民法典购房合同欺诈的法律风险与防范策略

随着我国房地产市场的快速发展，购房者在签订购房合面临的法律风险也在不断增加。购房合同欺诈问题尤为突出，不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了房地产市场秩序。从《民法典》的视角出发，详细阐述购房合同欺诈的表现形式、法律责任以及防范策略。

民法典购房合同欺诈是什么？

购房合同欺诈是指在房屋买卖过程中，卖方或中介方故意隐瞒真实情况、虚构事实或者通过其他手段误导购房者签订不公平、不合理的合同行为。这种行为不仅违反了《民法典》的相关规定，还可能构成民事欺诈甚至刑事犯罪。

根据《民法典》第七条明确规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，不得进行虚假陈述或欺诈行为。购房合同欺诈的本质就是违背这一原则，通过不正当手段谋取非法利益。常见的购房合同欺诈手段包括信息隐瞒、虚假承诺、格式条款陷阱等。

具体表现为：

民法典购房合同欺诈的法律风险与防范策略 图1

1. 信息不对称：故意隐瞒房屋瑕疵（如重大质量问题、权属纠纷、抵押查封等情况）

2. 虚假宣传：夸大宣传楼盘配套、空间等

3. 格式条款陷阱：设置不合理甚至违法的条款

4. 中介欺诈：收取高额中介费后不提供相应服务

购房合同欺诈的主要表现形式

1. 信息隐瞒型欺诈

隐瞒房屋抵押情况：未告知购房者出售已设臵抵押权

忽略质量问题：未披露房屋存在的结构问题或严重隐患

漏报交易限制：如房龄较长需特殊审批等情况

2. 虚假承诺型欺诈

承诺学区名额：虚构学校招生规划诱导购房

宣传空间：夸大未来增值潜力鼓吹投资价值

承诺返佣优惠：以高佣金回报吸引非真实需求购房者

3. 格式条款陷阱

设置条款：如概不负责、最终解释权等

制定不对等条款：加重买方责任、减轻卖方义务

隐晦收费项目：将额外费用包装为其他名目

4. 中介欺诈行为

收取佣金后失联：收取中介服务费却不履行服务承诺

搭配不必要服务：强制购买保险、装修等增值服务

利用信息优势谋取利益最

购房合同欺诈的法律责任分析

1. 民事责任

根据《民法典》，购房合同欺诈行为人需要承担相应的民事责任。这主要包括：

赔偿损失：购房者有权要求返还已支付款项，并赔偿相关损失

解除合同：若欺诈行为导致合同目的无法实现，购房者可主张解除合同

责任追究：欺诈方需承担违约责任并赔偿守约方的合理损失

2. 行政责任

如果房地产开发企业或中介服务机构存在严重欺诈行为，相关部门可以依法对其进行行政处罚。具体包括：

罚款：根据情节轻重给予经济处罚

责令停业整顿：对违规主体采取限制措施

吊销营业执照：情节特别严重的可吊销经营资质

3. 刑事责任

民法典购房合同欺诈的法律风险与防范策略 图2

如果欺诈行为符合刑法相关规定（如合同诈骗罪），相关责任人将被追究刑事责任。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

如何防范购房合同欺诈？

1. 购房者自我保护措施

做好充分尽职调查：通过正规渠道查询房屋权属状况

谨慎签订合同：逐条审阅合同条款，必要时请专业律师协助审查

留存交易证据：妥善保存所有交易文件和记录

2. 选择正规中介服务

优先选择信誉良好的房地产中介机构

签订规范的中介服务合同

注意核实中介人员资质

3. 运用法律手段维权

发现欺诈行为及时取证，必要时向法院提起诉讼

利用《民法典》相关规定维护自身合法权益

通过司法途径索赔损失

4. 政府及行业协会的监管与引导作用

建立健全房地产市场监管机制

加强对中介行业的规范管理

推动建立行业黑名单制度

购房合同欺诈典型案例分析

案例：甲通过房产中介购买一套二手房，中介故意隐瞒该房屋曾发生过重大伤亡事故的事实。甲在不知情的情况下签订了购房合同，并支付了定金。后来乙得知真相后，诉诸法院要求解除合同。

法院判决：

认定中介公司存在欺诈行为

判决撤销购房合同

责令中介退还已付定金并赔偿相应损失

本案典型意义在于：中介作为信息提供方和交易撮合方，负有如实告知的义务。任何形式的信息隐瞒都可能构成欺诈，并承担相应的法律责任。

购房合同欺诈问题不仅关系到个人财产安全，还会影响整个房地产市场的健康发展。《民法典》为购房者提供了坚实的法律保障，但关键在于落实执行和风险防范。购房者需要提高自我保护意识，必要时寻求专业法律帮助；相关企业和中介则应严格遵守法律规定，秉持诚信经营的原则。只有多方共同努力，才能有效遏制购房合同欺诈行为的发生，维护良好的房地产市场秩序。

在未来的房产交易中，伴随着《民法典》的深入实施和全社会法治意识的提升，相信购房合同欺诈问题将得到更加有效的治理，购房者的合法权益也将得到更好的保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）