地产开发商虚假宣传的法律要点及购房者的权益保护

“地产开发商虚假宣传”？

在房地产开发和销售过程中，虚假宣传是指开发商通过广告、宣传材料或销售人员口头表述等方式，故意夸大、虚构或隐瞒与商品房及其相关配套设施的真实情况，以误导购房者做出购房决策的行为。这种行为不仅违反了《中华人民共和国广告法》《消费者权益保护法》等相关法律规定，还严重损害了购房者的合法权益，破坏了房地产市场的公平交易秩序。

虚假宣传的主要表现形式

1. 夸大或虚构房屋性能

地产开发商虚假宣传的法律要点及购房者的权益保护 图1

开发商在宣传中常会声称其楼盘具有“抗震性能”“节能省电”“恒温系统”等特殊功能，但实际交付的房屋往往达不到广告中的标准。

2. 虚假承诺配套设施

开发商会在宣传材料中大力推广某小区将配备“高端幼儿园”“国际学校”或“商业综合体”，但在购房者签订认购协议后，却告知这些设施因规划调整而无法实现。

3. 虚构“热销假象”

开发商通过制造排队购房、楼盘开盘即售罄的假象，营造紧张的购房氛围，迫使购房者尽快做出决策。这种行为违背了市场交易的公平原则。

4. 隐瞒房屋重大瑕疵

如未向购房者披露房屋存在严重的质量问题（如地基不稳）、或周边环境问题（如临近垃圾站、高压线等），直至购房者发现问题时已无法主张权利。

虚假宣传的法律后果

1. 民事责任

根据《中华人民共和国合同法》相关规定，开发商通过虚假宣传与购房者签订的认购协议可能被认定为无效或可撤销。如果 developers故意隐瞒重要信息或作出不实承诺，则需承担违约责任，向购房者赔偿相关损失。

2. 行政责任

房地产主管部门可依据《房地产广告发布暂行规定》对开发商进行行政处罚，包括罚款、吊销预售许可证等。

地产开发商虚假宣传的法律要点及购房者的权益保护 图2

3. 刑事责任

如果虚假宣传行为构成诈骗罪，则开发商及其直接责任人可能面临刑事追责。根据相关司法解释，当虚假宣传行为导致购房者遭受重大财产损失时，开发人员可能被追究刑事责任。

购房者的权益保护路径

1. 签订认购协议前明确约定退定金条件

购房者应与开发商在认购协议中明确约定，在一定期限内因广告不实或规划调整等情形导致购房者拒绝签约时，开发商应无息退还所收款项，并承担相应赔偿责任。实践中可以参考以下条款：

> "若双方未能签署《商品房买卖合同》系因出卖人（开发商）宣传内容与实际不符，则买受人（购房者）有权解除本协议并要求出卖人返还定金及因此产生的合理损失。"

2. 收集保存所有宣传材料

购房者应妥善保留包括印刷广告、宣传单页、文章、销售人员承诺记录等所有可能证明虚假宣传的证据，作为后续维权的重要凭证。

3. 注意防范定金陷阱

在支付定金前，购房者要明确了解定金的性质及用途。如果开发商要求缴纳明显过高的“诚意金”或“排号费”，购房者应提高警惕，必要时可向当地房地产主管部门举报。

4. 通过法律途径维护权益

当虚假宣传行为导致购房者遭受损失时，购房者可通过以下途径维权：

- 协商解决：与开发商协商解除合同并要求赔偿。

- 调解仲裁：向当地消费者协会或房管部门申请调解。

- 提起诉讼：向法院提起民事诉讼，要求开发商承担相应法律责任。

地产开发事关千家万户的切身利益，虚假宣传不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了房地产市场的健康发展。通过完善法律体系、加强行政监管和提高公众法律意识等多维度努力，我们相信能够逐步遏制虚假宣传行为，维护正常的市场秩序和社会公平正义。

购房者在购房过程中也应擦亮双眼，提高警惕，在签订任何协议前仔细审阅相关条款，并充分咨询专业律师意见，以最大限度地保护自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）