买房虚假宣传的法律界定与证据收集指南

随着我国房地产市场的快速发展，购房过程中涉及虚假宣传的问题日益凸显。购房者在置业过程中稍有不慎就可能陷入“虚假宣传”的泥潭，不仅造成了经济损失，更对社会经济秩序的正常运行构成了严重威胁。结合现行法律法规，分析买房过程中虚假宣传的具体表现，并详细阐述收集相关证据的方法。

买房虚假宣传的基本概念与法律界定

虚假宣传是指在商品房销售过程中，开发商或其委托的代理商通过虚构事实、隐瞒真相等手段，对所售楼盘及周边环境进行夸大或者不实描述的行为。这种行为不仅违反了商业道德，更触犯了《中华人民共和国广告法》及相关法律法规。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，虚假宣传主要包括以下几种情形：

买房虚假宣传的法律界定与证据收集指南 图1

1. 虚假承诺：如虚构学区房资源、医疗配套等；

2. 不实描述：夸大项目地段优势、周边环境质量等；

3. 隐瞒不利因素：未如实告知购房者相关限制条件或风险信息。

买房虚假宣传的常见形式

1. 虚假广告

在售楼处、户外 billboard 及线上平台发布的商品房广告，使用夸大甚至虚构的内容误导消费者。典型案例包括虚构学区优势、医疗资源配套等影响购房者决策的核心因素。

2. 棱两可的表述

采用模糊性语言，如"预计未来将建设地铁站"、"周边将规划高端商业综合体"等不明确承诺，使购房人在事后难以举证。

3. 未明示的附加条件

开发商通常在宣传中突出有利因素，却对不利因素或附加条件避而不谈。未明示房产性质为酒店式公寓而非普通住宅、未说明土地使用年限等重要信息。

4. 销售人员误导

项目销售过程中，置业顾问通过"话术"技巧，有意夸大项目的各项优势，营造理想化的居住环境预期，待购房者签完合同后才发现实际情况与宣传相差甚远。

买房过程中虚假宣传的核心证据类型

1. 广告宣传资料

（1）售楼处印发的纸质宣传单页；

（2）开发商官网及发布的文章；

（3）户外广告照片及标注文字；

这些书面或电子形式的宣传材料是购房者主张权益的重要依据。

2. 视频影像资料

买房虚假宣传的法律界定与证据收集指南 图2

包括：

- 开发商宣传片

- 虚拟样板间展示视频

- 售楼处电子屏循环播放的项目介绍

这些都是具有法律效力的视听资料，可以辅助证明宣传内容的真实性。

3. 通话记录

保存与开发商或人员的语音对话时长记录，尤其是那些对关键信息（如学校、交通等利好设施）的讨论部分。必要时还可进行证据公证。

4. 聊天记录

包括与置业顾问在中的交流记录，特别是那些有关项目优势的具体描述和承诺内容。

5. 场地实地考察记录

建议购房者在看房过程中拍摄大量现场照片及视频资料，特别宣传中提到的各类设施是否存在。

6. 合同及相关补充协议

重点审查合同中关于房屋性质、周边配套设施等条款的表述是否与宣传一致。

收集买房虚假宣传证据的具体方法

1. 现场取证

购房者应全程保留看房时的各项记录，包括：

- 签到表

- 讲解资料

- 样板间参观记录

这些都是重要的原始证据。

2. 电子数据备份

对所有宣传信行截图、录屏处理，并妥善保存。建议定期将电子文件上传至云端存储，以防丢失。

3. 第三方公证

对于关键性证据（如置业顾问的口头承诺），可申请专业公证机构进行证据保全公证。

4. 证人证言收集

其他购房者如果也遭遇类似问题，可以通过联合行动共同维权，形成群体性诉讼优势。

虚假宣传的法律责任

根据《广告法》第五十五条的规定，发布虚假广告造成消费者合法权益损害的，相关部门可责令停止发布广告，并处以相应罚款。消费者也可以依法主张赔偿，最高可获得购房款三倍的惩罚性赔偿。

买房者证据收集注意事项

1. 证据全面性

购房者需要从多个角度全面收集证据材料，确保形成完整的证据链条。

2. 证据合法性

所有收集行为必须符合法律规定，不得采用非法手段获取证据材料。

3. 证据关联性

所收集的证据材料应与购房决策具有直接关联性，能够证明虚假宣传对购房者造成误导。

买房是人生中最重要的消费之一，购房者需要提高法律意识，在看房、选房过程中保持警惕。尤其要注意保存各类宣传资料和通话记录，当发现存在虚假宣传行为时，要通过合法途径积极维权。相关部门也应加大监管力度，规范房地产市场秩序，切实维护消费者的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）