起诉房东履行租赁合同的条件|法律依据|司法实践

在房屋租赁关系中，承租人与房东（出租人）之间常常因租金支付、维修义务或合同解除等问题产生纠纷。当承租人认为房东未履行合同约定的义务时，可能会选择通过诉讼途径维护自身权益。起诉房东履行租赁合同并非一件简单的事，其是否具备诉权、如何确定管辖法院、证据能否支持诉求等问题都需要仔细分析和准备。从法律角度详细阐述起诉房东履行租赁合同的条件，并结合司法实践提供实务建议。

起诉房东履行租赁合同的条件

在《中华人民共和国合同法》框架下，房屋租赁合同是一种特殊的民事合同，其法律关系基于双方自愿、平等协商的原则建立。当一方未履行合同义务时，另一方有权通过诉讼途径要求其承担相应的法律责任。承租人起诉房东履行租赁合同需要满足哪些条件呢？

1. 合同有效且尚未终止

房屋租赁合同必须是合法有效的，并且尚未被解除或终止。根据《合同法》第五十二条，房屋租赁合同无效的情形包括：

当事人恶意串通损害国家利益；

起诉房东履行租赁合同的条件|法律依据|司法实践 图1

损害社会公共利益；

违反法律、行政法规的强制性规定；

以合法形式掩盖非法目的。

如果合同本身有效，且双方尚未协商一致解除或因法律规定的原因终止，承租人便可主张房东继续履行合同义务。

2. 房东存在违约行为

起诉的核心前提是房东存在明确的违约行为。根据《房屋租赁司法解释》（法释[209]7号），常见的房东违约情形包括：

未按约定提供适格的出租房屋；

擅自提高租金标准；

拖欠维修义务，导致承租人遭受损失；

单方面解除合同或拒绝履行合同义务。

在司法实践中，承租人需对房东的违约行为进行充分举证。常见的证据包括：

租赁合同文本及其补充协议；

往来函件、聊天记录（如有）；

相关政府部门出具的行政处罚决定书；

证人证言；

现场照片或视频资料。

3. 承租人已尽先履行义务

在房屋租赁关系中，通常实行“付租在先”的原则。根据《合同法》第六十七条，承租人需要先向房东支付租金后，方能要求房东提供相应的服务和保障（如维修义务）。在起诉前，承租人需确保自己已按约定履行了支付租金及相关费用的义务。

如果承租人自身存在违约行为，则可能影响其诉权或导致诉求被部分驳回。

承租人未按时足额支付租金；

承租人擅自转租房屋；

承租人擅自改变房屋用途。

4. 明确的诉讼请求和事实依据

根据《民事诉讼法》百一十九条的规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实依据。承租人在提起诉讼时，需要明确房东的具体违约行为，并据此提出相应的诉讼请求：

请求法院判令房东履行合同义务；

要求赔偿因违约造成的损失；

请求解除合同并主张违约金。

诉讼请求应当具体且具有可操作性。

“请求被告（房东）立即修复漏水问题，恢复房屋正常使用功能”。

“请求被告退还多收的租金人民币XXX元”。

“请求法院判令被告支付因延迟履行维修义务造成的额外住宿费用人民币XXX元”。

5. 证据材料完备

在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本举证原则。承租人作为原告，在起诉房东时需提交以下关键证据：

房屋租赁合同及补充协议；

租金支付凭证（如银行转账记录、收据）；

违约行为的证明材料（如照片、维修通知函、报警记录等）；

损失计算依据（如维修费用发票、住宿费用单据）。

特别注意，以上证据需满足“三性”要求：

1. 真实性：证据必须真实可信，不得伪造或变造。

2. 合法性：证据的收集和提供方式应当符合法律规定。

3. 关联性：证据与待证事实之间应具有直接或间接的联系。

相关法律依据

（一）基础法律规范

1. 《中华人民共和国合同法》：

百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

百一十条：因不可抗力不能履行合同的，根据影响的程度部分或全部免除责任；但法律另有规定的除外。对于金钱债务，不得主张部分或全部免除。

2. 《中华人民共和国物权法》：

“相邻关系”中规定了不动产相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助的原则妥善处理相邻关系。

3. 《房屋租赁司法解释》（法释[209]7号）：

第二条：出租人具有下列情形之一，且在合理期限内仍不予修复的，承租人可以请求解除合同：

1. 提供的房屋不符合安全标准；

2. 提供的房屋不符合约定的用途；

3. 不履行维修义务导致无法正常使用房屋。

（二）地方政府规章及规范性文件

部分省市还制定了专门针对房屋租赁市场的地方性法规，

《北京市房屋租赁条例》

《上海市居住房屋租赁管理办法》

起诉房东履行租赁合同的条件|法律依据|司法实践 图2

《广州市房屋租赁管理规定》

这些地方性法规对房东的义务进行了细化，并明确了承租人的权利保障机制。

司法实践中常见的争议问题

（一）关于维修义务的履行

在司法实践中，涉诉房东未尽维修义务的案件占比最高。此类纠纷中，房东通常以“不知情”、“不在场”等理由进行抗辩。法院往往会根据以下因素进行综合判断：

1. 承租人是否已向房东发出有效的维修通知；

2. 房东是否存在主观上的过错（如故意拖延维修）；

3. 违约行为是否导致承租人遭受了实际损失。

（二）关于合同期满后的续签问题

部分案件涉及租赁期届满后，承租人主张按原条件继续租赁的诉求。根据《房屋租赁司法解释》第五条：

承租人主张优先权或请求出租人继续履行租赁合同的，必须满足一定条件：

1. 出租人出售、抵押或以其他处分租赁房屋；

2. 承租人在同等条件下享有优先权。

（三）关于违约金的计算

在司法实践中，法院会对违约金的合理性进行审查。如果房东主张约定的违约金过高，请参照以下标准衡量：

不超过合同标的额的30%；

结合实际损失情况调整违约金数额；

避免出现显失公平的情况。

实务建议

（一）加强证据意识

在日常租赁过程中，承租人应注重保存与房东的所有书面往来记录。包括：

租赁合同的签署过程；

租金支付凭证；

维修通知函及回复记录；

违约事实的拍照、录像（尤其是涉及房屋损坏的情况）；

（二）及时行使权利

在发现房东存在违约行为时，承租人应当立即采取行动：

1. 通过书面形式向房东提出异议并催促履行义务；

2. 必要时可寻求第三方机构的帮助（如物业、社区居委会、街道办事处等）；

3. 在上述途径无法解决问题的情况下，及时提起诉讼。

（三）合理确定诉讼请求

在法院诉讼阶段，建议承租人根据实际情况合理主张权利，避免过度扩大诉求范围：

如果双方仍有调解可能，可在诉讼中申请庭前调解；

如果确信胜诉概率较高，则可要求房东赔偿实际损失；

若房东存在支付能力问题，应尽早申请财产保全措施。

承租人在面对房东违约行为时，应当从以下几个方面着手：

1. 确保自身履约的完整性；

2. 保存好相关证据材料；

3. 明确诉讼请求和事实依据；

4. 寻求专业法律人士的帮助。

通过上述措施，可以在最大程度上维护自己的合法权益。也呼吁房东能够严格按照租赁合同履行义务，共同营造和谐、稳定的房屋租赁市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）