商品房虚假宣传|购房人权利保护与合同履行风险

在商品房交易过程中，虚假宣传现象屡见不鲜，已成为影响房地产市场健康发展的突出问题。部分开发商为追求短期利益，通过夸大或虚构商品房的性能、配套设施、区位优势等信息，误导购房者做出决策。这种行为不仅违反了诚信原则，更触及了《中华人民共和国合同法》《消费者权益保护法》《广告法》等一系列法律法规的红线。从法律视角出发，深入探讨商品房虚假宣传的本质问题，分析购房人在发现虚假宣传后是否应当收房，以及在此过程中如护自身合法权益。

商品房虚假宣传的法律界定

商品房虚假宣传是指开发商在销售商品房过程中，通过广告、沙盘、样板间、销售人员介绍等，对商品房的质量、性能、用途、价格等信行夸大或虚构，或者隐瞒重要事实，导致购房者产生错误认识并作出购房决策的行为。根据《商品房销售管理办法》第十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更项目性质、配套设施等。《消费者权益保护法》第二十条明确规定，经营者向消费者提供商品信息时，必须真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。

从法律角度来看，商品房虚假宣传主要表现在以下几个方面：

商品房虚假宣传|购房人权利保护与合同履行风险 图1

1. 规划设计不实：开发商在售楼广告中宣传的商品房设计与实际批准文件不符。

2. 配套设施虚构：夸大或虚构小区内的公共设施，如学校、商场、绿化面积等。

3. 价格误导：通过“特价房”“限时优惠”等虚假信息吸引购房者，但在后期要求补差价。

4. 房屋属性造假：将普通住宅宣传为学区房、商住两用等不符合事实的性质。

购房人发现虚假宣传后是否应收房？

当购房人在商品房交付过程中发现存在虚假宣传问题时，往往会陷入是否收房的两难境地。此时需要结合具体案情，从法律角度综合分析。

1. 合同义务的履行问题

根据《合同法》第六十条，双方应当按照约定全面履行合同义务。购房人支付了房价款，开发商则负有按期交付符合约定条件的商品房的责任。如果交付的商品房存在虚假宣传问题，可能构成违约。但购房人选择收房并不必然意味着其对违法行为的豁免，反而可以为后续主张权利保留证据。

2. 欺诈行为的认定问题

如果虚假宣传达到足以影响购房者作出购买决定的程度，则可能存在《消费者权益保护法》第五十五条规定的欺诈情形。此时，购房人有权要求开发商承担退房或赔偿责任。但是，如果虚假宣传内容与商品房的核心价值无关（如夸大楼盘周边商业设施），则难以构成根本违约。

3. 实际损失的评估问题

购房人在决定是否收房前，应当对虚假宣传行为造成的实际损失进行评估。包括：

因虚假宣传导致房价虚高带来的差价损失

因虚假宣传影响房屋使用价值的贬损

因信赖虚假宣传而产生的其他经济损失

4. 协商与证据保存

建议购房人主动与开发商进行沟通，明确表达对虚假宣传行为的异议。应当注意收集和保存相关证据，包括但不限于：

广告宣传资料（包括网页、 brochure、沙盘模型等）

销售人员承诺记录

购房合同及相关补充协议

支付凭证

购房人的权利保护路径

面对虚假宣传行为，购房人可以通过以下法律途径维护自身权益：

1. 协商解决

在发现虚假宣传问题后，先与开发商进行沟通协商。要求其履行修复、更换或赔偿义务。

2. 提起诉讼

若协商未果，购房人可向法院提起诉讼，请求判令解除合同并返还已付房价款及相应利息；或者要求开发商承担赔偿责任。

3. 行政投诉

购房人可以向当地住建部门、市场监管部门投诉举报虚假宣传行为，要求依法查处。相关部门应当根据《广告法》《商品房销售管理办法》进行调查处理。

4. 行使解除权

根据《合同法》第九十四条的规定，在开发商存在根本违约情况下，购房人有权单方面解除合同。

开发商提供的商品与合同约定严重不符

虚假宣传行为导致合同目的无法实现

司法实践中的裁判规则

关于商品房虚假宣传的纠纷频繁进入诉讼领域。法院在处理此类案件时主要遵循以下裁判思路：

1. 区分虚假宣传内容的重要性

法院会根据虚假宣传的内容是否涉及房屋的核心价值（如面积、性质）或对购房人的购买决策产生重大影响来判断开发商是否存在根本违约。

2. 因果关系的证明责任

购房人需要举证证明虚假宣传与其作出购买决定之间存在因果关系，否则将难以获得赔偿支持。

3. 惩罚性赔偿的适用条件

根据《消费者权益保护法》第五十五条，在欺诈行为成立的情况下，购房人有权要求开发商承担"退一赔三"的责任。但法院在具体裁判中会严格把控惩罚性赔偿的适用条件。

开发商的风险防范建议

为了避免因虚假宣传引发的法律纠纷，开发商应当从以下几个方面加强合规管理：

1. 加强广告发布审核

设立专门的法务审查部门，对所有对外发布的广告内容进行合法性审查，确保不夸大、不虚构。

2. 规范销售人员行为

对营销人员开展定期培训，要求其严格按照批准的内容进行讲解，不得擅自承诺额外优惠或好处。

3. 完善合同条款设计

在商品房买卖合同中明确约定交房标准及违约责任，避免产生歧义。建议增加"虚假宣传处理机制"专门条款。

4. 建立应急预案

针对可能出现的虚假宣传投诉制定应急预案，在发现问题后能够及时妥善处理，将不利影响降到最低。

商品房虚假宣传|购房人权利保护与合同履行风险 图2

与建议

商品房虚假宣传问题不仅损害了购房人的合法权益，也扰乱了正常的房地产市场秩序。在解决这一问题的过程中，需要法律制度的完善、监管部门的严格执法，以及市场主体的自我约束三管齐下。

对于购房人而言：

收房与否应当基于对自身权利和实际利益的综合考量

注意保存相关证据

及时寻求专业法律帮助

而对于开发商来说，则必须牢固树立合规意识，在追求商业利益的严格遵守法律法规和社会责任。只有这样，才能促进房地产市场的长期健康发展，维护良好的交易秩序。

随着法律法规的不断健全和完善，相信商品房虚假宣传问题将会得到有效遏制，购房人的合法权益也将得到更好的保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）