租赁合同法履行的原则探析及实务应用

在现代经济社会中，租赁关系已成为经济活动中不可或缺的一部分。租赁合同作为明确双方权利义务的重要法律文书，其履行原则直接关系到合同的顺利执行以及双方合法权益的保护。从理论与实务角度出发，系统阐述租赁合同法履行的原则，并结合实际案例分析这些原则在司法实践中的具体适用，以期为租赁合同的规范履行提供有益参考。

租赁合同法履行的基本概念及意义

租赁合同法履行的原则探析及实务应用 图1

租赁合同是指出租人将其合法拥有的财产或使用权转移给承租人使用，承租人支付租金的协议。作为民事合同的一种，租赁合同的履行原则在合同法律体系中具有特殊的地位和作用。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其核心在于明确双方的权利义务关系，并确保合同条款的有效实施。

租赁合同的履行原则不仅是合同法律制度的重要组成部分，也是维护市场秩序和社会经济稳定的基石。在租赁关系中，出租人和承租人的利益往往存在对立性，尤其是在租金、维修费用、期限变更等问题上容易产生争议。明确租赁合同履行的原则，有助于减少纠纷的发生，保障双方的合法权益。

租赁合同法履行的主要原则

租赁合同的履行原则是指导双方当事人正确行使权利和履行义务的基本准则。根据相关法律规定和司法实践，租赁合同履行应遵循以下主要原则：

（一）诚实信用原则

诚实信用原则是民法典的基本原则之一，也是租赁合同履行的核心准则。出租人和承租人应当在订立和履行合秉持诚信，不得恶意欺诈或违反承诺。具体而言：

1. 如实告知义务：出租人应向承租人提供租赁物的真实信息，包括权属状况、使用限制等；承租人也应在签订合同前说明其使用目的。

2. 全面履行义务：双方应按约定全面履行各自的义务，不得片面违约。出租人不得在合同期内随意提高租金，承租人不得擅自改造租赁物。

（二）实际履行原则

实际履行原则要求双方当事人按照合同约定的内容切实履行义务，而非通过金钱赔偿或其他方式替代。租赁合同具有较强的人身依附性和期限性，尤其是一些长期租赁或特殊用途租赁（如商业用房），更强调实际履行的重要性。

1. 强制履行的适用：在些情况下，法院会依据实际履行原则判令违约方继续履行合同义务。承租人无正当理由拖欠租金时，出租人不得直接解除合同要求赔偿，而应催促其支付租金并继续履行。

2. 例外情形：在特定条件下（如租赁物毁损无法修复或市场环境发生重大变化），当事人可主张变更或解除合同。

（三）公平合则

租赁合同的履行应当体现公平合理的基本精神。由于租赁关系涉及双方的利益平衡，特别是在租金标准、维修责任划分等事项上容易引发争议，因此需要兼顾各方利益。

1. 风险分担机制：在租赁物因不可抗力受损时，应根据法律规定和合同约定确定损失承担方。《民法典》第七百一十九条规定，因意外事件导致租赁物毁损灭失的，由相关责任方承担责任。

2. 租金调整机制：在市场环境剧烈变化（如通货膨胀、政策调整）时，双方可通过协商合理调整租金标准，确保合同履行的公平性。

（四）合法合规原则

租赁合同的履行必须严格遵守国家法律法规，不得违反法律强制性规定或公序良俗。

1. 禁止转租限制：部分租赁合同明确约定禁止转租，承租人未经出租人同意擅自转租的，构成违约。

2. 期限届满处理：租赁合同期限届满后，双方未续签合同的，原租赁关系终止，但应妥善处理后续事宜。

（五）意思自治原则

意思自治是私法领域的基本原则之一。在法律允许的范围内，当事人可以自行约定履行方式、违约责任等内容。

1. 提前解约条款：双方可在合同中约定提前解除条件，在满足特定情形时可解除合同。

2. 免责条款：经协商一致，可设立免除部分责任的条款。

租赁合同法履行原则在司法实践中的适用

（一）诚实信用原则的具体体现

在实践中，法院会严格审查双方是否存在欺诈或隐瞒行为。在商业租赁纠纷案中，出租人故意隐瞒房产已被抵押的事实，导致承租人无法正常使用，法院认定出租人违反了诚实信用原则，并判决其承担相应责任。

（二）实际履行原则的适用边界

虽然实际履行是基本原则，但在以下情形下可以例外：当继续履行会导致一方遭受重大损失或损害社会公共利益时，法院可判令解除合同并赔偿损失。在疫情期间部分商铺无法经营的情况下，承租人主张调整租金或解除合同，法院会根据具体情况综合考量。

（三）公平合则的裁判标准

在租金调整案件中，法院通常参考市场租平和双方协商情况作出判决。在写字楼租赁纠纷案中，法院根据近三年同类物业的平均租金涨幅，酌情调减了原定的高租金标准。

租赁合同履行中的常见争议及防范

（一）违约行为的认定与处理

1. 承租人违约：无正当理由拖欠租金超过约定期限的，出租人可依法要求解除合同并追究责任。实务中应严格按照《民法典》第七百二十四条的规定进行认定。

2. 出租人违约：若出租人存在擅自提高租金、破坏租赁物等行为，承租人有权主张赔偿或解除合同。

（二）维修费用的分担

根据《民法典》第七百一十五条，租赁期间租赁物的维修义务由出租人承担。但因承租人使用不当导致损坏的，维修费用应由承租人负担。

（三）续签与期限届满问题

合同期限届满后，双方未续签合同但仍继续使用租赁物的，视为不定期租赁关系，任何一方均可随时解除但需提前通知对方。

租赁合同法履行的原则不仅是法律规范的具体体现，也是维护市场秩序的重要保障。在实际操作中，当事人应当严格遵守诚实信用、实际履行等原则，确保合同义务的全面实现。司法机关也应结合案件具体情况，灵活适用相关法律规定，平衡保护双方当事人的合法权益。通过理论与实务的结合，租赁合同关系将更加健康有序地发展，为经济社会运行提供有力支撑。

（本文仅代表个人观点，案例来源均为公开法律文书整理）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）