房地产虚假宣传法律风险防范与整改通知实施指南

房地产虚假宣传整改通知及其重要性

房地产行业的快速发展伴随着市场竞争的加剧，一些开发商和中介机构为了吸引购房者，常常采取夸大或虚构事实的方式进行宣传。这种行为不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平秩序。为此，国家及地方政府陆续出台了一系列法律法规，并要求相关主体发布“房地产虚假宣传整改通知”，以规范市场行为，维护消费者权益。

“房地产虚假宣传整改通知”，是指针对房地产开发企业、中介机构或相关主体在商品房销售过程中存在的虚假宣传行为，由监管部门责令其限期改正的通知文件。这种整改措施不仅是对违法违规行为的惩戒，更是对行业健康发展的保护机制。从法律层面深入分析房地产虚假宣传的问题，并结合实际案例，探讨整改通知的具体实施路径。

房地产虚假宣传的界定与法律依据

房地产虚假宣传法律风险防范与整改通知实施指南 图1

（一）虚假宣传的定义

根据《反不正当竞争法》第九条的规定，“经营者不得利用虚假或者引人误解的信息，诱骗他人与其进行交易”。在房地产领域，虚假宣传行为具体表现为：虚构楼盘配套、夸大房屋功能、隐瞒不利因素（如周边环境问题）、捏造销售数据等。“虚假宣传”不仅包括完全编造的信息，也涵盖部分真实信息的夸大或断章取义。

（二）相关法律法规依据

1. 《广告法》

《广告法》第二条规定：“广告应当真实、合法，符合社会主义市场经济秩序和社会良好风尚”。任何违反这一原则的房地产广告均可被认定为虚假宣传。

2. 《反不正当竞争法》

该法明确禁止经营者通过虚构事实或隐瞒真相的方式误导消费者，并规定了相应的法律责任。

3. 地方性法规及规章

如《城市商品房预售管理办法》和《房地产经纪管理办法》，这些文件细化了对房地产虚假宣传的规范，明确了监管部门的职责。

4. 司法解释

出台的有关商品房买卖合同纠纷的司法解释中，也对虚假宣传行为的责任进行了明确规定。

（三）典型案例分析

2022年法院审理的一起案件中，房地产公司通过广告宣称其开发的楼盘“距地铁站仅5分钟步行路程”，但实际距离为15分钟。购房者在发现问题后提起诉讼，最终法院认定该行为构成虚假宣传，并要求企业承担赔偿责任。

房地产虚假宣传的主要表现形式

（一）虚构配套设施

部分开发商在宣传时故意夸大或虚构楼盘周边的学校、医院、商场等配套设施，甚至将未开工的项目列为“即将建成”。这种行为不仅欺骗了消费者，还可能构成合同欺诈。

（二）夸大房屋功能

如宣传中使用“学区房”“升值潜力巨大”等模糊性词汇，刻意营造购房者的心理预期。但这些承诺往往难以兑现。

（三）隐瞒不利因素

未告知购房者小区内有噪音源、电磁辐射等问题，或故意掩盖预售项目的工期延误情况。

（四）捏造销售数据

通过虚构认购量、成交额等方式营造热销假象，从而吸引潜在客户急于下单。

虚假宣传整改通知的实施路径

（一）监管主体与职责划分

1. 住房和城乡建设部门

负责对房地产开发企业及中介机构的日常监管，发现虚假宣传行为后及时下达整改通知。

2. 市场监督管理部门

主要负责查处广告中的虚假宣传问题，并依据《广告法》进行行政处罚。

房地产虚假宣传法律风险防范与整改通知实施指南 图2

3. 行业协会

协会可通过行业自律机制，引导企业合规经营，并协助监管部门调查违规行为。

（二）整改通知的内容与程序

1. 内容要求

整改通知应明确指出违法行为的事实、法律依据，并限定整改期限。责令相关主体停止虚假宣传行为，并要求其公开更正声明或采取其他补救措施。

2. 送达方式

监管部门应通过正式文件形式将整改通知送达相关企业，并保留送达证明。

3. 整改期限

通常情况下，整改期限不得少于7个工作日。逾期未改正的，监管部门可依法采取罚款、暂停预售等进一步措施。

（三）典型案例启示

2021年产公司因虚假宣传被下达整改通知后，迅速更正了广告内容，并通过媒体发布声明向公众致歉。这种积极的态度不仅降低了法律风险，也为企业的信用修复争取了时间。

房地产虚假宣传的法律后果

（一）行政责任

1. 罚款

根据《反不正当竞争法》，经营者因虚假宣传被责令整改的，可处以不超过20万元的罚款。

2. 暂停预售资格

对于屡教不改的企业，监管部门可依法暂停其预售许可。

3. 吊销营业执照

情节特别严重的，工商行政管理部门可吊销企业营业执照。

（二）民事责任

1. 赔偿损失

购房者因虚假宣传遭受经济损失的，有权要求开发企业或中介机构承担相应赔偿责任。

2. 合同解除权

若虚假宣传构成欺诈，购房者可依据《合同法》行使合同解除权。

（三）刑事责任

1. 刑法相关规定

根据《刑法修正案（十一）》，通过虚构事实骗取公私财物达到一定金额的，可被认定为诈骗罪。

2. 典型案例分析

2023年房地产公司因虚假宣传销售数据，被法院以“非法经营罪”追究责任，其法定代表人判处有期徒刑两年。

防范虚假宣传的建议与对策

（一）企业层面

1. 加强内部管理

房地产开发企业和中介机构应建立健全广告发布审核机制，确保所有宣传内容真实合法。

2. 注重合同约束

在商品房买卖合同中明确承诺事项，并避免使用模糊性表述。

3. 建立应急预案

针对可能引发的虚假宣传争议，提前制定应对方案，减少负面影响。

（二）监管层面

1. 完善法律法规

进一步细化房地产广告的规范内容，明确各主体责任。

2. 加强日常巡查

通过不定期抽查和专项整治行动，及时发现并查处虚假宣传行为。

3. 推动信用体系建设

将虚假宣传行为纳入企业信用档案，并在行业内进行通报。

（三）消费者层面

1. 提高辨别能力

购房者应仔细核实开发商的宣传内容，必要时可要求企业提供相关证明材料。

2. 依法维护权益

发现虚假宣传问题后，可通过法律途径寻求救济。

3. 参与社会监督

积极举报虚假宣传行为，共同维护良好的市场秩序。

房地产行业的虚假宣传问题不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了市场的公平竞争。通过加强监管、完善制度和提升企业自律意识，我们相信可以有效遏制这一现象的发生。各部门应继续协同，推动行业朝着更加规范健康的方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）