虚假宣传与欺诈|房地产开发中的法律责任界定

作为一名长期从事商事诉讼的律师，我经常遇到购房者因开发商的虚假宣传而遭受损失的情形。随着我国房地产市场的快速发展，虚假宣传问题在商品房销售环节尤为突出。从法律视角出发，分析虚假宣传是否构成欺诈，并探讨其相关法律责任。

虚假宣传与欺诈的基本概念

虚假宣传是指经营者利用广告、说明或其他方法，对商品或服务的质量、性能等进行夸大或隐瞒的行为。而欺诈则是一种以非法占有为目的，通过虚构事实或隐瞒真相的方式，骗取他人财物的行为。在房地产开发领域，虚假宣传往往伴随着欺诈行为的发生。

根据《消费者权益保护法》第二十条规定："经营者向消费者提供有关商品或者服务的真实信息是其法定义务"。如果开发商在商品房销售过程中实施了虚假宣传行为，并导致购房者基于此产生错误认知进而签订合同，则可能构成欺诈。

虚假宣传与欺诈|房地产开发中的法律责任界定 图1

虚假宣传构成欺诈的法律要件

1. 主观故意

开发商必须存在明知或应知宣传内容不真实，仍然进行虚构或隐瞒的主观心态。

- 故意编造不存在的周边配套设施;

- 夸大其词描述房屋质量;

- 隐瞒不利信息（如已存在的质量问题）

2. 客观行为

虚假宣传的具体表现形式必须足以影响购房者的合同决策。常见的虚假宣传手段包括：

- 利用模型展示与实际不符的概念房;

- 承诺无法兑现的回报（如学区房、投资收益）；

- 伪造权威机构认证文件

3. 结果损害

购房者基于虚假宣传而遭受了财产损失，支付了高于市场价的购房款。

司法实践中，法院通常会综合考量这些因素来判断虚假宣传是否构成欺诈。在某典型案例中，开发商在广告中承诺"名校环绕"，但实际交房时学校并未建成。法院认为这属于故意隐瞒真实情况，构成欺诈行为。

虚假宣传与欺诈|房地产开发中的法律责任界定 图2

虚假宣传的法律责任

1. 民事责任

根据《民法典》第七条的规定，开发商需要承担民事赔偿责任，退一赔三（即退还购房款并赔偿购房者损失）。

2. 行政责任

依据《广告法》第五十五条，相关部门可以对开发商进行行政处罚，包括罚款、吊销营业执照等。

3. 刑事责任

如果虚假宣传行为情节严重，构成合同诈骗罪的，则需要承担刑事责任。根据《刑法》第二百六十六条规定，最高可判处十年有期徒刑，并处罚金或没收财产。

典型案例分析

2021年法院审理的一起案件中：

- 开发商在售楼广告中宣传"5A甲级写字楼"

- 实际项目并未达到相应标准

- 法院认定构成欺诈，判决开发商退还全部购房款并赔偿损失

这一案例表明，在商品房销售过程中，任何夸大其词的宣传都可能带来严重的法律后果。

购房者权益保护建议

1. 签订合同前仔细审查开发商资质

购房者应要求开发商提供齐全的"五证"（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》等）。必要时，可请专业律师参与合同谈判。

2. 注意留存宣传材料

将售楼广告、宣传单页作为证据保存。这些材料在后续维权中可能成为重要依据。

3. 事后及时维权

发现虚假宣传后，购房者应立即停止支付款项，并通过法律途径主张权利。必要时可向当地住建部门投诉举报。

房地产开发中的虚假宣传行为不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了公平竞争的市场秩序。作为法律从业者，我们呼吁相关部门加大监管力度，完善法律法规。建议购房者提高警惕，在购房过程中保持理性判断，必要时寻求专业法律帮助。只有这样，才能有效遏制房地产领域虚假宣传和欺诈行为的发生，维护良好的市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）