严防房地产虚假宣传|法律视角下的虚假广告治理与对策

在近年来中国房地产市场高速发展的过程中，房地产虚假宣传问题日益凸显，已成为侵害消费者权益、扰乱市场秩序的重要社会问题。房地产虚假宣传，是指房地产开发企业或其委托的中介机构通过虚构事实、隐瞒真相等手段，对所售商品房的性能、品质、配套环境、价格优惠或其他相关事项进行夸大或不实的宣传，以误导购房人作出违背其真实意思表示的购买行为。这种行为不仅违背了市场交易的基本诚信原则，也严重侵害了消费者的知情权和选择权，甚至可能触犯多项法律法规，具有显着的社会危害性。

房地产虚假宣传的主要表现形式与社会危害

（一）主要表现形式

1. 虚构商品房性能：如将普通住宅夸大宣传为"学区房"、"养老地产"等，或者对房屋的面积、绿化率等技术参数进行虚报。

严防房地产虚假宣传|法律视角下的虚假广告治理与对策 图1

2. 隐瞒重要信息：如未向购房者充分披露周边环境问题（如噪音污染、电磁辐射等）、预售许可情况或楼盘存在的工程质量隐患。

3. 虚假价格优惠：通过虚标原价后再以打折促销的吸引消费者，但的折并不存在或者远低于市场平均水平。

4. 虚假承诺：如承诺办理落户手续、赠送教育资源等不具备兑现能力的服务。

（二）社会危害

1. 侵害消费者权益：购房者基于虚假宣传作出的决策往往与其真实需求和经济承受能力不符，导致事后纠纷甚至财产损失。

2. 破坏市场秩序：虚假宣传行为使得市场价格信号失真，影响了房地产市场的正常供需关系和资源配置效率。

3. 引发社会矛盾：因虚假宣传引发的体性投诉事件时有发生，严重危害社会稳定。

我国规制房地产虚假宣传的法律框架

（一）《广告法》对虚假广告行为的规定

《中华人民共和国广告法》第三条规定："广告内容应当真实、准确、清楚，不得含有虚假或者引人误解的内容"。第四条明确禁止发布虚假广告，情节严重的还可追究刑事责任。

（二）《消费者权益保护法》的相关规定

依据《消费者权益保护法》，经营者应向消费者提供真实全面的信息，并承担相应的信息披露义务。若因虚假宣传导致消费者合法权益受损，购房人有权要求赔偿损失。

（三）房地产业务相关法律规制

住建部出台的《房地产广告发布暂行规定》等多项规章对房地产广告的内容作出详细规范，明确了禁止事项和处罚措施。

典型案例分析与实践

（一）典型案例分析

202X年城市发生一起典型虚假宣传案。房地产公司在售楼处宣传其开发的商品房为"学区房"，并作为主要卖点吸引购房者认购，但事实上该楼盘并不在任何学校的招生范围内。事件曝光后，购房业主集体维权，最终当地法院判决房地产公司承担退还部分购房款和赔偿违约金的法律责任。

（二）行政处罚与民事赔偿

针对虚假宣传行为的监管执法机关包括市场监督和住建部门等，通常会责令违法主体停止违法行为、罚款或者吊销营业执照。在民事领域，受害消费者还可以通过提起诉讼要求赔偿损失。

加强房地产虚假宣传治理的对策建议

（一）完善法律法规体系

1. 建议进一步明确房地产广告的具体规范，细化禁止性条款。

2. 完善虚假广告的认定标准和处罚机制，提高违法成本。

（二）强化行政监管力度

1. 加大日常巡查和随机抽查力度，及时发现和查处违法行为。

2. 建立健全联合执法机制，实现信息共享和协同监管。

（三）提升消费者自我保护意识

通过开展形式多样的宣传活动，帮助购房人提高风险防范能力，学会识别虚假宣传手段。

（四）推动企业诚信建设

严防房地产虚假宣传|法律视角下的虚假广告治理与对策 图2

鼓励房地产开发企业建立健全内部合规体系，强化销售人员的职业道德教育，在行业内树立诚信经营的良好风气。

随着中国房地产市场的逐步规范和法治化进程的推进，房地产虚假宣传问题将得到更有效的遏制。但这一工作需要社会各界的共同努力，形成政府监管、行业自律、社会监督相结合的综合治理格局。通过不断完善法律法规体系、创新监管手段、提升消费者保护水平等措施，必将为营造公平公正的房地产市场环境提供有力保障。

房地产市场的健康发展离不开每一个参与主体的责任担当。只有坚持诚信经营、规范运作，才能真正实现企业可持续发展与消费者合法权益保护的双赢局面。我们期待看到一个更加透明、更具公信力的房地产市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）