碧桂园凤凰城虚假宣传的法律问题探析

随着我国房地产市场的快速发展，商品房销售中虚假宣传的问题日益凸显，其中以“碧桂园凤凰城”事件为代表的虚假宣传案例引发了广泛关注。作为国内知名的房地产开发企业，碧桂园在多个城市的项目均存在类似的虚假宣传问题，这不仅损害了消费者的合法权益，也对整个房地产市场秩序造成了不良影响。从法律角度出发，结合具体案例，对“碧桂园凤凰城虚假宣传”这一问题进行全面分析。

虚假宣传？

碧桂园凤凰城虚假宣传的法律问题探析 图1

虚假宣传是指经营者在商业活动中，通过广告、宣传或其他，对商品或服务的真实情况作夸大或隐瞒的不实描述，以误导消费者其产品或服务的行为。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》（以下简称“《反不正当竞争法》”）和《中华人民共和国广告法》的相关规定，虚假宣传行为主要包括以下几种形式：

1. 虚构事实：虚构小区周边环境、虚构教育资源配套等。

2. 夸大宣传：对商品或服务的性能、功能、用途等情况进行夸大描述。

3. 隐瞒真相：故意隐瞒商品或服务的真实情况，如隐瞒房屋质量问题、隐瞒规划变更等。

在“碧桂园凤凰城”事件中，虚假宣传的表现形式主要包括以下几点：

- 虚构项目信息：将尚未开工建设的配套设施作为已建成的事实向购房者宣传；

- 夸大规划前景：通过不实的广告宣传，暗示或承诺未来的升值空间；

- 混淆概念：将项目的内部文件、设计图纸与实际开发进度相混淆。

“碧桂园凤凰城”虚假宣传的具体表现

1. 虚构教育资源配套

在房地产销售中，教育资源一直是购房者关注的重点。碧桂园在“凤凰城”项目宣传中，声称小区周边配有优质学校资源，包括知名小学和中学。经调查发现，这些学校要么尚未开工建设，要么与宣传中的 SCHOOL名称不符。这种虚假宣传行为严重误导了消费者的购房决策。

2. 夸大规划前景

碧桂园通过广告宣传，向购房者承诺“凤凰城”项目周边将建设大型商业综合体、医疗设施等配套设施，并暗示这些设施的建设将大幅提升小区的升值潜力。事实上，相关规划并未得到政府批准，也未进入实质性实施阶段。

3. 混淆内部文件与公开信息

在销售过程中，碧桂园的销售人员经常向购房者展示项目的内部设计图、效果图，并将其作为项目现状或未来即将实现的承诺。这种做法模糊了“设计规划”与“实际建设”的概念，容易误导消费者。

虚假宣传的法律依据

我国《广告法》和《反不正当竞争法》对虚假宣传行为作出了明确规定：

1. 《广告法》的相关规定

根据《广告法》第二条，“广告应当真实、准确、合法，符合社会主义核心价值观”，“不得含有虚假或者引人误解的内容”。《广告法》第五十五条规定，发布虚假广告的，市场监督管理部门可责令停止发布广告，并处以罚款；情节严重的，吊销营业执照。

2. 《反不正当竞争法》的相关规定

根据《反不正当竞争法》第八条，“经营者不得通过下列作虚假或者引人误解的商业宣传：（一）虚构交易、成交额、用户评价等信息；（二）隐瞒真实情况，诱导消费者进行交易”。对于违反上述规定的经营行为，《反不正当竞争法》规定了最高二百万元的罚款，并可以吊销营业执照。

3. 《侵害消费者权益行为处罚办法》的相关规定

国家市场监督管理总局发布的《侵害消费者权益行为处罚办法》中也明确规定，经营者不得“以虚假或者引人误解的提供商品或者服务”。

虚假宣传行为的法律责任分析

1. 民事责任

根据《中华人民共和国民法典》，虚假宣传行为已经构成对消费者的欺诈。购房者可以依据《民法典》第七条（公平原则）和百四十八条（欺诈行为责任）的规定，向人民法院提起诉讼，要求开发商承担相应的民事赔偿责任。

2. 行政责任

根据《广告法》第五十五条规定，市场监督管理部门有权责令虚假宣传的房地产企业停止发布相关广告，并根据情节轻重处以罚款。对于“碧桂园凤凰城”事件中的虚假宣传行为，相关部门应当依法予以查处。

3. 刑事责任

在些情况下，虚假宣传行为可能构成刑法中的犯罪。如果开发商在销售过程中虚构教育资源配套，导致大量购房者利益受损，且情节严重，则可能构成诈骗罪或非法经营罪。

消费者权益保护的法律途径

面对房地产开发企业虚假宣传行为，消费者的合法权益可以通过以下几种途径得到维护：

1. 向市场监督管理部门投诉举报

消费者可以向当地市场监督提起投诉，要求对虚假广告行为进行查处。根据《广告法》第六条，任何单位和个人有权向市场监督管理部门投诉、举报虚假广告。

2. 提起民事诉讼

如果消费者因虚假宣传遭受了经济上的损失，可以选择向人民法院提起民事诉讼，要求开发商承担相应的赔偿责任。

3. 申请行政复议或提起行政诉讼

在一些情况下，如果消费者认为行政机关的处理结果不公，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

房地产开发企业的法律风险及合规建议

碧桂园凤凰城虚假宣传的法律问题探析 图2

1. 完善广告发布前的审核机制

房地产开发企业应当在广告发布前，对所有宣传内容进行严格的内部审查，并确保宣传信息的真实性和准确性。可以聘请专业律师团队对广告内容进行法律把关。

2. 加强销售人员培训

销售人员是购房者获取项目信息的重要来源。房地产开发企业应当加强对销售人员的法律培训，确保其在销售过程中不会出现误导性表述。

3. 规范销售合同条款

房地产开发企业在制定购房合应当明确约定双方的权利义务，并避免使用模糊不清的表述。在合同中明确说明所有宣传内容是否属于合同承诺。

虚假宣传行为不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平竞争秩序。“碧桂园凤凰城”事件为我们敲响了警钟：在房地产销售过程中，企业必须严格遵守相关法律法规，杜绝任何形式的虚假宣传。消费者也应当提高法律意识，学会用法律维护自己的合法权益。

通过加强市场监管、完善法规制度和提升公众法律素养等多方面的努力，相信我们能够共同营造一个更加公平、透明的房地产市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）