卖人防车位合同欺诈的法律认定与防范策略

卖人防车位合同欺诈是什么？这是近年来在房地产交易领域频繁出现的一种民事违法行为。从广义上讲，是指卖方（通常是房地产开发商或车库管理方）以获取非法利益为目的，在出售或者租赁人防车位的过程中，通过虚构事实、隐瞒真相等手段，诱导买方与其签订合同，并骗取买方支付价款或其他财物的行为。

卖人防车位合同欺诈的法律构成要件

根据《中华人民共和国民法典》第7条和第148条规定，认定卖人防车位合同欺诈行为需要满足以下四个构成要件：

1. 行为人（即卖方）主观上具有故意。这种故意不仅包括直接的诈骗目的，还包括明知其行为会导致买方利益受损仍放任甚至希望这种结果发生的心态。

卖人防车位合同欺诈的法律认定与防范策略 图1

2. 客观上实施了欺诈行为。这类行为主要包括：向买方提供虚假的人防工程批文；虚报人防车位所有权；隐瞒人防车位的实际用途等。

3. 受害人（即买方）因欺诈行为陷入错误认识并作出了不真实的意思表示。这种错误认识与卖方的欺诈行为之间必须具有因果关系。

4. 属于合同法意义上的可撤销或无效民事法律行为。根据《民法典》第150条和第152条规定，受害人有权请求人民法院撤销或确认该合同自始无效。

卖人防车位合同欺诈的常见表现形式

卖人防车位合同欺诈的法律认定与防范策略 图2

在司法实践中，卖人防车位合同欺诈主要表现为以下几种情形：

1. 虚假宣传类。如房地产公司（以下简称"该公司"）在销售广告中宣称其开发的A项目配建有人防地下车库，并声称这些车位可永久使用。但这些车位属于战时防空需要，平时由政府统一管理和调配。

2. 权属欺骗类。部分车库管理方会伪造《人防工程竣工验收备案表》等行政许可文件，或冒用其他项目的合法手续，蒙蔽买方签订转让协议。

3. 用途隐瞒类。些情况下，卖方明知人防车位不具备商品房销售条件，仍故意将之包装成普通商业用 parking space 销售。这类行为属于典型的"以商养防"模式。

4. 标的物置换类。在部分交易中，买方支付了相应价款后， seller 会以各种理由拖延交接时间，并最终提供其他不符合约定的车位或场地。

案例分析：法院审理的人防车位买卖合同纠纷案

2022年3月，家住小区的张三先生通过中介介绍认识了车库管理公司。该公司业务员李向张三出示了一份《人防车位使用权转让协议》，声称该车位属于"稀缺资源"，具有投资价值。在李一系列虚假陈述和隐瞒事实的情况下，张三以5万元价格购买了一个的"人防车位使用权"。

后来，张三在使用过程中发现，该车位平时由小区物业统一管理，并未享受任何特殊使用权。更令他震惊的是，在政府相关部门查阅后才发现，这个停车位根本不属于可销售的战时防空工程之外的任何独立产权物。

法院审理认为：被告车库管理公司作为专业从事停车场运营的企业，明知人防车位的相关规定却不予遵守，采取欺诈手段诱使原告签订合同并支付价款，其行为已构成合同欺诈。最终判决被告退还全部款项，并承担相应法律责任。

司法裁判要点

1. 关于主观故意认定的问题。法院会重点审查 seller 是否存在夸大宣传、虚构资质等行为，以及这些行为是否具有欺骗性质。这一点是区别民事欺诈与刑事诈骗的关键。

2. 证据收集难点。由于此类案件涉及专业性和技术性较强的信息， plaintiff 常常面临举证困难。在司法实践中，法院会更倾向于采信第三人陈述府部门文件等客观证据。

3. 刑民交叉问题。对于情节严重、涉案金额巨大的人防车位合同欺诈行为，可能会被追究刑事责任。但绝大多数情况下仍以民事案件处理为主。

法律风险防范策略

作为房地产从业及相关领域人员，应当从以下几个方面着手防范卖人防车位合同欺诈法律风险：

1. 制度设计层面

（1）建立健全企业内部管理制度，加强对员工的法制教育；

（2）完善合同审查机制，配备专业的法律顾问团队；

2

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）