如果售房部合同欺诈情节严重，达到刑法第26条规定的“数额较大”标准，则行为人可能面临十年以下有期徒刑，并处罚金的刑事追究。在就曾有房企因多次实施“一房多卖”被法院以合同诈骗罪定罪量刑。

3. 赔偿购房者损失

在司法实践中，法院往往会根据购房者提供的证据材料，判决开发商或销售人员返还购房款、房屋首付款等，并赔偿相应的利息损失和预期收益。购房者还可以主张精神损害赔偿。

售房部合同欺诈的防范对策

1. 加强预售监管制度

政府相关部门必须加大对商品房预售环节的监管力度，严查“一房多卖”、“捂盘惜售”等违法行为。通过建立全国统一的商品房预售信息查询平台，确保购房者能够及时准确地了解所购房屋的状态。

2. 推行合同网签备案制度

在签订商品房买卖合要求双方必须通过房地产主管部门的网签系统完成合同备案手续。这样既能保证合同内容的真实合法性，又能有效防止“阴阳合同”现象的发生。

3. 完善购房者权益保护机制

针对购房者的弱势地位，建议建立专门的购房者权益保护机构，提供法律援助和等服务。鼓励购房者通过合法途径维护自身权益，如向当地住建部门投诉举报、申请仲裁或提起诉讼。

案例分析与启示

多个省市都发生了因售房部合同欺诈引发的重大群体性事件。

案例一：某知名房企的销售人员张某，在短短一年时间内，通过虚构房屋产权信息的，分别与10位购房者签订商品房买卖合同，非法获利数百万元。张某因合同诈骗罪被判处无期徒刑。

案例二：某购房者在购买预售楼盘过程中，发现所购项目未取得合法预售许可。经过调查才发现，该房企竟然通过虚假宣传手段骗取了30多位购房者的信任，涉案金额高达50万元。

这些案例给我们的启示是：预防售房部合同欺诈不仅需要政府的有效监管，还需要购房者提高警惕，增强法律意识。

与建议

1. 加强法律法规的完善

售房部合同欺诈的法律风险与防范对策研究 图2

进一步健全商品房买卖相关法律法规，明确售房部合同欺诈各环节的责任追究机制。特别是要细化对“一房多卖”、“虚假宣传”等违法行为的处罚标准。

2. 推广区块链技术应用

利用区块链技术实现商品房预售合同的信息共享与不可篡改性，从技术层面杜绝“阴阳合同”和“重复销售”等问题。

3. 建立失信惩戒机制

将售房部合同欺诈行为纳入企业及个人信用记录，通过联合惩戒措施限制其再次参与房地产交易市场。设立举报奖励制度，鼓励社会公众积极提供违法行为线索。

售房部合同欺诈是一种严重的违法行为，不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了正常的房地产市场秩序。只有政府、企业和购房者三方面共同努力，才能有效遏制这种行为的蔓延。我们期待通过不断完善法律体系和创新监管手段，进一步保护好每一位购房者的“买房梦”。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）