怎样起诉房地产虚假宣传：全面解析与实务指南

在近年来的房地产市场中，虚假宣传问题屡见不鲜。一些房地产开发企业及销售机构为追求短期利益，通过夸大事实、隐瞒真相等方式进行广告宣传，严重误导消费者，损害了购房者的合法权益。面对这种情况，购房者如何通过法律途径维护自身权益？从理论与实务两个维度，全面解析“怎样起诉房地产虚假宣传”的相关问题，并提供具体的操作指南。

怎样起诉房地产虚假宣传：全面解析与实务指南 图1

房地产虚假宣传

房地产虚假宣传是指房地产开发企业或销售机构在楼盘推广、广告宣传或售楼过程中，通过夸大事实、隐瞒真相、虚构信息等，向购房者传递不真实或误导性的信息。这种行为通常发生在购房者的看房、认购、签订购房合同等环节。

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》《中华人民共和国广告法》以及《消费者权益保护法》的相关规定，房地产虚假宣传主要表现为以下几种形式：

1. 虚构楼盘信息：如虚构项目规划、虚构小区配套（如学校、医院、商场）、虚构绿化率等。

2. 夸大宣传效果：如将未建成的设施描述为已投入使用的状态，或者夸大房屋面积、空间等。

3. 隐瞒不利因素：如隐瞒楼盘周边环境问题（如工业污染、噪音源），或者不告知购房者相关限制性规定（如限购政策、限贷政策）。

4. 虚假承诺：如开发商承诺赠送面积、返本销售、包等无法兑现的承诺。

起诉房地产虚假宣传的法律依据

在司法实践中，起诉房地产虚假宣传主要可以依据以下法律法规：

1. 《中华人民共和国广告法》

- 第三条规定：“广告应当真实、合法，符合市场经济秩序。”

- 第五十四条规定：“发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，并处以罚款；情节严重的，吊销营业执照。”

2. 《消费者权益保护法》

- 第二条规定：“经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营。”

- 第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”

3. 《商品房销售管理办法》

- 第十二条明确规定：“房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。”

- 第十四条明确要求：“房地产经纪机构发布商品房广告前，应当向当地主管部门备案，并提供真实、准确的信息。”

4. 合同法：如果购房者在购房过程中因虚假宣传而与开发商签订购房合同，则可以依据《民法典》的相关规定主张撤销或解除合同。

怎样起诉房地产虚假宣传：实务操作指南

1. 收集证据

- 虚假宣传的投诉和举报记录。

- 开发商发布的广告文案（包括报纸广告、电视广告、网络平台推广等）。

- 销售人员的承诺或说明，可以通过录音、录像等固定。

- 房地产项目的平面图、沙盘展示以及其他宣传资料。

2. 确定管辖法院

- 根据《民事诉讼法》的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。在房地产虚假宣传案件中，可以选择开发商所在地或者楼盘所在地的人民法院提起诉讼。

- 如果涉及行政违法，则可以向当地工商部门投诉。

3. 选择诉讼请求

根据实际情况，可以选择以下几种诉讼请求：

1. 要求开发商承担民事赔偿责任（依据《消费者权益保护法》）；

2. 请求法院确认合同无效或撤销合同；

3. 请求法院判决开发商履行其虚假承诺；

4. 请求行政处罚，要求相关部门对开发商的违法行为进行查处。

4. 提起诉讼

在明确诉讼请求后，购房者需要向人民法院提交以下材料：

- 起诉状：详细描述案情事实、法律依据及诉讼请求。

- 证据材料：包括广告宣传资料、购房合同、付款凭证、录音录像等。

- 证明身份的文件：如身份证复印件、购房合同签署人或授权委托人证明。

5. 应诉与答辩

在开发商收到起诉书后，其可能会提出以下抗辩理由：

- 购房者自身存在过错（如未仔细阅读宣传材料）；

- 宣传内容属于行业“惯例”，不具有误导性；

- 信息偏差是因为购房者理解。

在应诉过程中，购房者需要充分准备证据，证明开发商的虚假宣传行为与自己的购房决策之间存在因果关系。

6. 法院审理

法院在审理房地产虚假宣传案件时，通常会关注以下几个问题：

- 广告内容是否构成对购房者的误导；

- 开发商是否存在故意隐瞒事实的行为；

- 欺诈行为与购房者损失之间的因果关系；

- 被告是否有履行能力。

典型案例分析

案例一：

某购房者在期房时，受到开发商关于周边学校即将开学的宣传吸引。交房后发现，该学校并未如期建设。法院审理认为，开发商在广告中虚构了教育资源配套信息，误导了购房者，构成虚假宣传和欺诈行为，判决开发商退还部分购房款并支付相应赔偿。

案例二：

某房地产公司在楼盘销售过程中承诺“不限购、不限贷”，诱导不符合条件的购房者。后因政策调整，购房者无法办理按揭贷款手续。法院支持购房者解除合同，并判令开发商返还已付购房款及利息。

怎样打赢虚假宣传官司的关键点

1. 证据准备充分：购房者在收集证据过程中必须全面、细致，尤其是需要证明广告内容与其购房决策之间存在直接关联。

2. 明确因果关系：法院审理的核心之一是是否因虚假宣传导致购房者产生认识并作出购房决定。在诉讼中必须清晰论证这一点。

3. 选择合适诉由：在提起诉讼时，应根据具体情况选择合适的法律依据和诉讼请求，以达到最佳的维权效果。

怎样避免陷入虚假宣传纠纷

1. 审慎选择开发商：购房者在购房前应当对开发商资质、项目合法性进行充分调查。

怎样起诉房地产虚假宣传：全面解析与实务指南 图2

2. 仔细阅读宣传材料：注意区分广告内容与实际规划之间的差异，警惕夸大或绝对化的表述。

3. 签订书面合同：在认购阶段，明确将开发商的口头承诺写入正式合同，并要求其以书面形式确认。

4. 及时主张权利：发现虚假宣传行为后，应在法律规定的时效内通过合法途径维护自身权益。

对于购房者而言，房地产虚假宣传是一种严重的侵权行为。通过掌握正确的法律知识和维权路径，购房者可以有效避免陷入纠纷，并在必要时通过法律手段捍卫自己的合法权益。与此也希望相关部门能够加强监管力度，规范房地产市场秩序，为消费者营造一个公平、诚信的购房环境。

附录

1. 《中华人民共和国广告法》

2. 《消费者权益保护法》

3. 《商品房销售管理办法》

4. 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）