租赁合同履行实务指南——正确方式与风险防范

在民事法律关系中，租赁合同作为一种常见的契约形式，在经济活动中扮演着重要角色。租赁合同的签订标志着双方当事人建立了特定的权利义务关系，而如何正确履行租赁合同，则是实现各方利益平衡的关键环节。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁合同的履行不仅需要严格遵守合同约定，还需要符合法律规定的要求。在实务操作中，由于租赁合同涉及的主体、标的物及履行方式具有多样性，因此在实际履行过程中可能会遇到各种复杂问题。从法律专业的角度出发，系统阐述租赁合同应该如何正确履行，并结合实际案例分析常见的风险点与应对策略。

租赁合同履行的基本要求

根据《民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。作为承租人和出租人的核心义务，正确履行租赁合同需要满足以下基本要求：

租赁合同履行实务指南——正确方式与风险防范 图1

1. 全面履行原则

根据《民法典》第六条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。这意味着双方均需严格遵守合同条款，不得擅自变更或解除合同。承租人应按时支付租金，出租人则需提供符合约定的租赁物。

2. 诚实信用原则

诚实信用是民事活动的基本准则。在租赁合同履行过程中，双方应当本着诚实守信的态度履行义务。在房屋租赁中，出租人不得在租赁期内随意提高租金；承租人也应如实报告租赁物的使用情况，不得擅自转租或改变用途。

3. 风险分担机制

根据《民法典》第七百一十八条，当事人可以约定租赁物的风险由谁承担。如果未作约定，默认情况下在租赁期限内租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，但出租人存在故意或重大过失时除外。

4. 通知义务

根据《民法典》第七百一十四条，出租人应当履行交付租赁物的义务，并在租赁物出现问题时及时通知承租人。承租人也应在发现租赁物存在问题时，及时告知出租人并协商解决。

租赁合同履行中的特殊条款处理

租赁合同的具体履行方式往往取决于合同中约定的特殊条款。以下是一些常见的特殊条款及其履行要点：

1. 租金支付方式

租金支付是承租人的核心义务。根据《民法典》第七百一十六条，除非当事人另有约定，否则租金应直接支付给出租人或其委托收款人。实践中，建议采用银行转账等可追溯的方式完成支付，并保存相关凭证。

2. 租赁用途限制

根据《民法典》第七百一十七条，承租人应当按照约定的用途使用租赁物，不得擅自改变其用途。在商业租赁中，承租人若未经出租人同意将场地用于高风险经营活动，可能构成违约。

3. 维修义务分配

根据《民法典》第七百一十七条和第七百一十八条，租赁物的维修义务通常由承租人承担，除非出租人存在过错。但在实践中，双方可通过合同明确约定维修责任，约定重大结构问题由出租人负责修复。

4. 押金与违约金条款

押金和违约金是常见的争议点。根据《民法典》第五百八十五条，违约金的约定应当合理，过高于实际损失的部分可请求法院调整。押金应专款专用，不得挪作他用。

租赁合同履行中的风险管理与争议解决

在租赁合同的实际履行中，由于经济环境的变化或当事人疏忽，常常会产生各类纠纷。以下是一些常见的风险点及应对策略：

1. 承租人擅自转租

根据《民法典》第七百一十六条，承租人未经出租人同意不得转租租赁物。若发现承租人擅自转租，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。

2. 租赁期届满后的处理

租赁合同期限届满后，双方应当按照约定处理租赁物的归属问题。根据《民法典》第七百三十三条，若当事人未达成续租协议，租赁物应返还出租人。

3. 租赁物贬值或灭失的风险

在某些情况下，租赁物可能因不可抗力或其他原因发生贬损或灭失。此时，双方应当依据合同约定和法律规定协商解决。

4. 争议解决途径的选择

根据《民法典》第六百五十四条，当事人可以约定选择向人民法院起诉或提交仲裁机构解决纠纷。在选择诉讼途径时，建议提前固定证据，并寻求专业律师的帮助。

租赁合同履行的典型案例分析

租赁合同履行实务指南——正确方式与风险防范 图2

为了更好地理解租赁合同履行的相关问题，以下选取一个具有代表性的案例进行分析：

案例：某公司与张某房屋租赁合同纠纷案

基本事实：某公司作为出租人将一处商铺出租给张某经营餐饮业务。合同约定租期为5年，租金为每月10万元。在实际履行过程中，张某因经营不善拖欠租金数月，并擅自将部分场地用于仓储用途。

法院判决：根据《民法典》第七百一十七条和第七百一十六条，法院认定张某的行为构成根本违约，判决解除租赁合同，并要求张某支付欠付的租金及违约金。

法律评析：

本案中，承租人未按约定履行支付租金的义务，且擅自改变租赁物用途，违反了《民法典》的相关规定。出租人的权益因此受到损害，有权通过司法途径维护自身合法权益。

与建议

租赁合同的正确履行需要当事人严格遵守法律规定和合同约定，并妥善处理可能出现的风险点。以下是一些实践建议：

1. 签订详细合同

在签订租赁合应当尽可能明确各方的权利义务，包括租金支付方式、租赁用途限制、维修责任分配等内容。

2. 及时履行通知义务

若在租赁过程中发现任何问题，应及时通过书面形式通知对方，避免因延误通知而产生不利后果。

3. 保留完整证据

包括租金支付凭证、维修记录等在内的所有交易文件，均应妥善保存，以备不时之需。

4. 寻求专业帮助

在复杂或争议较多的租赁关系中，建议聘请专业律师参与谈判和诉讼活动，以最大限度维护自身合法权益。

通过本文的分析租赁合同的履行不仅涉及法律问题，还与经济活动中的风险控制密切相关。只有在当事人双方共同努力下，才能实现租赁市场的规范运作和社会资源的合理配置。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）