商品房以学位虚假宣传诱导的法律问题及应对策略

随着城市化进程的加快和人口流动的增加，教育资源的分配成为社会各界关注的焦点。特别是在房地产市场上，一些开发商为了吸引购房者，往往在广告宣传中承诺“商品房赠送优质学位”、“周边学校资源丰富”等信息。这些宣传手段看似合规，实则可能存在虚假宣传甚至诱导购房的行为。从法律角度出发，分析商品房以学位虚假宣传诱导购房行为的性质、法律后果及应对策略。

商品房以学位虚假宣传诱导购房行为的概念与表现形式

商品房以学位虚假宣传诱导购房行为是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告或销售人员口头承诺的，向购房者暗示或明示所售房屋周边存在优质教育资源（如知名学校），从而吸引购房者房屋的行为。这种行为的本质是以教育资源作为卖点，利用购房者对子女教育的关注心理，达到增加销售的目的。

商品房以学位虚假宣传诱导购房行为的表现形式包括以下几种：

商品房以学位虚假宣传诱导的法律问题及应对策略 图1

1. 承诺赠送学位：开发商在广告或合同中明确表示购买商品房后可获得优质学校入学资格。

2. 夸大教育资源：通过虚构或夸大周边学校的数量、质量及招生政策，吸引购房者。

3. 制造稀缺印象：刻意渲染某所学校名额紧张，暗示购房者需尽快购买才能确保子女入学。

4. 隐晦暗示：在广告中使用“临近名校”、“学区房”等模糊表述，使购房者误认为所购商品房具备优质教育资源。

商品房以学位虚假宣传诱导购房行为的法律分析

从法律角度来看，商品房以学位虚假宣传诱导购房的行为可能涉及多个层面的问题，包括合同法、消费者权益保护法及广告法等。以下将从几个主要角度进行分析：

（一）虚假宣传与欺诈责任

根据《中华人民共和国广告法》第二条规定，广告内容必须真实、准确、合法，不得含有虚假或者引人误解的内容。开发商在商品房销售过程中，若通过广告或销售人员宣传“赠送学位”、“周边学校资源丰富”等信息，但实际情况并非如此，其行为就构成了虚假宣传。

商品房以学位虚假宣传诱导的法律问题及应对策略 图2

《消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失。如果购房者因开发商的虚假宣传而了商品房，并在后续因教育资源未落实而导致子女入学困难或无法入学，购房者有权要求开发商承担相应的赔偿责任。

（二）合同法中的权利义务关系

在商品房买卖合同中，买受人与出卖人之间是平等的民事主体。根据《中华人民共和国民法典》第五百零一条规定：“合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。”若开发商在合同或广告中承诺“赠送学位”等条款，而无法兑现，则其行为属于违约。

如果开发商在销售过程中未明确告知购房者所售商品房是否具备入学资格或教育资源的具体情况，也可能构成合同履行中的信息不对称问题。购房者有权要求解除合同或变更合同内容。

（三）民法典对消费者权益的保护

《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定：“商品房买卖双方应当遵循公平、公正的原则，不得利用格式条款损害消费者的合法权益。”开发商在销售过程中若存在虚假宣传行为，将被视为利用格式条款侵害消费者知情权和选择权。购房者有权要求赔偿损失或撤销合同。

购房者的权利与维权途径

（一）购房者的权利

1. 知情权：购房者有权了解所购商品房的真实情况，包括是否存在优质教育资源。

2. 选择权：购房者有权根据自己的需求选择是否具备教育资源的商品房。

3. 公平交易权：购房者在遭受虚假宣传误导后，有权要求开发商承担相应的法律责任。

（二）维权途径

1. 与开发商协商解决：购房者可以与开发商进行沟通，要求其履行承诺或赔偿损失。

2. 向当地房地产行政主管部门投诉：如果协商未果，购房者可以向当地房地产行政主管部门投诉，要求查处开发商的虚假宣传行为。

3. 提起诉讼：购房者可以通过法律途径起诉开发商，要求其承担相应的民事责任。

预防与应对机制

（一）加强对商品房广告的监管

有关监管部门应当加大对商品房销售过程中广告内容的监管力度。对于涉嫌虚假宣传的行为，及时查处并向社会公布，以警示其他企业和消费者。

（二）完善合同条款

商品房买卖合同中应明确规定与教育资源相关的内容，包括是否存在入学资格承诺、周边学校的具体情况等。通过细化合同条款，减少因信息不对称引发的纠纷。

（三）加强社会监督

鼓励购房者积极维权，并通过媒体曝光等揭露虚假宣传行为。行业协会也应当建立行业自律机制，约束企业行为，促进行业健康发展。

商品房以学位虚假宣传诱导购房的行为不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平竞争秩序。为了维护市场交易的公正性，保护消费者的合法权益，相关部门和社会各界需要共同努力，通过加强监管、完善法律制度和提高公众法律意识等措施，有效遏制此类行为的发生。

在随着法治社会建设的不断推进，商品房销售过程中的虚假宣传问题将得到更加有效的规范和治理。购房者也应当擦亮眼睛，理性购房，在面对开发商的教育资源承诺时，务必核实信息，以确保自身权益不受侵害。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）