房屋买卖纠纷腾房|房屋买卖合同履行争议解决路径

房屋买卖作为一项重要的民事法律活动，在我国经济活动中占据着重要地位。随着城市化进程的加快和房地产市场的持续活跃，房屋买卖纠纷也呈现出多样化和复杂化的趋势。“房屋买卖纠纷腾房”问题尤为突出，指的是在房屋买卖过程中，因买方未按约定履行合同义务而导致卖方需要通过法律途径强制买方腾退房屋的情形。

在分析“房屋买卖纠纷腾房”的概念之前，我们需要明确其法律构成要件：双方当事人之间必须存在合法有效的房屋买卖合同关系；作为买方的义务人未能按照合同约定完成房屋交付、支付相应款项或办理产权过户手续等主要义务；在卖方依法主张权利时，买方无正当理由仍占用该房产。这种情况下，卖方有权通过法律程序要求买方腾退房屋，并承担相应的法律责任。

通过对上述法律关系的梳理，我们可以明确：房屋买卖纠纷腾房问题本质上是合同履行争议的一种特殊表现形式，涉及到民事诉讼法、合同法、物权法等多个法律领域的交叉适用。从典型案例分析入手，深入探讨其法律适用规律和解决路径。

房屋买卖纠纷腾房|房屋买卖合同履行争议解决路径 图1

房屋买卖纠纷腾房的法律性质与典型案例分析

房屋买卖纠纷腾房问题的核心在于买方未履行合同主要义务，导致卖方权益受损。根据我国《民法典》第五百二十八条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，对方可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋买卖合同中，“腾房”属于合同约定的买方义务，若买方逾期未履行，则卖方有权通过诉讼途径主张权利。

典型案例分析框架

1. 案件背景

以某法院审理的一起房屋买卖纠纷案为例：张三与李四签订《房屋买卖合同》，约定张三李四名下一套房产，总价款为50万元，买方应于合同签订之日起30日内支付首付款20万元，并在完成过户后支付剩余款项。在合同履行期间，买方李四因个人资金问题未能按期支付首付款，导致交易无法继续进行。

2. 争议焦点

卖方张三诉至法院，请求判令解除合同，并要求买方腾退房屋（若已实际占有）。在此过程中，双方围绕以下几个关键问题展开争议：

合同解除权的行使条件；

买方未履行主给付义务的责任认定；

卖方是否需要返还已支付的定金或诚意金。

3. 法院裁判要点

法院经审理认为，李四未能按期支付首付款构成根本违约，卖方张三有权解除合同并主张损失赔偿。在买方未完成房屋过户的情况下，其对该房产的占有属于无权占有状态。法院判决要求买方立即腾退房屋，并承担相应的违约责任。

房屋买卖纠纷腾房的解决途径

针对房屋买卖纠纷腾房问题，当事人可通过以下几种主要途径寻求救济：

1. 和解协商

在发现合同履行障碍时，双方可本着友好协商的原则，尝试通过谈判达成一致。通常情况下，这种非诉讼解决的成本较低、效率较高。在上述案例中，若买方能够分期完成首付款支付或提供可靠的履约担保，则可能避免司法程序的介入。

2. 调解

调解是指在第三方调解机构的主持下，双方当事人达成和解协议的过程。相比于法院诉讼，调解具有严格保密性、快速性和低成本的特点。许多地方法院设立有专门的诉前调解机制，为当事人提供便捷的纠纷解决渠道。

3. 诉讼途径

当协商或调解无法达成一致时，卖方可通过提起民事诉讼的维护权益。根据《民事诉讼法》的相关规定，卖方需要证明以下几点：

合同成立且有效；

买方未履行合同主要义务；

卖方已尽通知义务（如通过律师函等催告）。

法院在审查相关证据后，若认定存在违约事实，则会依法判决买方腾退房屋，并承担相应的责任。需要注意的是，在诉讼过程中，卖方可能需要支付一定的诉讼费用，且整个程序耗时较长。

4. 执行阶段

当法院作出有利于卖方的生效判决后，若买方仍拒不履行腾房义务，则卖方可以申请法院强制执行。在此过程中，法院将依法采取查封、扣押财产等措施，并安排司法工作人员会同相关单位人员强制被执行人迁出房屋。

房屋买卖纠纷腾房问题的法律适用

在处理房屋买卖纠纷腾房案件时，法院主要依据以下几个方面的法律规定作出裁判：

1. 《中华人民共和国民法典》

第五百二十八条：违约责任的承担；

第五百六十五条：合同解除程序及效力。

2. 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

该司法解释对房屋买卖合同履行过程中的常见争议进行了明确规定，为法院提供了统一的裁判尺度。

房屋买卖纠纷腾房|房屋买卖合同履行争议解决路径 图2

3. 《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十六条：民事判决的执行程序；

第二百四十四条：财产保全措施的具体规定。

在实际操作中，还需要综合考虑地方性法规和司法政策的影响。部分城市针对限贷、限购等政策可能导致房屋买卖合同履行障碍的情况，制定了专门的操作指引。

风险防范与实务建议

为了避免房屋买卖纠纷腾房问题的发生，买卖双方都应从自身做起，在交易过程中做好风险防控工作：

1. 卖方建议

在签订合明确买方的付款时间节点和违约责任；

及时留存双方往来函件、银行转账凭证等证据材料；

若发现买方存在履约障碍，应时间通过书面形式主张权利。

2. 买方建议

评估自身经济承受能力，避免因过度举债导致无法履行合同义务；

遇到特殊困难时，及时与卖方沟通协商或寻求专业律师的帮助；

若确有解除合同的需要，应尽可能通过友好方式结算已付费用。

3. 中介及金融机构建议

房地产中介和金融机构应在交易过程中加强风险提示，并为买卖双方提供必要的履约保障服务，设立专门的监管账户或提供履约保证金托管服务。

房屋买卖纠纷腾房问题不仅关系到当事人的切身利益，也影响着房地产市场的健康发展。通过本文对典型案例的分析及解决路径的探讨，我们希望能够在理论和实务层面为相关法律问题的研究和实践提供有益参考。

在未来的司法实践中，随着《民法典》及其配套法规的不断完善，房屋买卖纠纷腾房案件的裁判规则也将日益清晰化、体系化。在具体操作过程中，仍需要法官结合个案具体情况作出合理的价值判断，以实现法律效果与社会效果的统一。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）