房地产虚假宣传行为的法律适用与规制

在商品房买卖市场中，虚假宣传行为屡禁不止，不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平竞争秩序。本文以“城投华皓城虚假宣传”为切入点，系统阐述虚假宣传行为的法律性质、认定标准及法律后果。通过分析相关案例，明确开发企业应当承担的责任，并探讨监管部门在执法过程中的履职要点，为规范房地产市场秩序提供参考。

虚伪意思表示：虚假宣传行为的概念与内涵

房地产虚假宣传行为的法律适用与规制 图1

在民商法理论中，虚伪意思表示是指行为人故意违背真实意思表示或者故意告知虚假情况，使相对人陷入错误认识而作出意思表示的行为。虚假宣传作为典型的商业欺诈手段，在房地产市场表现尤为突出。以“城投华皓城”为例，其营销过程中可能存在以下虚假宣传行为：

1. 夸大或虚构项目优势

开发企业可能通过虚构交通便利性、周边配套完善等信息，吸引购房人关注。“距离地铁仅5分钟”的广告语与实际规划不符，或者“学区房”承诺与行政区划调整后的学校招生政策不一致。

2. 虚构销售进度或房源紧张

开发企业可能捏造“只剩少量房源”的事实，利用购房人的从众心理促使其快速决策。这种行为不仅违背了诚实信用原则，也涉嫌构成欺诈。

3. 隐瞒重要信息

如未明确告知购房者预售许可证获取情况、土地使用年限、房屋质量问题等，属于典型的消极虚假宣传。

根据《民法典》百四十八条的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下实施民事法律行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。虚假宣传行为本质上是一种可撤销的民事法律行为。

虚假广告的具体表现形式及其法律后果

（一）虚假广告的表现形式

开发企业为了追求销售利润最，往往采用以下虚假广告手段：

1. 虚构规划或配套设施

如在售楼处宣传中承诺“引进国际知名教育机构”，但实际未能落实。

2. 夸大房屋性能

将普通住宅吹嘘为“智能化豪宅”，或者宣称“抗地震、防台风”等不符合事实的特性。

3. 伪造优惠信息

如虚构“限时折扣”“老带新送车位”等活动，误导消费者蜂拥而至。

（二）虚假广告的法律后果

根据《反不正当竞争法》第二十条规定，经营者虚构或夸大商品功效的，由监督检查部门责令停止违法行为、罚款，并处吊销营业执照。《消费者权益保护法》第五十五条也明确规定了欺诈行为的三倍惩罚性赔偿责任。

在司法实践中，购房人可以依据虚假宣传主张合同撤销权，并要求退还已付房款及相应利息。在“城投华皓城”案件中，若开发企业存在虚构学区、夸大经开 区发展预期等行为，法院可能判决其承担相应的民事赔偿责任。

消费者权益保护与虚假宣传的法律界限

（一）消费者的知情权与选择权

购房者在购房过程中享有知情权和自由选择权。《消费者权益保护法》第八条规定，经营者应当向消费者提供有关商品的真实信息，不得作引人误解的宣传。开发企业在广告宣传中必须确保其内容真实、准确。

（二）虚假宣传与吹嘘的边界

在房地产营销中，“夸大宣传”与“虚构事实”存在本质区别。前者可能仅涉及语言表述上的夸张，并未完全违背事实；而后者则是故意制造虚假信息误导消费者。只有在第二种情况下，才构成可撤销的虚假宣传行为。

（三）证明责任分配

根据《民事诉讼法》第七十三条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。购房人需举证证明开发企业的广告内容存在虚假性，并且该虚假内容足以对其购买决策产生影响。

监管部门在虚假宣传规制中的履职要点

（一）加强预售许可管理

住建部门应当严格审查开发商的预售资质，确保其广告内容与规划条件相符。对于“城投华皓城”等大型房地产项目，更应重点关注其宣传材料的真实性。

房地产虚假宣传行为的法律适用与规制 图2

（二）加大执法力度

对于虚假宣传行为，市场监管部门应当依法查处，并公开曝光典型案例，形成有效震慑。探索建立企业信用黑名单制度，限制虚假宣传企业的市场准入。

（三）畅通投诉举报渠道

鼓励消费者通过12345、房地产交易平台等多元化途径反映问题，并及时处理消费者的合理诉求。

“城投华皓城虚假宣传”事件再次警示我们，治理房地产市场的虚假宣传行为需要多方共同努力。开发企业必须恪守法律底线，监管部门应强化履职力度，消费者也需提高警惕，通过法律手段维护自身权益。只有这样，才能构建公平、透明的房地产市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）