二手房交易中的合同欺诈问题及法律风险防范

在当前我国房地产市场持续火热的背景下，二手房交易逐渐成为许多购房者的主要选择。随着交易量的增加，与二手房相关的合同欺诈问题也日益突出，严重损害了购房者的合法权益，并给社会经济秩序带来了负面影响。合同欺诈是指一方当事人通过虚构事实、隐瞒真相或者其他欺骗手段，使对方在违背真实意思的情况下订立或者履行合同的行为。在二手房交易中，合同欺诈的表现形式多样，涉及的法律关系复杂，不仅需要购房者提高警惕，更需要法律界和社会各界共同关注和防范。

结合相关案例和法律法规，深入分析二手房交易中的合同欺诈手段及其法律后果，并提出相应的风险防范建议，以期为购房者提供参考，为监管部门提供决策依据。

二手房交易中常见的合同欺诈手段

二手房交易中的合同欺诈问题及法律风险防范 图1

在二手房交易过程中，由于涉及的交易金额大、流程复杂且信息不对称，给不法分子提供了可乘之机。常见的合同欺诈手段主要包括以下几种：

1. “阴阳合同”欺诈

“阴阳合同”是指行为人通过签订两份或多份内容不同的合同来规避法律或者逃避监管的行为。在二手房交易中，卖方为了规避税费或者掩饰真实的交易价格，往往会与买方签订一份真实的购房合同和一份用于备案的虚假合同（即“阳合同”），后者通常会以较低的价格登记，从而达到少缴税费的目的。

案例：某一线城市，张三通过中介一套二手房，双方约定实际房价为30万元。为了规避税费，中介建议签订一份价格为20万元的购房合同用于备案，并将真实价格写入补充协议。最终因双方发生纠纷诉至法院，法院认定“阳合同”无效，但张三由于证据不足未能全额追回差价。

《中华人民共和国民法典》第五十二条明确规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。“阴阳合同”因违反法律强制性规定而无效。

2. 虚构房屋产权信息

一些不法分子通过伪造房屋产权证、身份证明或者其他相关证件，假冒房主身份与购房者签订合同，骗取购房款后人间蒸发。这种欺诈手段隐蔽性强，一旦得逞可能会导致购房者血本无归。

案例：李四在某二手房上看到一套价格低廉的学区房信息，业主声称可以办理过户但需要先支付定金。李四通过支付宝向“房主”转账10万元后，“房主”突然失联并被警方抓获，其身份竟是一个专门伪造证件的惯犯。

根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定，诈骗公私财物数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。虚构房屋产权信息并骗取钱财的行为已构成刑事犯罪。

3. “连环买卖”欺诈

行为人通过虚构交易背景、夸大房源优势等，利用购房者急切购房的心理，短时间内多次交易同一套房产，从中非法牟利。这种手段往往利用了购房者对市场信息掌握不全的特点，导致其在短时间内做出错误决策。

案例：王五急需一套婚房，在某中介推荐下看中一套“学区房”。中介称该房屋正在被原业主抵押，需尽快签署买卖合同以避免价格波动。最终王五支付了定金和首付款后发现，该房源其实已被另一个人买走。

合同欺诈的法律后果及对策

面对二手房交易中的种种合同欺诈手段，购房者需要从法律角度深入了解其危害，并采取相应的防范措施。

1. 法律后果

民事责任：根据《民法典》的相关规定，合同被确认无效或者撤销后，各方因此遭受的损失应当由有过错的一方承担赔偿责任。如果因欺诈导致合同无法履行，购房者有权要求返还已支付款项并主张违约赔偿。

刑事责任：若合同欺诈行为构成诈骗罪，则需承担相应的刑事处罚。

2. 防范对策

提高法律意识：购房前应详细了解二手房交易的基本流程和相关法律法规，避免因知识盲区而陷入圈套。

选择正规中介：尽量通过信誉良好的中介机构进行交易，并要求其提供完整的资质证明和过往成交记录。

核实房源信息：在签订合同前，务必对房屋的产权归属、使用状态等关键信行全面调查。可以通过不动产登记中心查询房屋权属状况，或者委托专业机构进行尽职调查。

谨慎支付定金或首付款：严格按照交易流程支付相关款项，并尽量通过银行转账等保留交易记录，避免直接向个人账户大额汇款。

签订规范合同：在与卖方或中介签署合应仔细阅读各项条款，必要时可请律师参与审查，确保合同内容合法、明确且不存在歧义。

监管部门的职责

尽管购房者自身需要提高警惕，但要从根本上遏制二手房交易中的合同欺诈行为，还需要监管部门和行业协会共同努力：

二手房交易中的合同欺诈问题及法律风险防范 图2

1. 加强市场监管：工商部门应当加大对房地产中介市场的监管力度，严厉打击虚假宣传、违规操作等违法行为。对经查实存在欺诈行为的企业或个人，应依法予以查处并公开曝光。

2. 完善法律法规：结合实践中出现的新情况、新问题，及时修订相关法律法规，进一步明确各方权利义务，细化合同欺诈的认定标准和处罚措施。

3. 推动行业自律：鼓励和支持房地产中介行业建立和完善自律机制，制定统一的服务规范和职业道德准则，促进行业健康发展。

二手房交易是一个复杂的过程，涉及多方利益关系。合同欺诈不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了正常的市场秩序。只有通过法律手段、市场监督和社会共治等多管齐下的方式，才能有效遏制合同欺诈行为，维护二手房交易市场的公平正义。希望本文的探讨能够为购房者提供有益参考，并为监管部门完善相关制度提供思路和建议。

（全文结束）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）