卖房虚假宣传的法律风险与应对策略

卖房虚假宣传？

在房地产市场中，虚假宣传是指开发商或中介机构通过夸大、虚构或者隐瞒事实等方式，向购房者提供不真实的信息，以达到促销目的的行为。这种行为不仅违反了诚信原则，还可能构成欺诈，严重侵害购房者的合法权益。虚假宣传的表现形式多种多样，常见的包括：

1. 虚假宣传房屋性质

卖房虚假宣传的法律风险与应对策略 图1

开发商将商业用房、办公用房或酒店式公寓宣传为住宅，或者隐瞒限售房、共有产权房的性质，误导购房者认为可以正常上市交易。

2. 夸大房屋功能

将普通商品房吹嘘为“学区房”“医疗地产”“养老地产”，虚构学位指标、医疗配套等资源，或在宣传中承诺未来将引入优质教育资源、医疗设施而并无相关规划。

3. 虚增小区配套

开发商在售楼处展示的沙盘、户型图或其他宣传资料中，夸大或虚构小区内的配套设施，如虚假标注学校、医院、商场、公园等公共设施的位置或规模。

4. 隐瞒不利因素

如未向购房者告知房屋存在质量问题、周边有污染源（如化工厂、垃圾站）、噪音源（如高速公路）或其他潜在风险因素。

5. 虚构购房优惠

虚假宣传“一口价”“特惠房源”“限时折扣”，或承诺返佣、送装修、赠车位等优惠，并未兑现。

6. 捏造政策利好

以“不限购”“不限贷”“政府补贴”等名义吸引购房者，但并无相关政策支持。

虚假宣传的本质是一种商业欺诈行为，其目的是通过误导购房者获取不正当利益。在法律层面上，这种行为可能构成《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）中的虚假广告，以及《消费者权益保护法》（以下简称《消保法》）中的欺诈行为。

卖房虚假宣传的法律责任

根据相关法律法规，虚假宣传行为需要承担以下法律责任：

1. 行政责任

根据《广告法》第五十五条的规定，发布虚假广告的主体可能面临行政处罚，包括罚款、暂停广告业务直至吊销营业执照等。市场监管部门可以要求虚假宣传的主体公开更正或道歉，并赔偿消费者的损失。

2. 民事责任

如果购房者因虚假宣传而遭受损失，可以根据《消保法》第五十五条的规定，要求开发商或中介机构承担赔偿责任。如果经营者存在欺诈行为，购房者还可以主张“退一赔三”（即退还购房款并赔偿购房款的三倍）。

3. 刑事责任

在些情况下，虚假宣传可能构成刑法中的诈骗罪或非法经营罪。当虚假宣传的行为导致购房者遭受重大财产损失或涉及人数众多时，相关责任人可能面临刑事追究。

购房者的维权途径

面对卖房虚假宣传行为，购房者可以通过以下途径维护自身合法权益：

1. 收集证据

购房者需要保存好所有与购房相关的宣传材料（如广告单页、微信推文、售楼处讲解录音录像等），以及签订的认购协议或合同。这些证据可以作为后续维权的重要依据。

2. 向市场监管部门投诉

购房者可以向当地市场监督投诉，举报开发商或中介机构的虚假宣传行为。根据《广告法》的规定，相关部门应当依法处理，并及时反馈结果。

3. 提起民事诉讼

卖房虚假宣传的法律风险与应对策略 图2

如果购房者与开发商因虚假宣传产生纠纷，可以通过协商解决，或者向人民法院提起诉讼，要求赔偿损失。在诉讼中，购房者需要举证证明开发商的虚假宣传行为对其购房决策产生了实质性影响，并造成了实际损失。

4. 寻求法律援助

对于复杂的虚假宣传案件，购房者可以寻求专业律师的帮助，通过法律途径维护自身权益。

防范虚假宣传的法律建议

为减少虚假宣传带来的风险，购房者在购房过程中需要注意以下几点：

1. 谨慎核实信息

在购买房产前，购房者应当主动查询开发商资质、楼盘规划及周边配套设施的真实性，并通过官方渠道获取相关信息，避免轻信销售人员的口头承诺。

2. 签订书面合同

购房者应要求开发商将所有宣传内容纳入书面合同中，尤其是关于房屋性质、配套功能、价格优惠等重要内容。如果开发商拒绝将这些内容写入合同，则购房者应保持警惕。

3. 关注政策法规

购房者应当了解当地房地产市场的相关政策，避免被不实的“政策利好”所误导。可以咨询专业律师或第三方机构，评估购房风险。

4. 理性购房

在面对开发商的各种促销手段时，购房者需保持理性和冷静，综合考虑自身需求和经济承受能力，避免因虚假宣传而做出冲动决策。

卖房虚假宣传行为不仅破坏了房地产市场的公平秩序，也严重侵害了购房者的合法权益。在法律层面上，这种行为必将承担相应的法律责任。对于购房者而言，了解虚假宣传的常见手段和维权途径至关重要。通过合法手段维护自身权益的也需要从自身的购房行为入手，避免因轻信不实信息而遭受损失。只有在买卖双方都秉承诚信原则的基础上，房地产市场才能实现健康、可持续的发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）