商品房合同欺诈：报警与起诉的选择与法律后果

在商品房交易过程中，合同欺诈行为屡见不鲜。这种行为不仅损害了购房者的合法权益，也严重影响了房地产市场的健康发展。面对商品房合同欺诈，受害者往往陷入两难境地：是选择报警还是提起诉讼？从法律角度出发，详细阐述商品房合同欺诈的定义、表现形式，并就报警与起诉的选择进行深入分析，以期为受害者提供明确的法律指引。

商品房合同欺诈：报警与起诉的选择与法律后果 图1

商品房合同欺诈的定义和表现形式

商品房合同欺诈是指在商品房买卖过程中，一方或双方当事人故意通过虚假陈述、隐瞒事实或其他欺骗手段，导致对方作出错误的意思表示，从而损害其合法权益的行为。这种行为不仅违反了诚实信用原则，也扰乱了市场秩序，破坏了交易安全。

1. “阴阳合同”：一些房地产开发商或中介为逃避监管，与购房者签订两份合同。一份是用于官方备案的合规合同，另一份则是私下达成的对己方有利的实际交易合同。

2. 虚假宣传：开发商在广告或销售资料中夸大其词，承诺不存在的服务或设施，如“学区房”、“优质教育资源”等，以吸引购房者购买。这些承诺往往无法兑现。

3. 面积纠纷：合同中标示的房屋面积与实际测量结果不符，短斤少两侵害购房者权益。常见于期房销售过程中。

4. 隐瞒重大瑕疵：故意不告知购房者房屋存在的重大问题，如重大质量问题、权属争议等。

依据《中华人民共和国合同》第52条及相关司法解释，商品房合同欺诈行为会导致合同无效或可撤销。受害者可以根据实际情况要求对方赔偿损失、返还购房款，并承担相应的刑事责任。

报警与起诉的区别及适用场景

面对商品房合同欺诈，购房者有两个主要途径可以选择：一是向机关报案，二是向人民法院提起民事诉讼。两者既有联系又有区别，在适用情形和法律效果上各有不同。

1. 适用条件

- 当商品房合同欺诈行为达到“情节严重”的程度，可能构成刑法中的相关罪名时，如合同诈骗罪（《中华人民共和国刑法》第24条）、非法吸收公众存款罪等，受害者可以向机关报案。

- 具体表现为：开发商以虚构的单位或冒用他人名义签订合同、收受对方当事人给付的财物后逃匿，数额较大的行为。

2. 程序步骤

a. 确定管辖机关：根据案情大小和犯罪地的选择，决定向刑事警察机构报案。

b. 提供证据材料：包括合同文本、付款凭证、虚假宣传资料等相关证据。

c. 处理结果：机关会依法立案侦查。如果构成犯罪，进入刑事诉讼程序；否则可能转入民事处理或撤案。

商品房合同欺诈：报警与起诉的选择与法律后果 图2

1. 适用条件

- 当合同欺诈行为尚未达到需追究刑事责任的程度，或者受害者更关注民事权益的补偿时，可以选择向人民法院提起民事诉讼。

- 涵盖的主要诉求包括：解除合同、、赔偿损失等。

2. 操作步骤

a. 确定管辖法院：根据“不动产纠纷专属管辖”原则，应向商品房所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

b. 准备诉讼材料：包括合同文本、付款凭证、欺诈行为证据等材料。可以聘请专业律师代理。

c. 举证和答辩：在法庭上提供有力证据证明对方存在“故意”、“欺骗手段”及“损失结果”，从而获得有利判决。

商品房合同欺诈处理的选择与注意事项

在报警和起诉之间做出选择时，受害者应充分考虑案件的具体情况、自身的承受能力和对未来的期望。以下是几个需要重点考虑的因素：

- 若开发商的行为情节轻微且仅涉及民事欺诈，则提起民事诉讼足以解决问题。

- 情节严重的，特别是开发商携款潜逃、涉及人数众多等情形时，应立即报警，启动刑事追诉程序以维护自身权益。

- 若损失金额较小，通过民事诉讼可能更高效快捷。

- 但如果涉案金额巨大或牵涉到众多受害者，则优先考虑报案，以便部门整体打击犯罪行为，最大限度挽回损失。

- 刑事案件处理周期相对较长，需要耗费大量时间和精力与司法机关配合。

- 民事诉讼虽然程序较多，但较为直接针对经济损失的赔偿，可能更适合希望尽快获得经济补偿的受害者。

无论是选择报警还是起诉，都需要及时采取行动，固定证据，并寻求专业法律人士的帮助。切勿因贻误时机而导致自身权益受损。

法律后果及风险提示

商品房合同欺诈行为不仅会对个人造成巨大损失，更会破坏房地产市场的健康发展。对于实施欺诈行为的主体，将面临多重法律制裁：

- 被诉至法院并败诉，需承担返还购房款、赔偿损失、支付违约金等民事责任。

- 对于情节较轻但已构成违法的欺诈行为，行政机关可依法给予罚款、吊销营业执照等行政处罚。

若构成合同诈骗罪或其他相关罪名，则行为人将面临有期徒刑甚至无期徒刑，并处罚金或没收财产。

与建议

商品房合同欺诈问题关系到社会的和谐稳定和人民群众的切身利益，必须引起足够重视。受害者在面对此类事件时，应：

1. 保持冷静，及时收集保存相关证据

2. 尽快专业律师，获得正确的法律指导

3. 根据案情性质和自身需求选择合适的处理

呼吁国家进一步加强对房地产市场的规范管理，严厉打击合同欺诈等违法行为，建立健全相关法律法规，切实保护购房者的合法权益。

在商品房交易过程中，双方都应严格遵守法律法规，秉持诚信原则，共同维护良好的市场秩序。任何违反法律的行为，都将受到法律的严厉制裁。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）