房产公司广告虚假宣传|法律风险与责任追究解析

房地产广告虚假宣传的界定与表现形式

在中国房地产市场蓬勃发展的过程中，虚假 advertising 问题逐渐成为行业顽疾。房地产广告虚假宣传，指房地产开发企业或其委托的经纪机构，在商品房销售过程中，通过虚构、夸大或隐瞒事实真相的方式，对楼盘信行不实表述的行为。这种行为不仅侵犯了消费者的知情权和选择权，还扰乱了公平竞争的市场秩序。

房地产广告虚假宣传主要表现为以下几种形式：一是虚构房屋属性，将商业用途房产包装成住宅使用，掩盖其商业性质；二是夸大建筑面积，故意混淆"赠送面积"与实际产权面积的概念；三是隐瞒权利限制信息，如未向购房者充分披露房产存在抵押、查封等法律瑕疵；四是虚构成熟配套环境，夸大周边学校、商场、交通设施的建设进度和规模；五是以不实价格信息误导消费者，如虚构原价、优惠折扣幅度等。这些行为严重损害了购房者的合法权益。

根据《反不正当竞争法》第九条的规定："经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、性能、用途等作引人误解的虚假宣传"。房产公司的虚假 advertising 行为直接违反了这一法律规定，构成了不正当竞争行为。

房产公司广告虚假宣传|法律风险与责任追究解析 图1

房地产广告虚假宣传的法律风险与责任

房地产虚假 advertising 的法律责任主要体现在以下几个层面：

1. 民事赔偿责任：根据《民法典》千一百六十五条的规定，房产公司实施虚假 advertising 行为，导致购房者产生错误认知并遭受经济损失的，应当承担相应的民事赔偿责任。赔偿范围通常包括购房者的实际损失和合理预期利益损失。

2. 行政处罚风险：依据《反不正当竞争法》第二十条规定，监督检查部门可以对虚假 advertising 行为处以罚款、吊销营业执照等行政处罚措施。根据具体违法情节轻重，罚款金额可以达到 hundreds of thousands 元甚至 millions of yuan。

3. 刑事法律责任：在某些情况下，房地产广告虚假宣传行为可能构成刑法规定的诈骗罪或虚假广告罪。根据《刑法》第二百六十六条的规定，情节特别严重时，相关责任人将面临十年以上有期徒刑，并处罚金或没收财产的刑事处罚。

房地产公司及相关经纪机构必须严格遵守《广告法》、《反不正当竞争法》等法律法规规定，确保广告内容真实、准确、合法。对于已发生的虚假 advertising 事件，企业应当积极履行退赔义务，修复受损信用形象。

规避房地产虚假宣传的合规建议

房地产企业可以通过建立健全内部广告审查制度、加强销售人员培训等方式，有效规避虚假 advertising 法律风险：

1. 建立严格的广告内容审核机制：明确广告发布前的审查流程和标准，确保所有广告信息真实准确。

2. 加强对销售话术的规范化管理：制定统一的销售口径，避免销售人员随意夸大或虚构事实。

房产公司广告虚假宣传|法律风险与责任追究解析 图2

3. 设置专门的法律合规部门：配备专业法务人员，定期进行广告内容合法性评估。

4. 建立客户反馈响应机制：及时处理消费者投诉，主动纠正不实宣传信息。

5. 购置适当的商业保险：通过购买公众责任险等险种，分担因虚假 advertising 导致的赔偿风险。

房地产广告虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，也危及整个房地产市场的健康发展。中国政府近年来持续加大房地产市场监管力度，2023年已有多家大型房产经纪公司因虚假 advertising 行为被处罚（某知名连锁中介企业因夸大房源信息被处以50万元罚款）。这些案例充分表明，监管部门对房地产市场不正当竞争行为的打击力度在不断加强。

房地产开发企业和经纪机构必须严格遵守国家广告法律法规，秉承诚信经营理念，共同营造健康有序的房地产市场环境。对于已经发生的虚假 advertising 事件，相关企业应当积极面对，妥善处理消费者的合理诉求，维护自身企业的社会信用形象。只有这样，才能实现行业的可持续健康发展，促进中国房地产市场的长期稳定繁荣。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）