房地产中介虚假宣传的法律认定与责任追究

随着我国房地产市场的快速发展，房地产中介行业也随之繁荣。在中介行业中，虚假宣传问题屡见不鲜，严重损害了消费者的合法权益，破坏了市场秩序，也给中介机构自身的信誉和社会形象带来了负面影响。“房地产中介虚假宣传”，是指房地产中介服务机构在提供中介服务过程中，通过夸大、虚构事实或隐瞒真相等手段，误导消费者对房地产项目或交易行为的判断，从而谋取不正当利益的行为。这种行为不仅违反了法律和职业道德，还可能导致消费者蒙受经济损失甚至身心损害。

从以下几个方面展开探讨：界定房地产中介虚假宣传的概念及表现形式；分析虚假宣传在现实中的危害性；再结合我国现行法律法规，阐述如何对虚假宣传进行法律认定与责任追究；提出完善监管机制的建议。全文将基于法律专业视角，结合实际案例和实践经验，旨在为规范房地产中介市场提供有益参考。

房地产中介虚假宣传的法律认定与责任追究 图1

房地产中介虚假宣传的概念与表现形式

房地产中介作为连接购房者与售房者的桥梁，在促进房地产交易中发挥着重要作用。部分中介机构为了短期利益，采取虚假宣传手段吸引客户，主要包括以下几种表现形式：

（一）虚构房屋信息

中介机构可能夸大的面积、地理位置、周边设施（如学区、商场、医院等）、产权性质（如“学区房”、“商住两用”），甚至虚构交易条件（如虚构最低首付比例、贷款优惠政策）。这些行为旨在误导消费者对房屋价值的认知，从而达成交易。

（二）隐瞒重要信息

中介机构故意掩盖的瑕疵或限制性条件，隐瞒房屋存在抵押权、产权纠纷、历史遗留问题（如“小产权房”、“军产房”等），或者未如实告知交易中的税费负担、贷款风险等。这种行为本质上属于欺诈，损害了消费者的知情权和选择权。

（三）虚假承诺与误导宣传

中介机构可能通过夸大宣传的效果来吸引客户，承诺可以办理特殊贷款、获得最低利率，或虚构“潜力巨大”、“投资回报率高”等信息，诱导消费者作出决策。这些承诺往往难以兑现，最终导致消费者的利益受损。

（四）利用合同漏洞进行虚假宣传

部分中介机构在合同中设置模糊条款或不公平格式条款，使消费者在不知情的情况下接受不合理的交易条件。未明确说明服务内容、收费标准，或者故意遗漏重要信息，使得消费者事后才发现权益受到侵害。

房地产中介虚假宣传的危害性

虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，还对整个房地产市场秩序造成了破坏。以下是虚假宣传的主要危害：

（一）侵害消费者权益

虚假宣传直接导致消费者基于错误信息作出交易决策，最终可能面临经济损失甚至无法实现预期的居住或投资目标。购房者因相信中介关于“学区房”的虚假宣传而购买，事后发现该并不属于相应学区，则不仅失去了购房机会，还可能蒙受经济和时间成本。

（二）破坏公平竞争

房地产中介虚假宣传的法律认定与责任追究 图2

虚假宣传行为使部分中介机构获得不正当竞争优势，损害了其他合法经营的中介机构的利益。这种不公平竞争扰乱了正常的市场秩序，阻碍了行业的健康发展。

（三）影响社会信任

中介行业作为连接买卖双方的重要纽带，其诚信度直接影响消费者对整个市场的信任。虚假宣传行为会降低消费者对房地产中介行业的信任度，进而导致市场交易效率下降。

虚假宣传的法律认定标准

在我国，房地产中介虚假宣传受到《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国反不正当竞争法》《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律法规的规制。具体到虚假宣传的法律认定，可以从以下几个方面进行判断：

（一）主观故意性

中介机构存在主观故意是构成虚假宣传的重要前提条件。如果中介机构明知提供的信息不真实或夸大其词，仍然刻意误导消费者，则可以认定其具有主观恶意。

（二）客观行为表现

虚假宣传的具体行为需要能够证明对消费者的购房决策产生了实质性影响。中介机构通过虚构房屋升值潜力、隐瞒交易风险等方式，导致消费者基于错误信息作出交易决定。

（三）损害结果

虚假宣传必须造成了实际的损害后果，如经济损失、信用损失或时间成本等。如果消费者因虚假宣传而遭受利益损失，则可以认定虚假宣传行为成立。

（四）法律依据

根据《广告法》第二条，房地产中介服务属于“商业宣传”范畴，应当遵循真实、准确、全面的基本原则。任何违反这一原则的宣传行为均可能构成虚假广告或欺诈行为。

虚假宣传的责任追究机制

对于房地产中介虚假宣传行为，我国法律规定了多重责任追究机制：

（一）民事赔偿责任

根据《消费者权益保护法》，消费者有权要求中介机构承担相应的赔偿责任。如果消费者因虚假宣传而蒙受损失，中介机构应当退还相关费用，并赔偿消费者的实际损失。

（二）行政处罚

根据《广告法》和《反不正当竞争法》，市场监督管理部门可以对虚假宣传行为进行行政处罚，包括罚款、吊销营业执照等。依据《反不正当竞争法》第二十条，经营者利用虚假宣传手段进行交易的，最高可被处以二百万元罚款。

（三）刑事责任

在情节严重的情况下，虚假宣传行为可能构成刑法中的相关罪名。根据《刑法修正案（十一）》，利用虚假宣传骗取财物数额较大的，可能构成诈骗罪。如果虚假宣传涉及公共安全，还可能触犯其他相关罪名。

加强监管与规范的建议

为了遏制房地产中介虚假宣传行为，可以从以下几个方面完善监管机制：

（一）建立健全信用评价体系

推动建立中介机构及其从业人员的信用档案，对虚假宣传等违规行为进行记录，并向社会公开。通过信用约束机制，迫使中介机构恪守职业道德。

（二）加强事前审查与事后追责

市场监督管理部门应当加强对房地产中介广告和宣传材料的事前审查，及时发现并查处虚假宣传行为。建立完善的举报和投诉渠道，鼓励消费者积极维权。

（三）完善法律法规

建议进一步细化虚假宣传的认定标准和处罚措施，特别是针对实践中出现的新情况、新问题，不断完善相关法律体系。

房地产中介虚假宣传问题是我国房地产市场健康发展的一大隐患。只有通过建立健全的法律制度与监管机制，才能有效遏制虚假宣传行为，维护消费者的合法权益，促进房地产中介行业的长远健康发展。随着法律法规的完善和监管部门执法力度的加强，相信房地产中介市场的秩序将逐步规范，行业也将迈向更加成熟和透明化的道路。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）