小产权购房合同未履行的法律后果及应对策略

张三与李四之间的“小产权购房合同纠纷”：从签订到违约的两年困局

“小产权购房合同”，及其法律属性？

随着城市化进程的加快，农村土地流转及宅基地制度改革成为社会关注的焦点。在这一背景下，“小产权房”作为一种特殊的房地产形态逐渐进入公众视野。“小产权”，是指购房者购买的是农村集体土地上的房产，这类房产通常无法取得完整的国有建设用地使用权证书和房屋所有权证书，仅能在村集体经济组织内部进行交易。

“小产权购房合同”是买卖双方就上述房产的买卖事宜达成的约定。这类合同在法律上具有一定的特殊性：一方面，由于“小产权房”的合法性存在争议，合同的有效性可能受到质疑；尽管合同本身可能存在瑕疵，但只要不违反法律法规效力性强制性规定，其仍可部分履行或被认定为有效。

小产权购房合同未履行的法律后果及应对策略 图1

本文所述案例中，张三（化名）与李四（化名）于2023年1月签订了一份“小产权购房合同”，约定由前者购买后者位于村庄的房产。按照合同约定，张三需在签订合同后支付定金人民币50万元，并于交房时支付剩余尾款。双方还约定违约责任：若任何一方未能履行合同义务，则需向对方支付相当于合同总价30%的违约金。

截至2025年1月，上述合同已届满两年而仍未实际履行。这不仅引发了双方之间的纠纷，更暴露了“小产权购房合同”在法律适用和履约风险上的多重困境。

未履行的原因分析：谁之过？

根据对案件的了解，张三与李四之间未能按期履行合同的原因可以从以下几个方面进行分析：

小产权购房合同未履行的法律后果及应对策略 图2

（一）政策风险

2025年3月，政府部门下发文件，明确要求加强农村集体土地管理，严查违法占地和违规建设行为。李四所在的村庄因未完成报建手续，其房产被认定为违章建筑，面临被拆除的风险。这一突发情况使得李四产生了动摇，认为继续履行合同可能会承担更大的法律风险。

（二）合同条款的不周延

尽管双方在签订合对价款、交房时间等主要事项作出了约定，但对政策变化、不可抗力等因素却未作出任何事先安排。这种“短视”的合同设计在面对现实中的复杂情况时显得捉襟见肘。

（三）履约能力与意愿的变动

张三方面，其原本计划将该房产作为投资用途，但由于市场行情变化以及自身资金链紧张，逐渐萌生退意。李四方面，则因担心房产被拆面临经济损失而产生反悔倾向。

两年未履行的后果：谁来承担？

（一）民事责任

根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同双方未能按约履行义务的，应当承担相应的违约责任。在本案例中：

1. 李四的责任

李四因政策变化而停止履约，尽管这种变化属于外部不可控因素，但其仍需证明已尽到合理注意义务，并采取措施减少损失。

2. 张三的责任

张三因自身资金问题未能按期支付尾款，这可能构成违约。需要综合考虑其是否在得知李四停工后及时与对方协商解决。

（二）经济损失的计算

根据合同约定，违约方需支付相当于总房价30%的违约金。假设涉案房产总价为150万元，则违约金高达45万元。双方还可就实际损失（如中介服务费、房屋装修费用等）进行主张。

（三）对后续交易的影响

若此类纠纷未经妥善处理，不仅会影响双方的商业信誉，还可能波及周边类似交易，形成不良示范效应。在“小产权购房合同”中，买方往往难以获得完整的物权保障，这对后续融资、转让等操作均构成障碍。

解决路径：从个案出发寻找突破

（一）加强政策引导与法律规范

1. 完善法律法规

当前我国尚未出台专门针对“小产权购房合同”的法律规定，建议有关部门尽快制定相关细则，明确此类交易的效力认定标准及风险防范措施。

2. 加大宣传力度

通过典型案例宣传，提高公众对“小产权房”法律风险的认知。引导各方通过正规渠道解决纠纷，避免激化矛盾。

（二）建立多元化的纠纷化解机制

1. 诉前调解

鼓励双方在律师或人民调解员的主持下达成和解协议。这种方式既能降低诉讼成本，又能较快恢复双方的信任关系。

2. 司法介入

若调解不成，建议通过诉讼途径解决。法院在处理此类案件时，应严格审查合同的有效性，并综合考虑政策因素和各方过错程度作出公正判决。

完善与改进

（一）健全合同体系

针对“小产权购房合同”中存在的法律漏洞，可以借鉴发达国家的经验，在合同中加入更多风险提示条款和兜底条款。

- 明确约定不可抗力的范围及处理方式；

- 设置阶段性的违约救济机制；

- 约定争议解决的具体路径等。

（二）发展新型交易模式

探索建立农村集体土地流转的规范化交易市场，为买卖双方提供更安全、可靠的交易平台。鼓励引入第三方担保机构或保险公司，分散履约风险。

“小产权购房合同”虽在短期内难以杜绝，但通过加强法律规范策引导，可以有效降低其对社会经济秩序的影响。本案的教训值得行业内深刻反思：无论是签订合同还是履行合同，都必须以法律为准绳，以事实为依据；也要保持前瞻性思维，未雨绸缪地防范潜在风险。

在此过程中，各方参与者——政府、房企、金融机构及消费者都需要承担起相应的责任，共同推动我国房地产市场的健康发展。只有这样，“小产权购房合同”所带来的问题才能得到根本上的解决。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）