公寓虚假宣传纠纷的法律应对与防范

公寓虚假宣传？

随着房地产市场的不断发展，公寓作为一种新型居住和投资产品逐渐受到消费者的关注。部分开发商或销售方为了吸引购房者，往往通过夸大其词的宣传手段来推广其产品，这种行为不仅损害了消费者的合法权益，也给社会经济秩序带来了不良影响。“公寓虚假宣传”，是指在商品房销售过程中，房地产开发企业或其委托的销售机构，通过虚构事实、隐瞒真相等不正当手段，对楼盘的性质、功能、用途、配套设施等相关信行误导性宣传，从而诱导消费者做出购房决策的行为。

从法律角度来看，“公寓虚假宣传”属于典型的消费欺诈行为。根据《民法典》第七条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”房地产开发企业在销售商品房时，必须遵守诚实信用原则，全面、真实地向购房者披露相关信息。若其存在虚假宣传行为，则不仅会引发消费者的不满和诉讼，还可能面临监管部门的行政处罚。

公寓虚假宣传纠纷的主要类型

在司法实践中，公寓虚假宣传引起的纠纷主要集中在以下几个方面：

1. 合同欺诈纠纷

公寓虚假宣传纠纷的法律应对与防范 图1

开发商在商品房买卖合同中隐瞒重要信息或作出虚假承诺，导致购房者在不知情的情况下 signing 合同。

宣传“酒店式公寓”却实际为普通住宅；

承诺“70年产权”但实际土地使用权仅为40年；

标榜“学区房”但未被列入当地教育规划。

2. 知情权侵害纠纷

开发商未向购房者充分披露楼盘的真实情况，剥夺消费者知情权。

隐瞒小区周边不利因素（如噪音污染、交通不便）；

未明示购房涉及的附加费用（如契税、维修基金）；

拒绝提供预售许可证明、土地使用权证书等重要文件。

3. 虚假广告纠纷

开发商通过广告宣传手册、样板间等方式对楼盘进行夸大或虚构描述，误导消费者。

宣传“豪华精装”但实际交付标准较低；

承诺“高端社区”却未落实物业服务；

虚构“升值潜力”，怂恿投资者购房。

4. 系统性风险纠纷

某些公寓项目因虚假宣传导致群体性维权事件。

开发商承诺高回报的“以租养贷”模式，但实际出租率严重不达标；

承诺提供教育、医疗等配套资源，但未能兑现。

公寓虚假宣传的法律风险路径

从法律层面分析，公寓虚假宣传行为所带来的风险主要体现在以下几个方面：

1. 民事责任风险

根据《民法典》百四十八条的规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”如果购房者能够证明开发商存在虚假宣传行为，就可以主张合同无效或要求退房。

2. 行政责任风险

根据《房地产广告发布房源信息真实性监管暂行办法》第八条的规定：“发布房地产广告不得含有下列（一）虚构、夸大房地产项目的性能、质量、价格、面积等；（二）隐瞒重要信息，如预售许可证明、土地用途等。”对于违反上述规定的开发商，相关部门可以给予警告、罚款、暂停预售资格等行政 处罚。

3. 刑事责任风险

在某些特殊情况下，虚假宣传行为可能会触及刑法规定。若开发商通过虚构事实骗取大量购房款，则可能涉嫌《刑法》第二百六十六条规定的“诈骗罪”。

公寓虚假宣传的法律应对策略

针对公寓虚假宣传问题，应当从以下几个方面入手进行治理：

1. 完善法律法规体系

当前，我国关于房地产广告和商品房销售的法律法规已相对完善，但仍需进一步细化。可以明确界定“虚假宣传”的认定标准，并对不同类型虚假宣传行为设定具体处罚措施。

2. 加强行政监管力度

相关部门应当加大对房地产市场的监督力度，特别是在预售许可、广告发布等环节设置更为严格的审查机制。对于已经查明的虚假宣传行为，要依法予以严厉查处，并向社会公开曝光。

3. 发挥司法裁判作用

法院在审理相关案件时，应当充分考虑消费者的弱势地位，适当降低其举证难度。可以通过发布典型案例的方式，引导房地产开发企业合法经营。

公寓虚假宣传纠纷的法律应对与防范 图2

4. 强化行业自律机制

房地产行业协会可以制定更为严格的行业规范，并建立失信惩戒机制。对于多次从事虚假宣传行为的企业，可以在行业内予以通报批评或限制会员资格。

5. 提升消费者法律意识

消费者在购房前应当主动了解相关法律法规知识，并通过正规渠道查询开发商资质、预售许可等信息。必要时，可以寻求专业律师的帮助，维护自身合法权益。

构建和谐的房地产市场

公寓虚假宣传问题不仅影响了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的健康发展。只有通过政府监管、企业自律、司法保护和消费者维权等多方面的共同努力，才能有效遏制虚假宣传行为，构建一个公平、透明、有序的房地产市场环境。随着法律法规的不断完善和社会治理能力的提升，相信公寓虚假宣传问题将得到有效治理，消费者的合法权益也将得到更好保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）