土地出让合同履行过程中的权属问题研究

在土地资源日益紧张的城市化进程中，土地出让作为政府获取城市建设资金的重要手段，其法律意义和社会经济影响愈发凸显。土地出让合同不仅是国有土地使用权有偿流转的主要载体，更是规范土地产权关系、明确各方权利义务的核心法律文件。特别是在土地出让合同履行过程中，权属问题往往因其复杂性、专业性和法律风险的高发性，成为社会各界广泛关注的焦点。围绕“土地出让合同履行过程中的权属”这一主题展开深入探讨。

土地出让合同履行过程中的权属问题研究 图1

我们需要明确土地出让合同履行过程中的“权属”。狭义上的“权属”通常指权利和义务的归属关系；广义上，则包括土地所有权、使用权、收益权等各项权利的具体内容和法律状态。在土地出让合同履行过程中，权属问题涉及的权利主体不仅限于合同双方（即政府土地行政主管部门与用地单位），还可能延伸至抵押权人、相邻土地使用权人以及其他利害关系人。准确把握土地出让合同履行过程中的权属内涵与外延，对于防范法律风险、维护交易安全具有重要意义。

土地出让合同履行过程中权属问题的基本概念

1. 权属的定义与范围

在土地法治实践中，“权属”一词主要指土地权利的归属关系。具体到土地出让合同履行领域，权属涵盖了以下主要

（1）国有土地使用权的出让主体和受让主体；

（2）土地使用权的权能是否完整；

（3）用地单位对土地的实际控制状态；

（4）土地是否存在抵押、查封或其他限制性权利。

2. 土地出让合同履行中的权属特征

权属问题在土地出让合同履行过程中呈现以下显著特点：

a. 权属关系的多层次性：涉及政府、用地单位、银行等多方主体；

b. 权属内容的复合性：包括使用权、收益权、处分权等多个维度；

c. 权属状态的动态变化性：随着合同履行的不同阶段而发生变化。

土地出让合同履行过程中权属问题的法律框架

1. 立法规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》以及《国有建设用地使用权出让合同》（GF—2016—2804）等法律法规，构成了土地出让合同履行中权属问题的主要法律依据。

根据《城市房地产管理法》第五十三条规定：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，在使用年限内可以依法进行转分、出租或者抵押。”这一规定明确了土地使用权人的权属范围。而《土地管理法》第六十条进一步强调，国有土地使用权出让合同是确认用地单位权利义务的基本依据。

2. 行政规范

为细化土地出让合同中权属问题的管理，《国土资源部关于加强国有建设用地使用权出让地块规划条件管理的通知》《闲置土地处置办法》等一系列部门规章和规范性文件，对权属变更、权利限制等事项作出了具体规定。

土地出让合同履行过程中权属问题的影响因素

1. 合同条款的约定

土地出让合同是否明确约定权属相关事项，直接影响到合同履行过程中的权属状态。关于用地范围、使用权类型、出让年限等核心条款是否清晰完整。

2. 政府审批的影响

地方政府及其相关部门的规划调整、政策变化等行政行为，会对土地权属产生重大影响。如城市规划修改可能导致土地用途变更，进而影响权属内容。

3. 市场因素的作用

房地产市场波动、土地价值评估变化等因素，会影响用地单位对土地权属的实际掌控状态。特别是在抵押融资过程中，市场风险可能转化为权属不稳定因素。

土地出让合同履行过程中权属问题的风险防范与法律应对

1. 规范合同签订与履行程序

在签订土地出让合必须严格按照法律法规要求，明确约定权属条款。包括：

a）用地范围的准确划定；

b）使用权类型的具体规定；

c）出让年限和价款支付方式；

d）权属变更程序及条件。

2. 加强行政监管与法律服务

政府土地行政主管部门应当建立全过程监管机制，确保合同履行过程中权属关系的合法合规。建议用地单位聘请专业法律顾问，及时处理可能出现的权属争议。

3. 完善纠纷解决机制

在发生因权属问题引发的纠纷时，可以优先选择协商谈判、调解等方式解决。如协商不成，则应当依法提起诉讼或仲裁，通过司法途径维护自身合法权益。

土地出让合同履行过程中权属争议案例分析

案例1：相邻土地使用权人之间的界址纠纷

A公司与B公司在同一片区取得相邻两宗用地。因出让合同中对用地界线约定不明确，导致双方在建设过程中发生界址争议。最终通过行政复议确认了各自用地范围。

案例2：土地抵押权实现中的权属障碍

C公司因融资需要，将名下工业用地设定抵押权。后因债务逾期，银行申请拍卖该土地。但在拍卖过程中，发现该土地存在未解决的补偿安置问题，导致权属不清，无法顺利处置。

土地出让合同履行过程中的权属问题复样，涉及多方利益关系和多层次法律规范。要确保合同履行过程中的权属安全，需要政府、用地单位及相关各方共同努力，构建起事前预防、事中监管和事后救济的全流程法律风险防控体系。

随着我国土地法治建设的不断完善和土地市场机制的日益成熟，未来在土地出让合同履行过程中，如何更好地界定和维护权属关系，将成为土地资源管理和利用中的关键命题。只有通过规范化的制度设计、科学的管理手段和专业的法律服务，才能最大限度地降低权属问题带来的交易风险，促进土地市场的健康有序发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）