房屋买卖合同履行起诉状撰写要点及法律适用

随着我国城市化进程的加快，房屋买卖纠纷案件逐年增多。在司法实践中，房屋买卖合同的履行问题尤为突出，涉及范围广、法律关系复杂。结合《民法典》相关规定及司法实践中的典型案例，就房屋买卖合同履行中的问题及起诉状撰写要点进行探讨。

房屋买卖合同履行概述

房屋买卖合同是出卖人将其所有的房屋转移至买受人名下，并由买受人支付相应价款的契约。根据《民法典》第五百九十五条，房屋买卖合同属于买卖合同的一种，具有以下法律特征：

1. 房屋作为标的物具有不动产属性

2. 合同履行涉及不动产权属转移

房屋买卖合同履行起诉状撰写要点及法律适用 图1

3. 合同履行通常需要办理备案、登记等手续

在司法实践中，房屋买卖合同的履行可分为狭义和广义两种情形。狭义履行仅指买受人支付价款及出卖人交付房屋；广义履行则包括办理权属转移登记、协助过户等附随义务。

房屋买卖合同履行中的常见问题

（一）买方违约的常见情形

1. 拒绝支付首付款或尾款

2. 因房价波动拒绝继续履行

3. 提出房屋质量瑕疵主张解除合同

4. 违反限购政策导致无法过户

案例：张某与李某签订房屋买卖合同后，因房价下跌，张某以房屋存在漏水问题为由拒付第二期款项并起诉要求解除合同。一审法院判决驳回张某诉求，并判令其继续履行合同。

（二）卖方违约的常见情形

1. 根本无法交付房屋（如已被司法查封）

2. 未按约定时间办理过户手续

3. 将房屋另行出售或设定他项权利

4. 拒绝配合买受人查验房屋

案例：王某与李某签订房屋买卖合同后，因生意资金周转需要，将该房屋以更高价格出售给第三人。法院判决李某承担双倍返还定金的违约责任。

（三）情事变更原则的适用

在房屋买卖中，情事变更是指在合同订立后、履行完毕前，发生不可预料的变化，导致利益显失平衡。

1. 房地产市场剧烈波动

2. 政策调整影响交易条件

3. 不可抗力事件（如疫情导致封控）

案例：因政府规划调整，原定用于商业用途的房屋被划为公共绿地，导致其价值大幅贬损。法院根据情事变更原则，判决允许买受人解除合同。

房屋买卖合同履行中的违约责任及救济措施

（一）主要法律依据

1. 《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 第五百八十三条：合同的一方因第三人的原因未能按约定履行义务的，应当向另一方承担违约责任。

3. 第六百一十二条：出卖人交付的标的物品质不符合约定的，买受人可以要求其承担修复、更换、减价等违约责任。

（二）常见救济措施

1. 继续履行：在合同仍有履行可能的情况下，法院通常会判令违约方继续履行。

2. 解除合同：当违约行为导致合同目的无法实现时，非违约方有权解除合同并主张赔偿损失。

3. 损害赔偿：包括实际损失和预期利益的损失。需注意举证责任问题。

房屋买卖合同履行起诉状撰写要点

（一）明确诉讼请求

1. 要求继续履行合同，配合办理过户手续；

2. 请求判令支付违约金或赔偿损失；

3. 请求解除合同并返还已付购房款；

4. 其他合理诉求。

房屋买卖合同履行起诉状撰写要点及法律适用 图2

（二）事实陈述

1. 合同订立过程：包括签订时间、地点、双方当事人基本情况等。

2. 履行情况：详细列明已履行的部分及未履行的具体内容。

3. 违约行为描述：明确违约方、违约时间、违约方式（如支付的金额、迟延的具体时长）。

4. 收据、转账凭证等证据材料。

（三）法律依据

1. 列明具体的法律条文；

2. 说明各项请求权的事实基础和法律依据；

3. 必要时引用相关司法解释或地方性法规。

（四）诉讼主张的合理性

1. 避免过高诉求，应尽量接近实际损失。

2. 请求法院综合考虑市场环境、履约情况等因素作出判决。

案例评析

案例一：买方拒付尾款案

基本案情：甲与乙签订房屋买卖合同，约定总价10万元。甲支付70万元后，以经济困难为由拒绝支付剩余30万元。

法院裁判：判令甲继续履行付款义务，并自逾期之日起按日万分之五计算违约金。

评析：法院在判决中强调了诚实信用原则的重要性，明确了买方的首付义务不能因个人经济状况而减轻。

案例二：卖方一房二卖案

基本案情：丙将其名下房产以50万元出售给丁，并收取定金10万元。后丙又以60万元将该房出售给戊，致无法履行与丁的合同。

法院裁判：解除合同，判令丙双倍返还定金20万元。

评析：法院适用了《民法典》第五百八十七条关于定金罚则的规定，并支持了买方主张的实际损失赔偿请求。

在房屋买卖合同履行纠纷中，起诉状的撰写需注意事实清楚、证据确凿、法律依据充分。应注重诉讼策略的研究，合理提出诉讼请求，以最大限度维护自身合法权益。随着《民法典》及相关司法解释的不断完善，房屋买卖合同纠纷案件的处理规则也在逐步优化，这要求我们在实际操作中不断提升专业素养，准确把握法律规定和司法动向。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）